證券代碼：000961 證券簡稱：中南建設 公告編號：2022-084

　　關于對深圳證券交易所2021年度報告問詢函的回復公告

　　本公司及董事會全體成員保證信息披露的內(nèi)容真實、準確、完整，沒有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。

　　江蘇中南建設集團股份有限公司（簡稱“公司”）4月27日收到深圳證券交易所對公司2021年度報告的問詢函（公司部年報問詢函〔2022〕第136號），針對問詢函所關注的問題公司進行了認真核查，并按要求進行了回復，現(xiàn)將有關問詢和回復內(nèi)容公告如下：

　　1、你公司于2022年1月29日披露的《2021年度業(yè)績預計下降的公告》顯示，你公司歸屬于上市公司股東的凈利潤（以下簡稱“凈利潤”）預計 7.08億元至 21.23億元，扣除非經(jīng)常性損益（以下簡稱“扣非”）后的凈利潤預計5.65億元至19.78億元。年報顯示，你公司扣非前后凈利潤分別為-33.82億元，-40.36億元，分別較上年大幅下降147.78%、171.51%。你公司未及時就上述業(yè)績變臉情況披露業(yè)績預告修正公告。

　　你公司于2022年4月27日披露的《關于2021年業(yè)績與預告有重大偏差的說明公告（更新）》（以下簡稱《差異公告》）顯示，年報與業(yè)績預告中的業(yè)績差異較大的主要原因為：一是公司在業(yè)績預告時對風險評估不夠充分，對市場估計偏樂觀，對現(xiàn)有存貨的跌價準備，以及各項應收款和其他應收款的減值準備估計不足，在審計過程中，認為之前的預計計提還不足夠反映目前的客觀情況，年報增加計提跌價準備和壞賬準備，由此帶來的凈利潤影響約28億元；二是公司對合營、聯(lián)營主體收入確認的不確定性認識不夠充分，原計劃按照合作方標準確認的部分收益，在審計過程中認為確認條件不夠充分，只能根據(jù)比例確認或不能確認，由此帶來的凈利潤影響約7億元；三是公司進行業(yè)績預告時將原本已經(jīng)竣工備案達到交付條件計劃在2022年完成交付的項目收益考慮在內(nèi)，但由于疫情和市場調(diào)整的原因，部分項目的實際交付延遲，在審計過程中，認為不能確認收益，由此帶來的凈利潤影響約 4億元；四是在業(yè)績預告時資本化的利息支出由于相關融資項目條件發(fā)生變化，在審計過程中，蕞終認定相關支出需要計入費用，由此對凈利潤的影響約3億元。請你公司：

　?。?）詳細列示年報補充計提存貨跌價準備的項目所處位置、業(yè)態(tài)、開發(fā)建設情況等，并結合相關項目所處區(qū)域的房地產(chǎn)市場及周邊可比項目市場價格或預計價格、項目平均銷售價格、銷售量的變化趨勢、變化時點等信息，逐項說明計提存貨跌價準備可變現(xiàn)凈值的具體測算過程，是否借鑒獨立第三方的評估工作，相關測試方式、測試過程、重要參數(shù)選取等與以前年度以及2021年業(yè)績預告的具體差異情況及其合理性、合規(guī)性。

　　1、公司補充計提存貨跌價準備項目情況

　　公司2021年業(yè)績預告后補充計提的存貨跌價準備19.62億元，其中補充計提金額超過1億元的項目共4個，補計提金額共13.56億元。其他18個項目補充計提6.05億元，平均單個項目計提0.34億元，具體情況如下：

　　項目名稱 位置 業(yè)態(tài) 建設情況 年度計提金額（億元） 補提金額（億元）

　　南京江寧上悅城 南京江寧區(qū) 住宅 在建 7.55 6.55

　　成都金牛樾府 成都金牛區(qū) 商住 分批開發(fā)，部分竣工，部分在建 6.46 4.66

　　蘇州常熟林樾香庭 蘇州常熟市 住宅 在建 1.25 1.25

　　北京密云怡水園 北京密云區(qū) 住宅 未開工 1.11 1.11

　　2、補充主要計提跌價準備的項目說明

　?。?）南京江寧上悅城項目位于南京江寧區(qū)上坊街道，目前正在施工中。項目從2019年開始分期銷售，銷售均價約25,460元/平方米。2021年末，公司進行減值測試時，項目周邊在售樓盤平均銷售價格在27600元-30750/平方米，參考周邊項目價格公司認為無需計提跌價準備，出于謹慎考慮，針對車位部分計提約 1億元跌價準備。2022年春節(jié)后，市場快速變化，公司1季度銷售量極少，2月以來銷售部分平均售價約20,900元/平方米，根據(jù)與年度審計會計師事務所溝通，借鑒獨立第三方的評估認定，按照在建項目測算存貨減值要求，將已售部分合同總價以及未售部分的預測金額，扣除項目目標總成本及相關稅費，補充計提6.55億元存貨跌價準備。

　　（2）成都金牛樾府項目位于成都市金牛區(qū)，項目包含別墅、高層住宅和洋房及商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，目前部分樓棟已竣工交付，部分樓棟正在施工中。該項目2019年開始銷售，銷售部分均價約14,050元/平方米。2022年1月周邊競品項目住宅銷售均價約16,800元/平方米，考慮市場價格相對公司前期銷售價格有提升，結合項目實際成本和預計未來支出情況補充計提了 1.8億元跌價準備。2022年春節(jié)后當?shù)馗偲讽椖看黉N，售價下跌，車位成交均價由原前期15萬元/個降低到8元萬/個，經(jīng)過與年度審計會計師事務所溝通，采取謹慎性原則，未售住宅部分按項目前期售價，考慮到1季度本項目車位無銷售，參照周邊車位售價按8萬元/個，對未售部分存貨進行進一步減值測算，按照竣工項目測算存貨減值要求，將已售部分合同總價以及未售部分的預測金額，扣除項目預結總成本及相關稅費，補充計提存價準備4.66億元。由于項目在建部分即將竣工，未借鑒獨立第三方的評估工作。

　　（3）蘇州常熟林樾香庭位于蘇州市常熟市文化片區(qū)板塊。項目分期開發(fā)，2018年開始銷售，銷售均價逐年提升，前期銷售均價約 27,800元/平方米。2021年末進行減值測試時，周邊在售樓盤平均銷售均價27000元-28500/平方米，公司認為不需要計提跌價準備。2022年春節(jié)后市場快速調(diào)整，月銷售數(shù)量較少，2月以來項目平均售價約19,640元/平方米，根據(jù)有關情況，經(jīng)過與年度審計會計師事務所溝通，借鑒獨立第三方的評估認定，按照在建項目測算存貨減值要求，將已售部分合同總價以及未售部分的預測金額，扣除項目目標總成本及相關稅費，補充計提1.25億元存貨跌價準備。

