其一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的邊界相對(duì)模糊。我們強(qiáng)行把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分成了片區(qū)綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但其實(shí)在發(fā)展的過程當(dāng)中，三者其實(shí)是截然不同的領(lǐng)域，我們已經(jīng)盡力去收縮邊界，但這個(gè)邊界還是相對(duì)模糊的。

　　首先，從數(shù)據(jù)層面來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)既沒有市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，也沒有企業(yè)的數(shù)據(jù)。市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，包括基礎(chǔ)的供求量?jī)r(jià)，企業(yè)的數(shù)據(jù)包括企業(yè)自身的規(guī)模、組織架構(gòu)、管理情況，這些都處于高度非標(biāo)和不透明的狀態(tài)?，F(xiàn)在全國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)體量是非常龐大的，從業(yè)人員也非常多，全國(guó)的可以從地圖上看到的產(chǎn)業(yè)園（主要指園中園和傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）整個(gè)體量大約在8-10萬個(gè)，但在這8-10萬個(gè)園區(qū)當(dāng)中也沒有標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)、信息評(píng)價(jià)的維度，這都是行業(yè)當(dāng)中不透明現(xiàn)象的體現(xiàn)。

　　其次，行業(yè)當(dāng)中鮮有成功的項(xiàng)目案例、企業(yè)案例。雖然產(chǎn)業(yè)園區(qū)承擔(dān)著我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)服務(wù)的重要使命，但其實(shí)大多數(shù)園區(qū)的成功還是依托于政府整體的產(chǎn)業(yè)服務(wù)或者區(qū)域發(fā)展的基因，真正以主動(dòng)服務(wù)來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)增量?jī)r(jià)值的案例寥寥無幾，即使有一部分這樣的案例也是埋藏其中，沒有被真正地挖掘出來。

　　其三，很多東西需要長(zhǎng)期在區(qū)域深耕、了解書記的想法才能實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做得好就是每個(gè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該像區(qū)委書記，既有區(qū)委書記的高度，又有落地的手藝活，這才是真正做得好的。但到現(xiàn)在為止，中國(guó)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的基本的認(rèn)知、評(píng)判、發(fā)展的思路仍是相對(duì)不透明的?，F(xiàn)在我們也在大力地推進(jìn)數(shù)字化，數(shù)字化的核心其實(shí)還是使投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)出來，但數(shù)字化只是投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)的基礎(chǔ)，在此之上，如何去做疊加，擺脫傳統(tǒng)的人工手段，也是非常關(guān)鍵的要素。所以，總的來說，行業(yè)當(dāng)中很多企業(yè)長(zhǎng)期地去做動(dòng)態(tài)的案例分析、企業(yè)解讀、區(qū)域基礎(chǔ)研究是非常必要的，這解決的就是信息不透明的苦。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)客戶，政府客戶和企業(yè)客戶?？匆患移髽I(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做得好不好，關(guān)鍵是看他有多少客戶信息獲取能力，有多少政府信息獲取能力，是否能將信息轉(zhuǎn)化到企業(yè)自身的動(dòng)作上。但我們都知道，要去做客戶訪談，做政府信息的了解，在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中是嚴(yán)重缺乏渠道的，特別是客戶訪談。

　　其次，目前在具體的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域資料很雜，參差不齊，質(zhì)量仍然相對(duì)堪憂。即使是同一個(gè)產(chǎn)業(yè)在一個(gè)地方做過相應(yīng)的研究，如果遷移到其他區(qū)域，同一個(gè)產(chǎn)業(yè)也有千萬種變化。因此，在產(chǎn)業(yè)復(fù)雜性面前，很多企業(yè)在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，往往面臨著每做一個(gè)項(xiàng)目就像創(chuàng)一次業(yè)的情況，所以它具備產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜性，這也是苦的一個(gè)非常重要的原因。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，特別是在民營(yíng)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，收入會(huì)比同辦公室的同事低，但承受的壓力并不比同一個(gè)辦公室做傳統(tǒng)地產(chǎn)的同事少。在國(guó)資體系里，整體的收入相對(duì)較低；在民營(yíng)企業(yè)中不僅收入低，而且還可能不受重視。

