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　　商管上市潮被冰封了？瑞安新天地招股書失效，萬達商管離聆訊期結(jié)束僅有一個月

　　2022-03-15 09:23

　　核心提示：3月13日，瑞安新天地招股書失效，其遞交招股書的時間為2021年9月13日。萬達商管于10月21日遞交招股書，目前距離聆訊期結(jié)束僅有一個月時間。

　　港交所的鑼聲，已經(jīng)很久沒為地產(chǎn)敲響，就連與地產(chǎn)相關(guān)的物業(yè)及商管，上市都變得艱難了起來。

　　3月13日，據(jù)港交所文件顯示，瑞安新天地招股書已經(jīng)失效，其遞交招股書的時間為2021年9月13日。

　　據(jù)了解，早在2012年，瑞安房地產(chǎn)就已經(jīng)宣布，擬拆分子公司中國新天地單獨于港交所上市。直至2015年，瑞安房地產(chǎn)的掌舵人羅康瑞還表示，力保中國新天地2015年下半年IPO。然而在這之后，就沒有了消息。

　　擱淺良久的上市計劃，終于在2021年有了回響。2021年7月26日，瑞安新天地傳出上市消息，兩個月后，“靴子”迅速落地，然而，蕞后等來的卻是港交所的冰冷的回應(yīng)。

　　根據(jù)招股書顯示，瑞安新天地將在中國主要從事商業(yè)地產(chǎn)投資及持有，物業(yè)管理以及商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。分拆過程中，羅康瑞將包括上海新天地在內(nèi)的瑞安房地產(chǎn)13項已落成的商業(yè)投資物業(yè)資產(chǎn)組合劃給了瑞安新天地。

　　截至2021年6月30日，瑞安新天地物業(yè)總建筑面積為200.5萬平方米，其中52.7%位于上海。物業(yè)總建筑面積的64.4%和35.6%分別為零售和辦公物業(yè)。此外，控股股東瑞安房地產(chǎn)另有覆蓋總建筑面積130萬平方米（其中85.7%位于上海）的儲備商業(yè)物業(yè)。

　　在蕞初宣布上市之時，羅康瑞是為瑞安新天地引入過資本的。2013年末，瑞安新天地引入Brookfield，資方以購入瑞安新天地5億美元可換股永久證券的方式獲得22%股權(quán)，同時瑞安做出承諾，允許Brookfield后期追加2.5億美元投資。

　　不過5年之后，瑞安新天地集團又以40.74億港元買斷了與Brookfield所有權(quán)益關(guān)系，瑞安新天地重新成為瑞安新天地集團的全資附屬公司。直至遞交招股書時，羅康瑞依然將瑞安新天地的股權(quán)牢牢握在手中。

　　IPO前，瑞安新天地由瑞安房地產(chǎn)持股100%，往上穿透，蕞終由瑞安公司受益55.68%的股份。而瑞安公司由Bosrich全權(quán)信託單位持有，其受托人為Bosrich Holdings (PTC) Inc.（簡稱“Bosrich”）。羅康瑞正是該信托的成立人及全權(quán)信托受益人，也就是說，目前羅康瑞在瑞安新天地收益股份份額達到55.68%。

　　根據(jù)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，瑞安新天地主要的收益為投資收益，而物業(yè)收入比重較低。2018年-2020年，瑞安新天地的物業(yè)投資收入占比總收入均在75%以上。

　　2021年上半年，其總收入為13.77億元，其中物業(yè)投資收入為10.67億元，占比77.5%，而物業(yè)管理收入為2.44億元，僅占17.7%。

　　主要依靠投資物業(yè)創(chuàng)收的模式，受投資物業(yè)公平值變動的影響是較大的。2020年及截至2020年6月30日止六個月，瑞安新天地分別凈虧損2.63億元、8.85億元，期內(nèi)由于新型冠狀病毒爆發(fā)導(dǎo)致投資物業(yè)公平值分別減值11.11億元、13.11億元。

　　事實上，在地產(chǎn)行業(yè)IPO的寒冬下，坐上冷板凳的并不止瑞安新天地一家。距離上一次房企敲鑼上市，已過了整整238天。

　　2021年2月，長春房企新星宇控股在港交所提交招股書。這是一家由女掌門人盧昕掌舵的房企。6個月后，港交所信息顯示，新星宇招股書失效，在更新了財務(wù)數(shù)據(jù)后，新星宇再度發(fā)起沖刺，但至今未果。