　?。?）北京密云怡水園位于北京市密云區(qū)，項目尚未開工。前期公司與項目相關方簽署《合作協(xié)議書》、《資產(chǎn)轉讓協(xié)議》等協(xié)議后，按照協(xié)議支付了轉讓價款3.65億元、項目優(yōu)化措施費0.3億，完成項目方案設計、高壓供電架空線億元，為項目投入大量人力、物力。自協(xié)議簽署之后，公司多次催促對方履約，但相關方始終未履行相關義務。公司于2020年7月提起訴訟，要求相關方承擔返還及賠償責任。2021年8月，公司收到一審判決書，判決雙方簽署的《合作協(xié)議書》、《資產(chǎn)轉讓協(xié)議》等無效。為了保障自身權益，公司于2021年9月提起了上訴，截止目前二審尚未判決。2022年1月，考慮訴訟尚未判決，結果存在不確定性，即使相關協(xié)議無效，我方仍有權利要求對方退還相關投資本金，并要求對方為我方損失承擔責任，故未計提減值準備。經(jīng)過與年度審計會計師事務所溝通，認為需要參考一審判決結果計提損失，結合項目情況，公司補充計提1.11億元減值準備。

　　3、公司存貨可變現(xiàn)凈值的確認方法

　　公司根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定對資產(chǎn)負債表日的存貨可變現(xiàn)凈值進行估計，針對存貨成本高于估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費后的可變現(xiàn)凈值的，計提存貨跌價準備。

　　公司存貨可變現(xiàn)凈值的確認方法如下：

　?。?）對于開發(fā)產(chǎn)品，以產(chǎn)品的估計售價減去估計的銷售費用和相關稅費后的金額確定；

　?。?）對于開發(fā)成本，可變現(xiàn)凈值按照各開發(fā)項目的預計售價減去至項目完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用和相關稅費后的金額確定：

　?、夙椖恐镣旯r估計將要發(fā)生的成本=根據(jù)項目的動態(tài)總成本確定的項目總成本-已經(jīng)實際入賬的成本；

　?、陬A計售價按已簽約及未簽約分別確定，對于已簽約部分，按照實際簽約的合同金額確定銷售價格；對于未簽約部分，首先確定同一項目、相同業(yè)態(tài)近期是否存在交易情況，結合同一供需圈內(nèi)相同業(yè)態(tài)、類似項目的市場價值進行分析，在市場價值未發(fā)生較大變化的前提下，以近期銷售項目為基礎，考慮樓層、面積、朝向、戶型等因素，確定未售部分估計售價；對于近期無銷售情況發(fā)生的未售項目，通過對市場相同業(yè)態(tài)、類似項目交易案例的調(diào)查，采用市場比較法，對交易日期、地理位置、區(qū)域因素、建筑面積、裝修情況、戶型情況等因素進行分析、比較，蕞終確定未售部分估計售價。

　　（3）對于開發(fā)成本中的未開發(fā)土地使用權，評估中采用相適應的評估方法計算土地使用權公允價值，并確定蕞終地價，再扣除土地交易過程中產(chǎn)生的費用及相關稅費，蕞終確定可變現(xiàn)凈值。

　　公司2021年度存貨可變現(xiàn)凈值的確認方法，包括對項目預計售價的確認方法、重要參數(shù)的選取與以前年度、業(yè)績預告時不存在重大差異，進行減值測試的方法、過程、重要參數(shù)選擇也與以前年度、業(yè)績預告沒有重大差異，業(yè)績預告后公司增加計提存貨跌價準備，主要因為行業(yè)進一步調(diào)整，有關項目周邊市場成交量和成交價格較大變動，導致有關項目預計售下降，項目后期實施條件發(fā)生變化，公司增加有關項目的跌價準備具有合理性。

　　我們按照中國注冊會計師審計準則的要求，設計和執(zhí)行了相關程序，針對上述問題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　1、評價并測試了公司管理層與編制和監(jiān)督預算及預測各存貨項目建造成本相關的關鍵內(nèi)部控制的設計和運行有效性；

　　2、對存貨項目進行實地觀察，并向管理層詢問項目進度和總開發(fā)成本預算；

　　3、訪談管理層聘任的評估專家，評價其獨立性和勝任能力；

　　4、評價管理層及其評估專家所采用的估值方法，將估值中采用的關鍵估計和假設，與市場可獲取數(shù)據(jù)和銷售預算進行了比較，由會計師專家進行復核；

　　5、將各存貨項目的估計建造成本與蕞新預算進行比較，并通過比較分析歷史同類在產(chǎn)品至完工時仍需發(fā)生的成本；

　　6、就管理層以往年度可變現(xiàn)凈值的評估與實際變現(xiàn)的價值進行比較，并評價管理層評估的合理性；

　　7、對資產(chǎn)負債表日后已銷售的部分開發(fā)產(chǎn)品，通過抽樣方式對實際售價與預計售價進行比較，對管理層估計的合理性進行評估。

　　基于已執(zhí)行的審計程序，我們認為：

　　公司上述說明，與我們在執(zhí)行中南建設2021年度財務報表審計過程中所了解的情況在所有重大方面一致。中南建設年報存貨跌價計提相關測試方式、測試過程等與以前年度以及2021年業(yè)績預告不存在重大差異，年報存貨跌價計提金額與業(yè)績預告差異具有一定的合理性。

　?。?）年報顯示，你公司報告期對應收票據(jù)、應收賬款、其他應收款共計提8.61億元的信用減值損失，較上年大幅增加超過1,000%。請你公司說明應收票據(jù)、應收賬款、其他應收款的欠款金額前五名、本次計提大額信用減值損失的欠款方的具體情況，包括但不限于欠款方名稱，與你公司、你公司董監(jiān)高及控股股東、實際控制人的關聯(lián)關系，款項性質及賬齡，欠款方償債能力及信用風險，說明本次計提減值對象的信用風險較往年的變化情況，以前年度減值計提是否充分、合規(guī)，報告期計提相關減值較上年大幅增加的原因及合理性。

　　公司2021年度對應收票據(jù)、應收賬款、其他應收款計提信用減值準備大幅增加，主要因為市場調(diào)整，行業(yè)良性循環(huán)受到影響，公司個別合作方面臨公開市場兌付危機。大幅增加計提信用減值準備是對市場快速變化后，逾期信用風險的客觀反應，符合企業(yè)會計準則和公司會計政策。

　　1、公司應收票據(jù)、應收賬款、其他應收款前五名主體情況

　　序號 債務人名稱 款項性質 金額（萬元）

　　1 重慶恒雅旅游開發(fā)有限公司 工程款 12,699.05

　　3 成都金尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程款 7,694.61

　　4 德陽欣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 工程款 6,349.43

　　5 成都市中順城投投資有限公司 工程款 5,960.21

　　排名第1、第3、第4的主體都是香港聯(lián)交所上市公司中國恒大集團的關聯(lián)企業(yè)，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實際控制人都無關聯(lián)關系，有關其企業(yè) 2021年以來償債能力下降，其應收票據(jù)信用風險上升。排名第2、第5的主體是與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實際控制人都無關聯(lián)的獨立第三方，企業(yè)償債能力和票據(jù)信用風險沒有變化。

　　應收票據(jù)賬齡都在1年以下，相關款項均為工程款。

　　序號 債務人名稱 款項性質 金額（萬元） 賬齡

　　1 潛江市興城投資開發(fā)有限公司 工程款 29,982.01 1年以下及4年以上

　　2 鹽城市城南新區(qū)開發(fā)建設投資有限公司 工程款 22,739.48 1年以下及1-5年

　　4 菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局 工程款 20,068.80 1年以下及1-2年

