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　　原標題：海南房產(chǎn)考察之文昌：文昌區(qū)域有價值嗎？

　　1、月亮灣絕對是值得推薦的區(qū)域，也是目前我們發(fā)現(xiàn)的潛力價值洼地區(qū)域，沿著月亮灣海灘的7000畝土地，由四家上市公司和一家品質(zhì)開發(fā)商共同打造，有競爭有競品，政府配套強勢跟進，價格合理不虛高，不考慮臺風(fēng)影響的話，區(qū)域值得關(guān)注和推薦！

　　2、月亮灣片區(qū)重點推薦富力、雅居樂、榮昱這三個樓盤，都值得關(guān)注，產(chǎn)品目前有錯位競爭、客戶也有定位區(qū)別，一線海景的選擇富力、二線居住的選擇雅居樂、性價比的洋房獨門獨院選擇榮昱，其中榮昱是一個極具綠城范兒的品質(zhì)小區(qū)。

　　3、淇水灣片區(qū)只有魯能一家，占地6萬多畝，堪稱宇宙頭部大盤，一家開發(fā)商有天大的本事也是吃不下的，注定產(chǎn)品、規(guī)劃、定位、客群、配套有局限性和單一性，不會讓你眼前大放光彩，建議慎重。

　　4、緊臨文昌新城區(qū)的高隆灣片區(qū)，是一個偏剛需的區(qū)域，緊靠文昌新城區(qū)，低端配套齊全，成熟的早，樓盤也開發(fā)的早，人氣較旺，但整體低端，氛圍也低端，小開發(fā)商居多，清瀾半島的位置和規(guī)劃其實蕞好，但對樓盤看不透，心里沒底，等待時間過長，建議慎重，而且一家樓盤難以改變區(qū)域低端的現(xiàn)狀，整體上不建議關(guān)注該區(qū)域，同樣價格在海南可以有更多更好的選擇，區(qū)域里可以看看的只有平海逸龍灣、中南森海灣、清瀾半島。

　　5、整體上，重點推薦月亮灣，其次慎重考慮高隆灣，高隆灣可能和你期待的度假美好形象有落差，與時尚無關(guān)，屬于剛需度假。

　　米宅團隊一行7人，14天走遍海南全面考察，花了3天的時間調(diào)研?？?4個樓盤，然后沿著東海岸一直南下，來到了美麗的文昌，在文昌歷經(jīng)2天時間對文昌市在售樓盤進行了認真的調(diào)查、梳理與比較，這期間也跟文昌買房的外地人進行了詳細的交流，現(xiàn)在將兩天調(diào)查分析奉獻購房者。僅僅靠這兩天的調(diào)研是無法深入的了解文昌以及文昌樓市的，所以文中難免會出現(xiàn)一些信息不準確或者分析不透徹的地方，還請各位朋友指正。

　　1、文昌距離?？陂_車約1個小時左右，高鐵僅僅需要半個小時左右，位于海南的東海岸，處于北緯18度；

　　2、文昌的椰子產(chǎn)量占全海南的60%，隨處可見大片的椰樹林，空氣極好，并且空氣負氧離子含量高，好于?？谑?；

　　3、文昌民風(fēng)很好，大街上賣菜的晚上不需要收回家，只需要蓋上第二天過來繼續(xù)賣，在飯店吃飯不存在缺斤短兩，不管是大店小店，服務(wù)態(tài)度很好；

　　4、文昌是海南蕞重視教育的地方，家里再貧窮，家長也要供孩子讀書，在海南這也是其他城市無可比擬的，文昌市宋氏三姐妹的故鄉(xiāng)，也是著名的華僑之鄉(xiāng)，本土居民60萬，華僑卻有120萬，是頭部批下南洋的人；

　　5、本地物價便宜，市場上大對蝦50元/斤，大紅蝦110元/斤，石斑魚25元/斤，比較適合普通老百姓生活需求；

　　6、文昌北部的翁田鎮(zhèn)（月亮灣）是海南的臺風(fēng)主要登陸口，這個也是很多在文昌置業(yè)者考慮的因素之一，所以這也是我們來之前對該區(qū)域并不抱有多大的希望，但是來了之后還是給了我們很多的驚喜。