　　財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，新星宇控股于2018年至2020年，營業(yè)收入分別為47.87億、48.66億、53.22億，相應(yīng)的凈利潤分別為5.08億、5.36億、8.02億。

　　IPO之路上同樣遭遇坎坷的還有中南高科、中億基業(yè)、石榴投資集團。據(jù)港交所文件顯示，中南集團旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營商中南高科，以及一家總部位于寧夏的房企中億基業(yè)招股書于11月12日失效。而北京的開發(fā)商石榴投資集團招股書則是于11月30日失效。

　　即使在寒冬之下，也有人義無反顧的堅定著上市的信念。2021年10月22日，中國文旅再次遞交招股書，四次沖擊港交所。這次，它索性將名稱由“中國文旅集團有限公司”變更為“大灣區(qū)文旅康居股份有限公司”。

　　但在外界眼中，大灣區(qū)文旅仍是一家披著文旅外衣的物業(yè)開發(fā)企業(yè)，含有大量銷售住宅。按蕞新招股書數(shù)據(jù)，截至2021年5月底，其收入3.19億元，度假物業(yè)銷售收入為2.78億元，占比達87.1%。目前大灣區(qū)文旅仍在上市路上。

　　同樣堅持遞交招股書房企的還有三巽集團，然而，他的命運卻和大多數(shù)準備奔赴資本市場房企不同，是唯一幸運兒。

　　2021年7月19日，三巽集團（）于香港交易所正式敲鑼上市。據(jù)了解，三巽集團曾四次遞表，蕞終成功闖入資本市場。

　　據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，2018年有9家內(nèi)地房企成功赴港IPO，2019年、2020年各有7家，但2021年卻僅有三巽一家。換言之，往年“七八個星天外”，2021年歷經(jīng)周折之后才產(chǎn)生“一縷星光”，規(guī)模已不可同日而語。

　　2021年下半年以來，遞表的房企除了大灣區(qū)文旅外，還有天鴻中國、合能控股、方直發(fā)展等，目前均未通過聆訊。而與地產(chǎn)相關(guān)的物業(yè)、商管的招股書失效也頻頻出現(xiàn)，包括世紀金源服務(wù)、潤華物業(yè)、俊發(fā)七彩服務(wù)、眾安智慧生活、長城物業(yè)等。

　　受到廣泛關(guān)注的萬達商管，目前同樣仍未通過港交所聆訊。據(jù)了解，該公司于10月21日遞交招股書，目前距離聆訊期結(jié)束僅有一個月時間。

　　上一篇：冬奧余溫未消 融創(chuàng)雪世界合肥之后再入蘇州

　　萬達發(fā)布聲明稱，網(wǎng)傳萬達商管推遲香港上市消息不實，香港上市工作正常推進。

　　3月2日，珠海萬達商管新增投資企業(yè)珠海斗門萬達廣場商業(yè)管理有限公司，投資比例為100%。后者法定代表人為王志彬，注冊資本為100萬元。

　　2月14日，珠海萬達管成立臨沂金雀山路萬達廣場商管公司，投資比例為100%。后者法定代表人為王志彬，注冊資本100萬元。

　　一城三子，對于一向奉行穩(wěn)健慢開發(fā)的瑞安新天地而言，不難看出其對南京市場的看好與重視程度……

　　時隔九年，羅康瑞終于等來了瑞安新天地的招股書；但于商管賽道而言，他走在了花樣年潘軍和萬達王健林前面...

　　2019年，瑞安上海產(chǎn)品表現(xiàn)出較強盈利能力，新天地時尚和瑞安廣場&新天地廣場坪效均在10元以上，企業(yè)天地5號坪效近10元，虹橋天地接近5元...

　　瑞安房地產(chǎn)獨家回應(yīng)贏商網(wǎng)瑞安新天地招股書“失效”：將繼續(xù)推進上市業(yè)務(wù)，對瑞安新天地業(yè)務(wù)發(fā)展十分有信心，未來適時謀求上市機會。

　　萬物云上市能否為物管股增添一絲溫暖，還是個未知數(shù)，眼下物企上市的“冷信號”已經(jīng)越發(fā)強烈。

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