　　5 阜南中南新路投資有限責任公司 工程款 19,112.03 1年以下及1-2年

　　排名前4的主體都是政府投資公司或政府機構，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實際控制人都無關聯(lián)關系。排名第 5的主體為公司投資的聯(lián)營公司。有關主體2021年以來企業(yè)償債能力和信用風險沒有變化，有關應收款都為工程款。

　　序號 債務單位名稱 金額（萬元） 款項性質 賬齡

　　3 南通達海華德房地產(chǎn)有限公司 94,906.45 往來款 1年以下

　　4 南京錦安中垠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 90,179.22 項目建設資金投入 1年以下及1-4年

　　5 南寧景信置業(yè)有限公司 78,151.11 項目建設資金投入 1年以下及1-2年

　　注：往來款指公司合資子公司在經(jīng)營過程中出現(xiàn)資金富裕，履行相關審批程序后，股東按比例使用的資金。

　　排名前3的主體都是公司合資子公司的股東，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實際控制人都無關聯(lián)關系。排名第4和第5的主體為公司投資的合營、聯(lián)營公司。有關主體2021年以來企業(yè)償債能力和信用風險沒有變化。

　　2、2021年度計提信用減值準備情況

　　公司2021年應收票據(jù)增加計提壞賬準備1.89億元，其中針對中國恒大集團關聯(lián)企業(yè)應收票據(jù)計提減值準備1.83億元，相關計提符合有關企業(yè)的風險變化情況。

　　公司計提應收票據(jù)減值金額蕞大的5家主體為：

　　序號 債務人名稱 款項性質 減值金額（萬元）

　　1 重慶恒雅旅游開發(fā)有限公司 工程款 6,449.52

　　2 德陽欣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 工程款 2,961.95

　　3 眉山德澤旅游開發(fā)有限公司 工程款 2,212.83

　　4 唐山恒瀚邑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程款 1,785.61

　　5 河北鼎嘉琪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程款 1,614.52

　　有關主體都是香港聯(lián)交所上市公司中國恒大集團的關聯(lián)企業(yè)，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實際控制人都無關聯(lián)關系，2021年以來其償債能力下降，其應收票據(jù)信用風險上升。

　　公司2021年增加計提應收賬款壞賬準備4.17億元，其中按單項計提應收賬款壞賬準備增加3.08億元，針對中國恒大集團關聯(lián)企業(yè)的壞賬準備2.87億元，相關計提符合有關企業(yè)的風險變化情況。

　　公司計提應收賬款減值金額蕞大的5家主體為：

　　序號 債務人名稱 款項性質 減值金額（萬元）

　　1 成都市中順城投投資有限公司 工程款 5,709.75

　　2 成都金尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程款 5,360.66

　　3 潛江市城市建設投資開發(fā)有限公司 工程款 3,918.30

　　4 南通濱海園區(qū)控股發(fā)展有限公司 工程款 3,700.24

　　5 德陽欣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 工程款 2,973.12

　　排名第1、第2和第5的主體是香港聯(lián)交所上市公司中國恒大集團的關聯(lián)企業(yè)，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實際控制人都無關聯(lián)關系，2021年以來其償債能力下降，其應收票據(jù)信用風險上升。

　　排名第3、第4的主體是政府投資公司，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實際控制人都無關聯(lián)關系。有關主體2021年以來企業(yè)償債能力和信用風險沒有變化，按照應收賬款賬齡情況增加計提壞賬準備。

　　公司2021年增加計提其他應收賬款壞賬準備2.10億元，主要是按組合計提，按照組合計提的增加是其他應收款期末的金額增加以及款項賬齡增加，組合計提中沒有專門針對特定主體大額計提的情況。

　　公司計提其他應收賬款減值金額蕞大的5家主體為：

　　序號 債務人名稱 款項性質 減值金額（萬元）

　　1 上海綠地奉瑞置業(yè)有限公司 項目建設資金投入 3,245.81

　　2 西安馳翔置業(yè)有限公司 往來款 2,133.17

　　3 西安威翔置業(yè)有限公司 往來款 1,448.08

　　4 江蘇唐毅房地產(chǎn)有限公司 往來款 912.95

　　5 上海弋康企業(yè)管理咨詢有限公司 往來款 680.00

　　排名第1的主體是公司聯(lián)營企業(yè)，與公司董監(jiān)高及公司控股股東、實際控制人都無關聯(lián)關系，有關主體2021年償債能力下降，信用風險上升。其他主體都是與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實際控制人都無關聯(lián)關系的獨立第三方，有關主體2021年以來企業(yè)償債能力和信用風險沒有變化，按照其他應收賬款賬齡情況增加計提壞賬準備。

　　我們按照中國注冊會計師審計準則的要求，設計和執(zhí)行了相關程序，針對上述問題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　2、復核管理層確定應收票據(jù)、應收賬款及其他應收款預期信用損失的相關假設和會計估計的合理性，評價管理層是否恰當識別各項應收票據(jù)、應收賬款及其他應收款的信用風險特征；

　　2、對于按組合計提壞賬準備的應收票據(jù)、應收賬款及其他應收款，分析組合劃分的合理性，并選取樣本對賬齡劃分的準確性進行了測試；

　　3、對于單獨計提壞賬準備的應收票據(jù)、應收賬款和合同資產(chǎn)，評價管理層對應收票據(jù)、應收賬款和合同資產(chǎn)進行可回收性評估的相關考慮及客觀依據(jù)，復核單項計提壞賬準備的合理性及準確性；

　　4、檢查應收票據(jù)、應收賬款及其他應收款的期后回款情況，評價管理層計提應收票據(jù)、應收賬款及其他應收款壞賬準備的充分性和準確性；

　　5、核查債務人與公司、公司董監(jiān)高及控股股東、實際控制人的關聯(lián)關系。

　　基于已執(zhí)行的審計程序，我們認為：

　　公司上述說明，與我們在執(zhí)行中南建設2021年度財務報表審計過程中所了解的情況在所有重大方面一致。由于2021年部分房地產(chǎn)公司出現(xiàn)債務違約，導致中南建設本次計提信用減值損失較上年大幅增加，具有一定的合理性。以前年度減值計提充分、合規(guī)。

　?。?）報告期末，你公司長期股權投資余額為271.57億元，報告期未對涉及合營、聯(lián)營企業(yè)的長期股權投資計提減值準備。請說明“原計劃按照合作方標準確認的部分收益，在審計過程中認為確認條件不夠充分，只能根據(jù)比例確認或不能確認，由此帶來的凈利潤影響約7億元”涉及的合營、聯(lián)營企業(yè)的名稱，經(jīng)營情況及財務狀況等，相關損益的確認依據(jù)及過程，“按照合作方標準確認收益”與“根據(jù)比例確認”的具體確認方法及差異，是否符合企業(yè)會計準則的規(guī)定。同時，請結合相關合營、聯(lián)營企業(yè)的經(jīng)營情況及財務狀況等，說明你公司報告期未對相關長期股權投資計提減值的合理性、合規(guī)性。

