商辦寫(xiě)字樓遭遇寒冬，未來(lái)何去何從？
自2020年起，全球疫情的沖擊、消費(fèi)習(xí)慣的數(shù)字化轉(zhuǎn)變以及遠(yuǎn)程工作模式的普及，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的影響。
一、空置率與租金現(xiàn)狀
一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓出現(xiàn)了大量空置，空置率飆升至十多年來(lái)的高位，租金水平跌至近十余年的谷底。數(shù)據(jù)顯示，2023年底，北上深的寫(xiě)字樓空置率均超過(guò)20%，其中深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率超過(guò)26%，上海和北京分別為21.8%、21.7%。2024年頭部季度，北京、上海、廣州、深圳的空置率分別為18.3%、15.77%、18.4%、27.0%，雖有所回落，但仍處于高位。同時(shí)，租金也大幅下降，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截止2024年一季度末，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓租金平均每月為216元/平方米，同比下降5.7%，約下滑至2011 - 2012年水平。深圳2024年Q1的平均租金為165.9元/平方米，回到了11年前的水平。
二、凈吸納量的變化
“凈吸納量”（新租面積 + 擴(kuò)租面積 - 退租面積）是評(píng)估寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需情況的重要指標(biāo)。從蕞近兩年的數(shù)據(jù)來(lái)看，一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓凈吸納量出現(xiàn)暴跌。北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的凈吸納量從2021年的101萬(wàn)平方米銳減至2023年的12.7萬(wàn)平方米，降幅高達(dá)87%；上海從136萬(wàn)平方米驟降至39萬(wàn)平方米，減少約71%；深圳從84萬(wàn)平方米下降到22萬(wàn)平方米，縮水比例達(dá)到74%?？傮w來(lái)看，北上深的甲級(jí)寫(xiě)字樓在過(guò)去2年的需求規(guī)?？s減了70% - 90%。
三、供給情況與行業(yè)關(guān)聯(lián)
在寫(xiě)字樓供給過(guò)剩的情況下，一線(xiàn)城市未來(lái)幾年仍有較高的供應(yīng)。例如，深圳預(yù)計(jì)今年內(nèi)投入使用120萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，廣州的琶洲、金融城仍有大量甲級(jí)寫(xiě)字樓在未來(lái)兩年入市。商業(yè)地產(chǎn)不景氣、寫(xiě)字樓高空置率，與第三產(chǎn)業(yè)尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)密切相關(guān)。以廣州為例，今年二季度寫(xiě)字樓租賃需求中，TMT行業(yè)占30%，其次是專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)（21.9%）、貿(mào)易和零售業(yè)（12.1%），主要涉及互聯(lián)網(wǎng)、金融、法律、外貿(mào)等行業(yè)。然而，隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)增速放緩，金融監(jiān)管趨緊，互聯(lián)網(wǎng)公司和金融企業(yè)正在縮減辦公空間。例如，北京的中關(guān)村和望京，字節(jié)跳動(dòng)、微軟、愛(ài)奇藝等行業(yè)巨頭紛紛縮減租賃面積，美團(tuán)更是提前退租3萬(wàn)平方米。外資企業(yè)的離場(chǎng)也削弱了對(duì)寫(xiě)字樓的總體需求，2023年度，中國(guó)實(shí)際利用的外資規(guī)模較前一年縮減8%，外資企業(yè)削減在華布局或關(guān)閉辦公場(chǎng)所，對(duì)國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求造成直接沖擊。
四、企業(yè)需求減少的原因
從微觀角度看，企業(yè)面臨業(yè)績(jī)下滑，為開(kāi)源節(jié)流，對(duì)辦公空間的需求顯著減少。從宏觀角度看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)型期，過(guò)程復(fù)雜且漫長(zhǎng)。
五、美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的情況
商業(yè)地產(chǎn)不景氣的情況在美國(guó)也很常見(jiàn)，甚至出現(xiàn)崩盤(pán)。美國(guó)寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)格大幅下跌，紐約曼哈頓一處辦公樓以“骨折價(jià)”出賣(mài)，價(jià)格下跌約67%，出售金額低于未償還的抵押貸款金額。疫情改變了美國(guó)傳統(tǒng)工作場(chǎng)景，遠(yuǎn)程辦公成為常態(tài)，美聯(lián)儲(chǔ)加息推高企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，壓縮辦公租賃資金。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“寒冬”導(dǎo)致地方銀行壞賬率增加，多達(dá)300家地方性銀行面臨償付能力不足問(wèn)題，紐約社區(qū)銀行股價(jià)暴跌，不得不采取措施改善財(cái)務(wù)狀況。
總之，在全球經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)充滿(mǎn)變數(shù)，中國(guó)和美國(guó)都需要以創(chuàng)新思維和靈活策略應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，尋找可持續(xù)發(fā)展路徑。
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