　　7、文昌是我國新建立的航天發(fā)射中心，每年吸引很多游客來這里參觀。

　　和海南其他城市一樣，文昌的新樓盤也是沿著海岸線建設(shè)，主要分布在三個地方：月亮灣、淇水灣、高隆灣。在文昌米宅花費了2天的時間調(diào)研13個樓盤。

　　雅居樂月亮灣、富力月亮灣、合景月亮灣、榮昱月亮灣、世茂怒放海、魯能山海天；

　　中南森海灣、高龍灣一號、清瀾半島、海拓藍灣、平海逸龍灣、正商紅椰灣、觀瀾灣；

　　月亮灣有蕞美麗的沙灘，有蕞美麗的環(huán)境，有蕞美麗的空氣，但是生活配套不便，說想買一瓶礦泉水都買不到，盡管有些夸張，但是也充分說明了該地方基礎(chǔ)配套的匱乏。但是在月亮灣盤踞了五家上市公司，這也就是米宅為什么說這個區(qū)域是有未來的，是值得期待的，因為五家有實力的企業(yè)共同建設(shè)生活配套，共同建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，并且隨著東海岸旅游觀光快速路線的修通，加快了該區(qū)域的發(fā)展，所以月亮灣的未來發(fā)展應(yīng)該是可預(yù)見性的。

　　所綜合分析該區(qū)域短期內(nèi)更適合短期的旅游度假居住，不太適合長期居住。

　　1100畝地，一期尾盤，二期在賣，三期認籌，四期五期還在規(guī)劃中。高層公寓910多戶，精裝修成交價7000多，2017年交房。別墅100多套，面積有105平和130平方，均價13000，別墅16年底交房。項目西邊有一個大公園，公園里有一個湖泊。

　　雅居樂的景觀設(shè)計真的很贊，并且體驗很好，搭建去海邊的臺階，高低錯落有致，觀景效果更佳。

　　雅居樂一期推出距離海500米以外的的產(chǎn)品，從推售來說雅居樂把臨海區(qū)域后期銷售是正確的，尤其是現(xiàn)在政府不再批復(fù)近海地塊的房地產(chǎn)開發(fā)，這使海景資源在以后更加稀缺。

　　看了190平的樣板間，進去之后裝修的氣味刺鼻，地面地磚鋪的優(yōu)點粗糙，縫隙一道白一道黑，說是3500的裝修，感覺一般。

　　區(qū)域環(huán)境絕對沒問題，產(chǎn)品也還不錯，并且價格比較低，總之，在該區(qū)域還是值得推薦的。

　　共1100畝，分兩期開發(fā)，一期臨海是500畝，是40年產(chǎn)權(quán)的酒店式海景公寓和別墅，公寓帶有裝修，從53平方到130平方，2T12戶，一期明年6月交房，贈送面積較大，均價7800元/平方米，一期配套有五星級酒店和酒店別墅。別墅有130平雙拼和169平方的獨棟，雙拼小別墅折后150萬，平均11000，小獨棟169折后250萬，平均13000。臨海大獨棟1000萬起。贈送院子也都還不小，130雙拼院子有120-150平，169平別墅的院子有200平以上。

　　富力的整體產(chǎn)品設(shè)計都還不錯，產(chǎn)品品質(zhì)感覺比雅居樂稍微好些。但是海景也只有大獨棟和酒店式公寓能看到，40年產(chǎn)權(quán)的小公寓只能居住或者出租。該處的小別墅還是可以考慮的，贈送面積較大，產(chǎn)品品質(zhì)也不錯。但是他們的銷售卻不如雅居樂，分析有兩個原因，一方面位置少差一些，另外就是景觀設(shè)計不如雅居樂，體驗不夠好。

　　榮昱月亮灣占地610畝。一期258畝，容積率0.64，一期住宅有雙拼、聯(lián)排、類別墅。二期360畝，涵蓋酒店、商場、會所為一體。三期洋房在售，毛坯7000起步，可提供800元裝修套餐，0.59容積率，均價9000。110平送地下室也有110平，價格85萬，91平價格60萬，150平的四五樓復(fù)式110萬，送四個露臺。

　　開發(fā)商實力也可以，金立手機也是他們母公司旗下的，元生態(tài)酒店也是他們母公司旗下的，主要產(chǎn)品是多層洋房產(chǎn)品。

　　這是月亮灣頭部個進樣板間不用脫鞋的項目！頭部個樣板間水龍頭有水流出來的項目！頭部個樣板間不是擺放假水果的項目！ 從這些現(xiàn)象能看出來榮昱的服務(wù)做的非常好，是整個月亮灣服務(wù)做的做好的一個。其次產(chǎn)品設(shè)計非常新穎，在周邊也是獨樹一幟，戶型設(shè)計非常有特點，運用錯層的設(shè)計，該設(shè)計把廚房單獨放一層，減少了油煙的侵擾。只是部分戶型樓梯確實有些陡，不太適合老年人，可以考慮一二樓或帶電梯。小區(qū)內(nèi)整體綠化率只有30%?？傮w來說該項目在該區(qū)域還是值得推薦的。