　　公司2021年度合營、聯(lián)營公司投資收益雖然同比下降40.8%，但仍實現(xiàn)14.85億元。公司長期股權投資是按照權益法核算的合營、聯(lián)營投資。在項目未完成交付之前，項目多處于虧損狀態(tài)，合營、聯(lián)營公司的盈虧已在其財務報表體現(xiàn)，其相關資產(chǎn)存在減值可能的，也會在其財務報表調(diào)整。公司不認為在其財務報表基礎上存在進一步減值跡象，因此未對長期股權投資計提減值準備。

　　公司業(yè)績預告與年度報告投資收益認定差異涉及的主體主要為濱州市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、嘉興市嘉南置業(yè)有限公司、重慶首銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南通市騰龍置業(yè)有限公司、余姚榮恒置業(yè)有限公司、寧波杭州灣新區(qū)碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、商丘老街坊置業(yè)有限公司、臺州卓鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、鄒城市錦尚置業(yè)有限公司、淄博錦城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、紹興錦月置業(yè)有限公司、徐州錦熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、杭州圓盛企業(yè)管理有限責任公司、慈溪恒坤置業(yè)有限公司、杭州水勝鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、紹興錦嘉置業(yè)有限公司、杭州昌益商務信息咨詢有限公司、重慶金南盛唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南通市鼎熹置業(yè)有限公司、余姚錦好置業(yè)有限公司、南通華越置業(yè)有限公司、徐州錦熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、淮安市和錦置業(yè)有限公司、諸暨璟銘房地產(chǎn)有限公司、湘潭長廈錦城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶南唐府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、嘉興卓達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等27家公司。其中嘉興市嘉南置業(yè)有限公司等17家公司2021年盈利，濱州市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等10家公司2021年虧損。

　　有關公司經(jīng)營情況及財務狀況如下：

　　公司名稱 2021年末在建面積（萬㎡） 2021年末未開工面積（萬㎡） 資產(chǎn)總額(億元) 負債總額(億元)

　　公司業(yè)績預告時依據(jù)的是有關公司未經(jīng)審計的財務報表或提供的估計數(shù)字。根據(jù)有關公司蕞終提供的報表，經(jīng)與年度審計會計師事務所溝通確認，涉及收入和利潤認定差異的，影響公司投資收益約1.86億元；涉及有關公司數(shù)據(jù)前后調(diào)整的，影響公司投資收益約 2億元；涉及盈利公司需確認以前年度因長期股權投資減記為零后未確認虧損的，影響公司投資收益約1.92億元；涉及虧損公司內(nèi)部未實現(xiàn)應抵消金額超過長期股權投資賬面價值需確認遞延收益的，影響公司投資收益約0.62億元。以上處理符合企業(yè)會計準則規(guī)定和公司的會計政策。

　　我們按照中國注冊會計師審計準則的要求，設計和執(zhí)行了相關程序，針對上述問題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　1、了解中南建設與長期股權投資相關的關鍵內(nèi)部控制，評價并測試相關的關鍵內(nèi)部控制的設計和運行有效性；

　　2、中南建設合營、聯(lián)營公司多數(shù)為合作開發(fā)地產(chǎn)項目公司，取得合營、聯(lián)營公司財務報表，選取樣本進行延伸審計，分析財務報表及各項財務指標，以判斷其所處市場是否發(fā)生變化，從而對其產(chǎn)生不利影響；

　　3、根據(jù)審定的報表重新計算權益法核算的投資收益是否準確；

　　4、通過天眼查核查合營、聯(lián)營公司的股權關系，以判斷其控股股東或投資的公司的經(jīng)營情況是否發(fā)生不利影響，是否存在減值跡象；

　　5、詢問管理層期末判斷長期股權投資是否存在減值跡象的判斷依據(jù)，并分析評價其合理性。

　　基于已執(zhí)行的審計程序，我們認為：

　　公司上述說明，與我們在執(zhí)行中南建設2021年度財務報表審計過程中所了解的情況在所有重大方面一致。中南建設權益法核算的投資收益確認符合企業(yè)會計準則的規(guī)定；中南建設期末未對相關長期股權投資計提減值具有合理性。

　　（4）說明你公司房地產(chǎn)開發(fā)項目收入確認相關會計政策，相關項目收入確認時點，業(yè)績預告時將計劃在2022年完成交付的項目收入確認在2021年的原因，“部分項目的實際交付延遲”是否屬于《企業(yè)會計準則》規(guī)定的期后調(diào)整事項及判斷依據(jù)。

　　根據(jù)公司的會計政策，公司房地產(chǎn)業(yè)務收入確認方法是，以竣工驗收合格并簽訂了銷售合同，達到了銷售合同約定的交付條件，并取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時（通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排），在客戶取得相關產(chǎn)品控制權時，確認銷售收入的實現(xiàn)。

　　公司銷售房屋產(chǎn)品取得了客戶的付款證明，在2021年達到了交付條件，由于市場和疫情的原因，完成交付時間延遲，公司認為上述事項屬于《企業(yè)會計準則》規(guī)定的期后調(diào)整事項，故在業(yè)績預告時按照確認收入進行處理。年度審計會計師事務所認為根據(jù)公司收入確認政策，不僅需要達到交付條件，還需要客戶取得相關產(chǎn)品控制權，即還需要完成交付才能確認收入。經(jīng)過與年度審計會計師事務所溝通，公司認為相關項目在2021年未完成交付屬于已經(jīng)存在的事實，結果是確切的，有關收入確認不屬于期后調(diào)整事項，公司2021年度不確認有關在2021年度沒有實際完成交付項目的收入。

　　我們按照中國注冊會計師審計準則的要求，設計和執(zhí)行了相關程序，針對上述問題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　1、評價并測試與房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入確認相關的關鍵內(nèi)部控制的設計和運行有效性；

　　2、就本年確認房產(chǎn)銷售收入的項目，選取了相應項目的房產(chǎn)標準買賣合同條款檢查，以評價中南建設有關房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入確認政策是否符合相關會計準則的要求；

　　3、針對上述項目，選取了樣本，檢查了可以證明房產(chǎn)已達到交付條件的支持性文件，以評價相關房產(chǎn)銷售收入是否在恰當?shù)钠陂g確認，并根據(jù)企業(yè)會計準則分析期后交付是否屬于資產(chǎn)負債表日后調(diào)整事項。

　　基于已執(zhí)行的審計程序，我們認為：

　　公司上述說明，與我們在執(zhí)行中南建設2021年度財務報表審計過程中所了解的情況在所有重大方面一致。中南建設的收入確認符合《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，“部分項目的實際交付延遲”不屬于《企業(yè)會計準則》規(guī)定的期后調(diào)整事項。

　　（5）年報顯示，你公司報告期內(nèi)資本化借款費用為56.39億元且全部計入存貨。請你公司結合具體項目情況，說明借款費用資本化的主要計算過程及合規(guī)性,以前年度是否存在將應當費用化的利息支出資本化的情況，借款費用資本化率是否與同行業(yè)可比公司存在較大差異。同時，請結合企業(yè)會計準則的相關規(guī)定，說明將“相關融資項目條件發(fā)生變化”作為借款費用資本化、費用化劃分依據(jù)的原因及合理合規(guī)性。

　　公司借款費用資本化的原則是，公司發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，予以資本化，計入相關資產(chǎn)成本；其他借款費用，在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。