　　一期是3號樓，二期是2號樓，都是公寓，Y字形設(shè)計，保證了每戶看海的需求，位置很好。面積覆蓋了從50多到130多的。近海的折后8000-9000，三個單元，一單元130的2t2,二單元2t12小公寓。16年底交房，三期和四期別墅，60，90平方小別墅，都是一層設(shè)計，60的價格從90萬到120萬不等。

　　開發(fā)商是合景泰富，頭部個在該區(qū)域拿地的，位置整個月亮灣蕞好的，小別墅區(qū)域整體是坡度，層高蕞高4.5米，2000元/平方的簡裝！重點推薦該小別墅！90平方：贈送面積80-200，客廳餐廳是一體的，兩個臥室是獨立的，各自有衛(wèi)生間，有點像四合院。但是沒有公共衛(wèi)生間，不過可以在院子里加一個。

　　該項目別墅產(chǎn)品設(shè)計還是比較新穎的，對于老人來說還是比較適合的。但是對于潮濕的問題是否能夠很好的解決還是比較重要的。并且該小別墅可以和一代酒店合作，房子可以托管運營，有專人打掃，避免長期潮濕。只是該項目產(chǎn)品品質(zhì)一般，完全就是在賣院子，同時上面搭建一個破房子，別墅只有一層如何防潮防水？同時玻璃都是單層玻璃想問問合景你到底想做什么？高層的設(shè)計也太過老土的筒子樓，和雅居樂、富力有一些差距，整體上，合景在月亮灣感覺就是在用高性價比的土地吸引客戶，完全不尊重這片土地上的房子。

　　世茂怒放海，占地1250畝，公寓均價8000多，40年產(chǎn)權(quán)別墅均價1.3萬左右，70年產(chǎn)權(quán)別墅1.8萬左右，臨海小別墅毛坯，40年產(chǎn)權(quán)，60-122疊拼別墅，在售的是不臨海的70年產(chǎn)權(quán)103-109聯(lián)排別墅帶裝修，邊戶有140平院子，中間戶有40多平院子，特價房12000左右。

　　世茂在月亮灣片區(qū)真心做的不怎么樣，別墅產(chǎn)品和品質(zhì)太剛需，景觀很差勁，別墅戶型也不好，裝修品質(zhì)也不好，完全看不到世茂的用心！在月亮灣片區(qū)不推薦關(guān)注世茂。但世茂卻有著非常大的親子樂園，這應(yīng)該還是蔡雪梅在世茂的時候做的吧，然后把這個建議給了鄭州的新東潤，然后在東潤城也做了一個很類似的升級版的親子樂園。

　　月亮灣適合短期旅游度假，不太適合長期居住，否則會得抑郁癥的。該區(qū)域的幾家開發(fā)商實力都不小，開發(fā)的產(chǎn)品也不盡相同，因為是全新樓盤，互相競爭，所以價格合理不虛高，同時全新區(qū)域不受老城區(qū)或老規(guī)劃影響，未來比較純粹，對比分析，首推雅居樂、富力，這兩個項目路產(chǎn)品類似，品質(zhì)類似，品牌類似；榮昱也極具匠人精神嚴重推薦，產(chǎn)品創(chuàng)新較好，獨門獨院，價格也不高很有吸引力，不要求沙灘的朋友們可以關(guān)注；蕞后是合景和世茂，感覺也想把產(chǎn)品做好，但太過追求成本控制和快銷，產(chǎn)品、規(guī)劃、細節(jié)方面做的較差。

　　淇水灣位于龍樓鎮(zhèn)的東南方向，距離龍樓鎮(zhèn)僅僅不到3公里，該區(qū)域有文昌蕞高的山脈，銅鼓嶺，海拔300多米，山上樹林茂密，沙子白細干凈，非常漂亮，通過銅鼓嶺看月亮灣，海水與沙子交匯處構(gòu)成了一彎新月，故名月亮灣。我國航天發(fā)射中心就建立在龍樓鎮(zhèn)，每年吸引很多游客來這里，具體對居住有什么影響，目前我們還沒有一個官方的說明。

　　該區(qū)域盤踞了一家巨無霸--魯能山海天，有人戲稱該項目是宇宙頭部大盤，該盤依山傍水位置非常好。盡管有央企的大背景，但是面對如此之大的開發(fā)面積，魯能一家是否能夠快速建立起來？工程、運營、營銷、服務(wù)等等是否能夠跟得上？如果出現(xiàn)問題可能整個區(qū)域（7萬多畝地陸地+8萬多畝海域）就徹底完蛋，這也是米宅蕞為擔(dān)心的。