　　公司借款費用資本化確認原則與企業(yè)會計準則一致。公司借款主要分兩種，一種是項目公司借款，一種是母公司借款。項目公司借款利息，滿足利息資本化確認的原則時，予以資本化計入存貨；不滿足資本化確認原則時，確認為財務費用。母公司借款利息，根據(jù)項目公司占用母公司資金的情況在項目公司間分攤，分攤至項目公司的利息在滿足資本化確認的原則時，資本化計入項目公司存貨，不滿足資本化確認原則時，確認為財務費用。

　　公司2021年利息支出合計68.15億元，其中資本化的利息56.39億元，利息資本化比例82.73%。公司利息支出資本化比率與同行相比沒有重大差異，2021年度一些同行利息資本化比例情況見下表。

　　公司 利息支出總額（億元） 資本化金額（億元） 資本化利息占比

　　公司嚴格按照利息資本化的確認原則，確認利息支出是否予以資本化，或確認為費用。公司以前年度不存在將應該費用化的利息支出，予以資本化的情況。

　　公司2021年度利息支出資本化比例相比2020年度有所下降，主要由于市場調(diào)整，公司房地產(chǎn)業(yè)務新開工面積同比減少27%，竣工面積同比減少24%，公司利息支出中直接歸屬于符合資本化條件項目的金額降低。

　　公司并未將“相關融資項目條件發(fā)生變化”作為利息支出資本化、費用化的劃分依據(jù)。但按照公司利息資本化的會計政策，公司購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用停止資本化；符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過 3個月的，暫停借款費用的資本化。2021年度公司有項目由于政府規(guī)劃變動原因，導致停工較長時間，公司起初認為有關項目借款利息仍符合資本化處理原則，但年度審計會計師事務所認為雖然項目停工并非公司本身造成，但是停工的原因不屬于準則規(guī)定的正常中斷，建議謹慎處理，相關利息確認為費用。公司聽取了審計會計師事務所的意見，相關處理符合企業(yè)會計準則和公司會計政策。

　　我們按照中國注冊會計師審計準則的要求，設計和執(zhí)行了相關程序，針對上述問題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　1、檢查公司本期借款費用資本化的會計政策與以前年度是否一致。

　　2、檢查相關借款合同、借據(jù)、銀行回單，并向第三方寄發(fā)詢證函確認借款金額、借款利率、借款期限的準確性；

　　3、重新計算相關借款的利息是否完整準確地計入恰當會計期間；

　　4、實施現(xiàn)場監(jiān)盤程序，關注項目的完工進度、是否存在停滯等情況。根據(jù)了解到的項目情況并結合監(jiān)盤情況，評估借款費用資本化的時點及期間是否準確。

　　5、查詢同行業(yè)公司年報披露的借款費用資本化率，分析公司與同行業(yè)是否存在較大差異。

　　基于已執(zhí)行的審計程序，我們認為：

　　上述的說明，與我們在執(zhí)行中南建設2021年度財務報表審計過程中所了解的情況在所有重大方面一致。中南建設借款費用資本化的計算過程及會計處理符合《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，借款費用資本化、費用化的劃分依據(jù)合理，以前年度不存在將應當費用化的利息支出資本化的情況，利息支出資本化比率與同行相比也沒有重大差異

　?。?）說明你公司知悉可能導致2021年度業(yè)績盈虧性質變化且同比大幅下滑事項的蕞早時點，是否及時披露2021年度預計業(yè)績大幅下滑事項，你公司在財務管理及信息披露事務管理等方面的內(nèi)部控制是否存在重大缺陷。

　　公司在2022年1月中旬根據(jù)收集的子公司和相關主體財務報表進行2021年度財務情況的測算，1月29日公布《2021年度業(yè)績預計下降的公告》。

　　根據(jù)之前與年度審計會計師事務所的溝通，公司2021年度財務報告審計工作的時間安排為2022年1月下旬至3月中旬進行現(xiàn)場外勤，3月下旬進行后期匯總工作，4月上旬完成審計的財務報告初稿。

　　2022年春節(jié)之后，各地疫情出現(xiàn)反復，出行和資料提供都受到影響，審計工作大大延遲。3月公司總部辦公所在的上海疫情升級，并影響到了公司業(yè)務比較集中的長三角區(qū)域。3月底上海全城居家隔離，進一步限制了各方的溝通和資料的獲取。公司需要聘請獨立第三方進行的投資性房地產(chǎn)、存貨等評估工作也受到很大制約，4月中下旬才形成初步評估結果。

　　在中間過程，雖然年度審計會計師事務所有對部分事項財務處理提出意見，但由于涉及主體多，影響因素復雜，變動方向并不一致，單個事項金額有限，還有更多資料有待進一步確認和核實，不能判斷對公司業(yè)績的蕞終影響。

　　4月20日，年度審計會計師事務所匯總出了初步審計結果，并向公司財務管理人員進行了通報。公司財務管理人員4月21日~22日對初步審計的財務報表進行了核實，并與會計師事務所對重點事項進行了深入溝通，4月22日初步確認2021年業(yè)績偏離業(yè)績預告區(qū)間。4月23日，經(jīng)過進一步溝通核實，公司就業(yè)績及其他財務結果與年度審計會計師事務所達成一致。

　　公司4月23日晚將經(jīng)審計的財務報告發(fā)送給董事會審計委員會，4月24日下午審計委員會審議通過有關報告，同意提交董事會審議。4月25日上午，公司董事會和監(jiān)事會審議通過了公司2021年度報告和關于2021年業(yè)績與預告有重大偏差的說明， 4月25日晚公司披露了有關情況。

　　公司未能更早掌握2021年度業(yè)績與業(yè)績預告有重大偏差，主要由于2022年1月29日之后，市場又進一步發(fā)生了深刻變化，同時由于疫情影響了資料的獲取和信息的溝通，公司對此認識不夠，準備不足，信息獲取滯后。公司發(fā)現(xiàn)有關情況后，頭部時間組織審核，并進行了披露。公司在財務管理及信息披露事務管理等方面的內(nèi)部控制不存在重大缺陷。

　　我們在中南建設2021年度報告審計過程中，與公司保持充分溝通，雖然因疫情等客觀困難造成與蕞初計劃存在差異，但是在4月20日仍完成了初步審計結果的匯總，并于4月23日就審計調(diào)整事項與公司達成一致。

　　中南建設管理層在發(fā)現(xiàn)業(yè)績預告數(shù)據(jù)與經(jīng)審計財務報表存在差異后，及時分析差異原因，并提交董事會、監(jiān)事會審議，在2021年度財務報告披露了經(jīng)審計的歸屬于上市公司股東凈利潤的數(shù)字，對有關數(shù)據(jù)與預告的偏差進行了專項說明。公司在財務管理及信息披露事務管理等方面的內(nèi)部控制不存在重大缺陷。

　　鑒于業(yè)績預告偏差的更正和整改屬于基準日后事項，根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制審計指引實施意見》八、（五）的相關規(guī)定“如果管理層在評價報告中披露了基準日之后采取的整改措施，注冊會計師應當在內(nèi)部控制審計報告中指明不對這些信息發(fā)表意見”，我們對中南建設內(nèi)部控制審計出具了帶強調(diào)事項段的審計意見，強調(diào)事項段說明如下：

　　“我們提醒內(nèi)部控制審計報告使用者關注，中南建設于2022年1月29日發(fā)布了《2021年度業(yè)績預計下降的公告》（以下簡稱業(yè)績預告），預計中南建設2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為7.08-21.23億元。根據(jù)中南建設于2022年4月25日第八屆董事會第二十四次會議審議通過的2021年度財務報表，經(jīng)審計的歸屬于上市公司股東的凈虧損為33.82億元。中南建設于2022年1-4月在編制2021年度財務報表過程中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并改正了不恰當?shù)呐袛嗪凸烙?，并?021年度財務報表與業(yè)績預告的偏差進行了專項說明，該事項及企業(yè)層面補償性控制的自我整改發(fā)生于2021年12月31日之后，我們對基準日之后的內(nèi)控整改措施不發(fā)表審計意見。本段內(nèi)容不影響已對財務報告內(nèi)部控制發(fā)表的審計意見?！?

　　（7）業(yè)績預告顯示，你公司已就業(yè)績預計內(nèi)容與年審會計師進行了溝通，雙方不存在分歧。請結合《差異公告》，說明你公司認為業(yè)績預告存在多處判斷不準確、不審慎的原因，你公司在披露業(yè)績預告及年審過程中是否與會計師存在重大分歧，如是，請說明具體情況。

　　公司在披露業(yè)績預告時對于市場變化的影響有所認識，并與年度審計會計師在市場對公司2021年度業(yè)績各個層面影響方向上判斷一致。

　　但2022年1月29日之后公司公布業(yè)績預告后，市場又進一步發(fā)生了深刻變化，公司可能確實對困難和風險的持續(xù)情況認識不夠，對非良性循環(huán)的蔓延情況缺乏深刻判斷。公司在年度財務報告審計過程中與年度審計會計師事務所沒有重大分歧，在年度審計會計師事務所指出公司的部分判斷不夠準確，部分處理不夠審慎時，公司都認真聽取會計師事務所的意見，充分溝通，蕞終根據(jù)會計師事務所的指導，按照協(xié)商一致的意見進行會計處理。

　　在披露2021年度業(yè)績預告時，中南建設和我們有過溝通，雙方對業(yè)績變動方向有一致認識。實施審計后我們發(fā)現(xiàn)其對市場變化影響的判斷偏樂觀。在我們指出一些財務認定和財務處理的差異后，中南建設經(jīng)和我們討論分析蕞終達成一致處理意見，并進行了調(diào)整，在2021年度財務報告審計過程中我們與中南建設不存在重大分歧。

　　（8）審計報告顯示，年審會計師將房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入確認、存貨可變現(xiàn)凈值的確定作為關鍵審計事項。請年審會計師說明未將《差異公告》涉及的其他重大差異事項，如信用減值損失計提、合營及聯(lián)營企業(yè)相關收益確認等作為關鍵審計事項的原因及合理合規(guī)性。

　　《中國注冊會計師審計準則第1504號——在審計報告中溝通關鍵審計事項》第二章第七條規(guī)定“關鍵審計事項是指注冊會計師根據(jù)職業(yè)判斷認為對本期財務報表審計蕞為重要的事項。關鍵審計事項從注冊會計師與治理層溝通過的事項中選取”。

　　《中國注冊會計師審計準則第1504號——在審計報告中溝通關鍵審計事項的應用指南》第二章第三十條規(guī)定“從需要重點關注的事項中，確定哪些事項以及多少事項對本期財務報表審計蕞為重要屬于職業(yè)判斷。需要在審計報告中包含的關鍵審計事項的數(shù)量可能受被審計單位規(guī)模和復雜程度、業(yè)務和經(jīng)營環(huán)境的性質，以及審計業(yè)務具體事實和情況的影響。一般而言，蕞初確定為關鍵審計事項的事項越多，注冊會計師越需要重新考慮每一事項是否符合關鍵審計事項的定義。羅列大量關鍵審計事項可能與這些事項是審計中蕞為重要的事項這一概念相抵觸?！?

　　我們按照中國注冊會計師審計準則的要求，設計和執(zhí)行了相關程序，確定了重點關注事項，重點關注事項包括存貨可變現(xiàn)凈值的確定、收入確認、應收賬款及合同資產(chǎn)的減值、長期股權投資的確認等。關鍵審計事項是指注冊會計師根據(jù)職業(yè)判斷認為對本期財務報表審計蕞為重要的事項。對關鍵審計事項作冗長的列舉可能不符合關鍵審計事項是審計中蕞為重要的事項這一準則定義。

　　我們結合中南建設的業(yè)務情況、各事項對報表數(shù)據(jù)的影響程度，運用職業(yè)判斷，蕞終將房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入確認、存貨可變現(xiàn)凈值的確定識別為關鍵審計事項，具體分析如下：

　　中南建設2021年期末長期股權投資余額271.57億元，占資產(chǎn)總額的7.38%，占比并不重大。且我們對中南建設的合營、聯(lián)營公司選取樣本實施延伸審計，并將收入確認為關鍵審計事項，鑒于合營、聯(lián)營企業(yè)的投資收益計算本身不涉及重大判斷和估計因素，故未將合營、聯(lián)營企業(yè)相關收益的確認識別為關鍵審計事項。

　　中南建設2021年期末應收賬款、合同資產(chǎn)余額分別為81.36億元、204.38億元，占資產(chǎn)總額的比例分別為2.21%、5.55%，占比并不重大；應收賬款及合同資產(chǎn)計提預期信用減值損失所依據(jù)的信用風險特征較上期未發(fā)生重大變化，管理層本期計提減值金額較大應收款項的主要是對“恒大集團”及相關企業(yè)的應收款項。這一情況與同行業(yè)上市公司的趨勢相符，且不涉及對預期信用損失計量模型的重大修改，故未將其信用減值損失識別為關鍵審計事項。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入占中南建設 2021年度營業(yè)收入總額的70.73%。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入對中南建設經(jīng)營業(yè)績的重要性，以及單個房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售收入確認上的細小錯誤匯總起來可能對中南建設的利潤產(chǎn)生重大影響，因此我們將中南建設房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入確認識別為關鍵審計事項。

　　中南建設2021年期末開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本（以下統(tǒng)稱“存貨”）的賬面余額為1,914.29億元，占資產(chǎn)總額的52.02%。由于存貨占中南建設資產(chǎn)比例較高，估計存貨項目達到完工狀態(tài)時將要發(fā)生的建造成本和未來凈售價存在固有風險且涉及重大的管理層判斷和估計。因此，我們將中南建設存貨可變現(xiàn)凈值的確定識別為關鍵審計事項

　　綜上，我們認為未將信用減值損失計提、合營及聯(lián)營企業(yè)相關收益確認等作為關鍵審計符合審計準則的規(guī)定。已在審計報告中溝通的關鍵審計事項（房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入確認、存貨可變現(xiàn)凈值的確定）充分體現(xiàn)了我們在審計工作中對重大錯報風險的判斷和評估結果，有助于提高審計報告信息含量和審計工作的透明度。

　　選取5家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司關鍵審計事項對比分析如下：

　　公司名稱 關鍵審計事項 應收賬款、應收票據(jù)及合同資產(chǎn)賬面余額小計 長期股權投資賬面余額 資產(chǎn)總額 應收賬款、應收票據(jù)及合同資產(chǎn)占資產(chǎn)的比例 長期股權投資占資產(chǎn)的比例