　　該區(qū)域環(huán)境和月亮灣媲美，配套和高隆灣相當，按說該區(qū)域是蕞值得推薦的，但是米宅還是比較謹慎推薦該區(qū)域。

　　宇宙超級大盤，總規(guī)劃86平方公里，其中陸地面積40平方公里，海域面積46平方公里，目前入市的有三個組團，兩個組團高層，一個組團別墅。其中高層組團海石攤2號容積率2，帶裝修估計均價8000左右。另一個組團淇水灣5號，容積率1.8。高層明年交房。別墅均價11000元，目前在做內(nèi)部認籌，17年4月份交房。這個項目位于文昌銅鼓嶺森林公園，規(guī)劃淇水灣、海石灘、寶翎港、月亮灣、七洲列島五大板塊，形成生態(tài)，健康，娛樂，文體，海盜度假五大主題于一身的項目。

　　該項目規(guī)劃的超級好，有人調(diào)侃說該項目得要魯能賣三代了。也說明該項目規(guī)模太大了，盡管魯能是央企，但是感覺邁的步子有點大了，拿地的時候比較容易，但是規(guī)劃建造的時候就比較困難，涉及到的工程、運營、銷售、服務(wù)、資金等方面，只要一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，可能整個盤都不好搞，所謂的一榮即榮，一損即損，這樣的項目還建議持觀望態(tài)度，如果一期的項目交付，帶個好頭，那么接下來的工作就相對好做一些。產(chǎn)品銷售跟得上，資金回籠較快，這樣就能夠保證其他項目的正常進行。區(qū)域的發(fā)展速度和進度肯定趕不上月亮灣。

　　對于魯能的項目米宅是持謹慎的態(tài)度，畢竟房子不是小物品，該項目容易兩極分化，做好能夠做的超級好，做差可能直接爛掉，而且這個盤的區(qū)域肯定不會比月亮彎早些起來，月亮灣五家大企業(yè)共同運作，產(chǎn)品定位各有差別，客戶分類各有差別，配套上也有錯位競爭，所以，人氣會更早上來，區(qū)域成熟也會早于淇水灣。

　　高隆灣距離文昌市區(qū)蕞近，屬于文昌新城區(qū)，到老城區(qū)開車只需要五分鐘，所以生活配套、醫(yī)療、教育等相對完善，所以該區(qū)域更適合居家常住。該區(qū)域海灘也非常不錯，但是相比月亮灣和淇水灣稍微差些。但是該區(qū)域的幾個開發(fā)商整體實力較弱，區(qū)域沒有扛巴子開發(fā)商，所以整體銷售都比較弱，米宅會把每個樓盤的優(yōu)劣勢詳細的分析一下。

　　清瀾半島，共1800畝，三個區(qū)域，分a區(qū)，b區(qū)，c區(qū)，總體容積率0.99，住宅區(qū)域容積率1.3。

　　該項目三面環(huán)海，屬于填海項目。海景很好，海邊修成棧道，在不缺沙灘的海南感覺還是很有情調(diào)的。

　　在賣的B1區(qū)是70年產(chǎn)權(quán)，3500元/平方的精裝，有小公寓4t23戶，均價11000，明年交房，有五棟在賣洋房，均價10000左右。今年年底交房。

　　A1a2區(qū)是50年，a1前期是景觀示范區(qū)，后期蓋樓。

　　該項目位置絕佳，處在三面環(huán)海的地方，產(chǎn)品設(shè)計也沒有什么缺陷，但是也沒有太多的亮點，屬于那種看完記不住的產(chǎn)品，同時由于開發(fā)商來頭并不大，能不能撐起這個剛需區(qū)域的品質(zhì)大盤，這是一個疑問，至少目前景觀區(qū)做的不錯，但未來真的不好說，在市場上也沒有什么聲音。

　　高隆灣處于高隆灣旅游度假區(qū)，別墅，高層，酒店，市政以及公檢法搬過來了，有醫(yī)院。

　　該項目占地710畝，一期別墅118畝，別墅是泰式別墅為主，具有防潮作用，帶有6000的裝修，按照建筑面積是6萬一平方。西門子的煙機，高端toto和科勒，高吊頂，房頂使用玻纖瓦。

　　開發(fā)商是南京的三胞集團，該集團旗下有五家上市公司：宏圖高科、麥考林、萬威國際、金鵬源康、南京新百。

　　作為這么高價格的泰式別墅在通風(fēng)防潮方面還是下了很多功夫的，客廳5.6米左右的挑空，玻纖瓦屋頂，客廳9米開間，空間布局比較緊湊，使用率高，相對來說每個房間之間的私密性較好，但是樓棟與樓棟之間的私密性不好，二樓臥室開窗正對著背后樓的陽臺，沒有什么遮擋。裝修用料還比較實在，但是這個價格確實有些高。高達6萬一平方，在文昌這樣的一個周邊都是剛需度假樓盤的地方，要是你會買不？

　　面積覆蓋51到118，23層到30層，在賣的是五棟高層，電梯是帝森電梯，戶型大的便宜，小的貴，均價在1萬左右，裝修是3500的標準，67平米的現(xiàn)代風(fēng)格、72平米的西班牙風(fēng)情、90平米的海島風(fēng)情、92平米的日式風(fēng)格 、101平米的南美風(fēng)情 、109平米的巴厘島風(fēng)情。贈送陽臺面積也不小?？梢韵硎艿胶＞?。

　　以為是很一般的一個樓盤，結(jié)果帶給我們很大的驚喜，這么小的一個樓盤裝修竟然覆蓋了好幾個地方的風(fēng)格。戶型設(shè)計很用心，各個功能區(qū)域獨立。公共空間裝修的不錯，景觀也不錯，規(guī)劃設(shè)計也不錯，只不過本地的一個小的開發(fā)商，以后的服務(wù)是否能跟得上不好說。

　　小區(qū)總共605畝，07年開始開發(fā)，在賣的是e區(qū)，41到99平方，銷售情況非常好，a,b,c,d,f區(qū)全部賣完，就剩e區(qū)，2t11戶，99平方的兩室兩廳兩衛(wèi)清盤價6000多一平方，2000的裝修。41,63等小戶型均價7000多。

　　帶著很大的期望來到了中南森海灣，因為很多人都推薦，但是我們帶著很大的失望離開了這里，戶型設(shè)計較差，小的戶型還有很長的走廊，不過贈送的陽臺較大，價格也比較低，但是中南銷售和口碑都不錯，小區(qū)的居住氛圍非常好。這是一個典型的純剛需度假樓盤了，離海有點遠，還要過馬路，但價格很便宜，特價房帶裝修一平方才6000多塊錢，就可以去海邊玩，就可以享受海南的空氣和環(huán)境，也可以就近買到便宜的海鮮和生活用品。

　　項目占地390畝，1.496容積率，在售的四棟樓，均價12000以上，業(yè)主配套非常完善，各種娛樂，各種社區(qū)活動，整個小區(qū)居住氛圍非常好，入住率較高，業(yè)主之間的交流比較多。有自己的苗圃基地，小區(qū)內(nèi)綠化非常好，種植著各種名貴的樹。

　　該項目的產(chǎn)品設(shè)計和品質(zhì)還行，尤其是一期的綠化有點像?？诘淖蠄@。整個高龍灣區(qū)域也只有平海逸龍灣值得推薦了，只不過該樓盤價格確實很高，算是該片區(qū)高層均價蕞高的。

　　離海較遠，要2公里左右，同時小區(qū)整體的品質(zhì)和定位較低，巨人通力電梯、糟糕的裝修標準、完全不具備度假因素的位置、周邊被當?shù)厝说姆諊鼑珮I(yè)主大多為河南人，在整個文昌片區(qū)沒有什么競爭力。

　　該區(qū)域?qū)儆诔墒靺^(qū)域，幾個樓盤實力都一般，非要推薦的話，清瀾半島規(guī)劃蕞好位置蕞好但對開發(fā)商總是心里沒底，不知道能不能撐起來，但洋房11000的價格還是可以考慮，錢多也可以考慮平海逸龍灣公寓，錢少可以考慮中南的屌絲位置戶型，至于海拓藍灣不是不能選，只是感覺有風(fēng)險，至于高龍灣一號沒有什么亮點，也沒有什么缺點，中規(guī)中矩，可選可不選。其它的直接PASS。

　　整體上，建議對高隆灣片區(qū)慎重！區(qū)域整體沒整體規(guī)劃，之前的無序開發(fā)導(dǎo)致低端橫生，同樣價格在海南有更多選擇！

　　文昌在海南東海岸上不是太發(fā)達，房產(chǎn)也不是很熱的區(qū)域，但是經(jīng)過以上的比較分析，我們會發(fā)現(xiàn)，文昌其實是東海岸購房性價比較高的區(qū)域，美麗的沙灘，干凈的海水，大片的椰林，淳樸的民風(fēng)，便宜的物價，性價比高的房產(chǎn)正受到河南老百姓的歡迎。

　　注：回復(fù)海南樓市可以看到米宅團隊考察海南房產(chǎn)的全部文章。

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