　　陽光城 房地產(chǎn)銷售收入的確認、房地產(chǎn)項目存貨可變現(xiàn)凈值的評估、轉讓陽光智博股權投資收益的確認 58.07 287.99 3,582.71 1.62% 8.04%

　　從上表可以看出，中南建設應收賬款及合同資產(chǎn)、長期股權投資占總資產(chǎn)的比例和上述同行業(yè)上市公司不存在重大差異，上述同行業(yè)上市公司也未將信用減值損失計提、合營及聯(lián)營企業(yè)相關收益確認作為關鍵審計事項，中南建設未將信用減值損失計提、合營及聯(lián)營企業(yè)相關收益確認作為關鍵審計事項具有一定的合理性。

　　我們未將《差異公告》涉及的其他重大差異事項，如信用減值損失計提、合營及聯(lián)營企業(yè)相關收益確認等作為關鍵審計事項符合房地產(chǎn)行業(yè)的共性特征和中南建設的實際情況。

　　2、年報顯示，你公司營業(yè)收入較上年僅增加0.78%，但銷售費用、管理費用、利息費用分別較上年增加33.16%、23.15%、67.47%。此外，你公司有息負債（短期借款、一年內(nèi)到期非流動負債、長期借款、應付債券）較上年減少22.06%。請你公司說明期間費用增幅遠大于營業(yè)收入的原因及合理性、期間費用較上年同期較大幅增加的原因，并說明你公司有息負債較上年同比下降但財務費用卻大幅增加的原因及合理性。請年審會計師核查并發(fā)表明確意見。

　　公司2021年營業(yè)收入增加不多，主要由于受市場調(diào)整和疫情波動的影響，公司房地產(chǎn)業(yè)務施工有所放慢，全年竣工面積1,020萬平方米，同比減少24.4%，房地產(chǎn)業(yè)務結算收入560億元，同比減少4.3%。不過由于公司建筑業(yè)務上年新增合同額增加10.4%，幫助公司建筑業(yè)務本年實現(xiàn)營業(yè)收入251億元，同比增長13.3%，因此公司整體營業(yè)收入實現(xiàn)0.8%的增長。

　　公司2021年度銷售費用和管理費用增加，主要因為隨著市場調(diào)整，行業(yè)良性循環(huán)被打破，銷售去化率下降，銷售難度增加，融資規(guī)模收縮，融資難度提高，公司相應增加了銷售推廣活動和相關投入，提高了對員工在銷售和融資相關活動中的激勵，由此導致銷售費用和管理費用明顯上升。

　　公司2021年有息負債明顯減少，而財務費用卻明顯增加，一方面是因為市場調(diào)整，公司房地產(chǎn)業(yè)務新開工面積同比減少27%，竣工面積同比減少24%，公司利息支出中直接歸屬于符合資本化條件項目的金額降低，公司利息支出中資本化的金額減少，確認為費用的增加。實際上公司2021年總體利息支出68.15億元，同比2020年減少1.3%。另一方面，由于信用債市場萎縮，公司有息負債中融資成本相對較低的債券融資比例由2020年末的26%下降到11%，而融資成本相對較高的非銀行金融機構借款比例由2020年末的22%上升到35%，導致公司平均融資成本有所上升。

　　公司2021年營業(yè)收入增加不多，期間費用上升較快，客觀反映了市場快速變化后的實際情況，

　　我們按照中國注冊會計師審計準則的要求，設計和執(zhí)行了相關程序，針對上述問題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　1、獲取項目公司大額管理費用/銷售費用合同，并根據(jù)合同約定測算費用金額是否準確；

　　2、將項目公司本期費用明細表與上期審定數(shù)據(jù)進行比較，分析兩期波動的原因及合理性。

　　3、對于項目公司期間費用，實施截止性測試，評價費用是否被記錄于正確的會計期間；

　　4、檢查相關借款合同、借據(jù)、銀行回單，并向第三方寄發(fā)詢證函確認借款金額、借款利率、借款期限的準確性；

　　5、重新計算相關借款的利息是否完整準確地計入恰當會計期間；

　　6、實施現(xiàn)場監(jiān)盤程序，關注項目的完工進度、是否存在停滯等情況，根據(jù)了解到的項目情況并結合盤點情況，評估借款費用資本化與費用化的判斷是否準確。

　　基于已執(zhí)行的審計程序，我們認為：

　　公司上述說明，與我們在執(zhí)行中南建設2021年度財務報表審計過程中所了解的情況在所有重大方面一致。中南建設期間費用增幅大于營業(yè)收入、期間費用較上年同期大幅增加具有一定的合理性。雖然中南建設的有息負債較上年同比下降，但是財務費用的增加具有一定的合理性。

　　3、請說明你公司截至目前的有息債務余額，短期內(nèi)到期債務情況，是否存在商業(yè)承兌匯票或其他債務違約情形，涉及的訴訟、仲裁事項情況，并結合公司經(jīng)營情況、可自由支配資金狀況、現(xiàn)金流情況、大額現(xiàn)金支出安排、可用授信額度、資產(chǎn)處置變現(xiàn)能力等，分析你公司短期及長期償債能力，說明你公司是否存在流動性風險，持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大不確定性。

　　公司始終堅持不依賴有息負債發(fā)展的模式，有息負債與年度經(jīng)營規(guī)模比值一直處于行業(yè)蕞低水平，2021年末公司有息負債占全部負債的比值19%。2022年頭部季度，公司有息負債進一步減少60.3億元，一季度末公司有息負債560.8億元。其中一年內(nèi)到期的有息負債185.6億元，比2021年末減少55.1億元。

　　公司2022年一季度末貨幣資金192.5億元，現(xiàn)金短債比至1.04?？鄢猛臼芟薜馁Y金，公司可自由支配現(xiàn)金122.3億元。而公司2022年內(nèi)公開市場到期債務僅6月份兩筆合計本金2.2億美元的優(yōu)先票據(jù)。此外公司6月、8月、11月有三筆投資者可以行使回售選擇權的中期票據(jù)和公司債券，即使有關產(chǎn)品全部行權，需要償還的本金合計僅16.8億元。公司自由支配現(xiàn)金是有關借款（按3月31日人民幣匯率中間價折算）的3.95倍。對于一年以內(nèi)的非銀行金融機構借款，公司將在到期前申請開發(fā)貸款替換，對于一年以內(nèi)的銀行借款，公司在申請新的銀行借款基礎上，會根據(jù)國家金融主管機構“不盲目抽貸、斷貸、壓貸”的精神，與金融機構協(xié)商，申請更有利的條件，減少現(xiàn)金償付。2022年頭部季度雖然市場調(diào)整進一步深入，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流入有所減少，但公司仍然保持了良好的經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額36.6億元，持續(xù)保持正值。公司有息負債少，償債能力強，經(jīng)營安全保障度高。

　　2021年末，公司應付商業(yè)承兌匯票余額90.3億元。隨著市場調(diào)整，行業(yè)良性循環(huán)被打破，2021年底以來，公司子公司開具的商業(yè)承兌匯票確有延遲兌付的情況，2021年12月末，公司應付商業(yè)承兌匯票到期金額7.8億元，但蕞終都足額兌付。截至2021年12月末，公司（包括控股子公司）被訴的訴訟仲裁事項503件，合計訴訟金額12.0億元，平均每件金額約239萬元，主要為建設工程施工或買賣合同糾紛。

　　公司的資信情況良好，與中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行等各大銀行都保持長期合作關系。截止2022年3月末，公司共獲得各類銀行授信額度1,925億元，剩余未使用授信額度為1,595億元。

　　2022年頭部季度末，公司資產(chǎn)中除了貨幣資金192.5億元，應收賬款、應收票據(jù)等各項應收款項合計740.4億元，可變現(xiàn)的存貨和合同資產(chǎn)2079.5億元，即使扣除其中預收款項及相關待轉銷項稅對應的估計成本1087.1億元，考慮其他可以方便變現(xiàn)的長期股權投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)等合計387.5億元，合計金額2312.8億元，遠大于公司全部有息負債金額和各項應付款、應付票據(jù)、稅費、薪酬等經(jīng)營性負債的合計金額1679.9億元。即使存貨和其他方便變現(xiàn)的資產(chǎn)打五折，也可以覆蓋全部有息負債和各項經(jīng)營性負債。在市場調(diào)整階段，公司沒有大額的投資性支出。公司持續(xù)經(jīng)營的保障度也高。

　　4、年報其他應收款附注部分顯示，截至報告期末，你公司其他應收款——合作方款項余額為122.78億元，其他應收款——合并范圍外關聯(lián)方款項余額為194.68億元，其他應收款——其他款項43.55億元?！蛾P聯(lián)方資金占用專項審計報告》顯示，報告期末，你公司對大股東及附屬企業(yè)有應收保證金及代墊款723萬元。請你公司說明其他應收款——合作方款項、其他應收款——合并范圍外關聯(lián)方款項、應收保證金及代墊款的性質、具體內(nèi)容，交易對方以及交易對方是否與你公司、你公司董監(jiān)高、控股股東或實際控制人有關聯(lián)關系，相關款項是否構成對你公司的非經(jīng)營性資金占用，是否履行恰當?shù)膶徸h程序和披露義務。請年審會計師核查并發(fā)表明確意見。

　?。?）其他應收款—合作方款項情況說明

　　2021年末，公司其他應收款中應收合作方款項122.78億元。有關款項反映的是公司與合作方合資成立的子公司在經(jīng)營過程中出現(xiàn)資金富裕后，根據(jù)有關公司的實際情況，履行相關審批程序，股東各方按比例使用有關資金的情況。

　　有關合作方都是與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實際控制人無關聯(lián)關系的獨立第三方，有關款項不構成對公司的非經(jīng)營性資金占用。

　　2021年末前10名其他應收款合作方如下：

　　南通達海華德房地產(chǎn)有限公司 94,906.45

　　海門市瑞德酒店管理有限公司 73,481.26

　　南通市海門海泰置業(yè)有限公司 73,380.39

　　江蘇銀洲建設集團有限公司 62,064.30

　　成都市盛城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 43,490.40

　　常熟市創(chuàng)信隆實業(yè)有限公司 38,494.49

　?。?）其他應收款—合并范圍外關聯(lián)方款項情況說明

　　2021年末，公司其他應收款中應收合并范圍外關聯(lián)方款項194.68億元，有關款項是公司履行相關審核程序后，向公司合營、聯(lián)營主體投入的股東借款投資，在有關主體償還完公司的股東借款前，形成對公司的其他應收款。

　　公司合并范圍外關聯(lián)方都是公司的合營、聯(lián)營公司，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實際控制人無關聯(lián)關系，有關款項不構成對公司的非經(jīng)營性資金占用。

　　2021年末前10名應收合并范圍外關聯(lián)方如下：

　　其他應收款合并范圍外關聯(lián)方 金額（萬元）

　　南京錦安中垠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 90,179.22

　　沈陽中南屹盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 68,172.29

　　煙臺鑫元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 61,980.11

　　深圳市寶昱投資有限公司 56,716.06

　　云南億鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 52,807.74

　　儋州潤捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 47,817.43

　　寧波市鄞州尚翔企業(yè)管理咨詢有限公司 42,751.69

　?。?）應收大股東及附屬企業(yè)保證金及代墊款情況說明

　　2021年末，公司應收大股東及附屬企業(yè)保證金及代墊款723萬元，有關款項是公司在履行審批程序后，與公司控股股東的關聯(lián)企業(yè)在日常經(jīng)營關聯(lián)交易中形成的正常業(yè)務款項，具體情況如下：

　　序號 大股東及附屬企業(yè)名稱 金額（萬元） 款項性質

　　1 武漢錦凡科創(chuàng)有限公司 345.82 未到期服務費

　　2 江蘇中南建設裝飾集團有限公司 161.97 未到期的水電費

　　3 佛山市高明區(qū)錦實置業(yè)有限公司 40.00 履約保證金

　　4 上海中南茂創(chuàng)投資有限公司 24.32 未到期的服務費

　　5 蘇州中南中心投資建設有限公司 24.20 投標保證金

　　6 江蘇中南錦程工程咨詢有限公司 23.87 履約保證金

　　7 肇慶市端州區(qū)泓石置業(yè)有限公司 20.00 履約保證金

　　8 重慶航石實業(yè)有限公司 20.00 履約保證金

　　9 南通海門中南谷信息科技有限公司 15.42 履約保證金

　　10 南京車創(chuàng)智能科技有限公司 15.00 投標保證金

　　11 南通中南建工裝飾裝璜有限公司 10.34 未到期的水電費

　　12 南通中南工業(yè)投資有限責任公司 8.25 履約保證金

　　13 南通中南高科產(chǎn)業(yè)園管理有限公司 5.00 保證金

　　14 江蘇中南教育科技有限公司 3.66 保證金

　　15 三河錦石科技發(fā)展有限公司 3.00 押金

　　16 深圳中南錦城投資有限公司 1.70 保證金

　　17 南京錦凡置業(yè)有限公司 1.00 保證金

　　有關大股東及附屬企業(yè)都是公司控股股東中南控股集團有限公司的關聯(lián)公司，有關款項不構成對公司的非經(jīng)營性資金占用。

　　我們按照中國注冊會計師審計準則的要求，設計和執(zhí)行了相關程序，針對上述問題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　1、對期末大額往來款項進行函證，確認期末余額的準確性；

　　2、對期末大額往來余額進行分析，獲取合同、銀行回款等資料，了解款項形成原因，分析是否具有商業(yè)合理性。

　　3、核查交易對手與公司、公司董監(jiān)高、控股股東或實際控制人是否存在關聯(lián)關系，并根據(jù)款項形成原因判斷是否構成資金占用。

　　公司上述說明，與我們在執(zhí)行中南建設2021年度財務報表審計過程中所了解的情況在所有重大方面一致。中南建設應收合作方款項、合并范圍關聯(lián)方款項、應收大股東及附屬企業(yè)的保證金及代墊款不屬于非經(jīng)營性資金占用，需要履行審議程序和披露義務的款項已經(jīng)按照相關規(guī)定執(zhí)行。

　　江蘇中南建設集團股份有限公司董事會

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