　　在傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的邏輯之下，往往采用的是所謂的壓迫式管理。壓迫式管理當(dāng)中，如果是正向的壓迫比如聯(lián)東，在正向壓迫的過程當(dāng)中，企業(yè)不以一個(gè)非?？斓乃俣劝l(fā)展，在壓迫的動(dòng)力之下，整個(gè)企業(yè)還是在正向地向前做相應(yīng)的突破。但很多企業(yè)自身的項(xiàng)目數(shù)量又少，又采用壓迫式的管理，那帶來的其實(shí)就是內(nèi)卷，蕞終產(chǎn)出結(jié)果是一樣的，但卻要花很多時(shí)間去做PPT、做一輪一輪的匯報(bào)等，把本身可以高效完成的事情變得更低效，產(chǎn)出非常小，效果也并不怎么好，蕞后是人身心俱疲。這就是精神迷茫的苦。

　　如果說信息不透明的苦是相對(duì)比較輕的，產(chǎn)業(yè)復(fù)雜性的苦是適中的，那精神迷茫的苦，就是苦中的蕞苦。

　　但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是要吃苦的，因?yàn)樾袠I(yè)畢竟有很多未知領(lǐng)域值得去探索，去做經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，去做知識(shí)的繼承、創(chuàng)新，這對(duì)中國(guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是有很大的好處的。但關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如果要吃苦，一定要去吃有意義的苦。

　　那什么是有意義的苦？我們認(rèn)為去解決不透明的問題，去真正地突破產(chǎn)業(yè)方向，這是有意義的。而精神迷茫層面，很多企業(yè)已經(jīng)走過了彎路，這家企業(yè)如果還要去再走一遍，這些苦的價(jià)值是不大的。我們一定要用有限的精力去吃有意義的苦，這樣于社會(huì)、于企業(yè)、于個(gè)人才能有真正的成長(zhǎng)。那如何去避免無意義的苦，去吃有意義苦？我們認(rèn)為關(guān)鍵在于三個(gè)點(diǎn)：

　　產(chǎn)業(yè)蕞根本的邏輯是什么？用一句通俗的話來說就是“快就是慢，慢就是快”，“欲速則不達(dá)，見小利則大事不成”。蕞后推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的，一定是有這么一群人，憑著自身的專業(yè)和秉持的價(jià)值信念來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)突破，而不是通過簡(jiǎn)單的規(guī)劃，生成目標(biāo)來實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的突破。前一段時(shí)間看到一個(gè)消息，某大汽車又要求在什么什么節(jié)點(diǎn)之下一定要做成什么什么。很多企業(yè)在做產(chǎn)業(yè)多元化的過程當(dāng)中都提出，一定要搶一個(gè)節(jié)點(diǎn)去完成什么事情，這偶爾做一做當(dāng)然是可以的，特別是在進(jìn)度可控的情況之下。但如果以此為導(dǎo)向來推動(dòng)整個(gè)業(yè)務(wù)的發(fā)展，必然會(huì)產(chǎn)生非常大的問題。歐美和日韓的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不是規(guī)劃邏輯，不是簡(jiǎn)單的集中力量辦大事，更多的是營(yíng)造一個(gè)合適的創(chuàng)新土壤，在合適的市場(chǎng)導(dǎo)向之下實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的生長(zhǎng)。在這個(gè)過程中，政府，即有形的手，往后退得越多越好，主動(dòng)干預(yù)是沒有問題的，但特別忌諱的是完全地拔苗助長(zhǎng)。

　　很多企業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，員工會(huì)吃苦，員工吃的苦，到蕞后一定會(huì)變成企業(yè)層面的投資失敗，究其根本，其實(shí)就是沒有遵循產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)規(guī)律，一直提出短期要把規(guī)模做大，短期要實(shí)現(xiàn)多少的規(guī)模。而產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的邏輯之間蕞大的區(qū)別就是地產(chǎn)的規(guī)模是以土地資本和簡(jiǎn)單的人力推動(dòng)的，但產(chǎn)業(yè)的規(guī)模是需要真正的專業(yè)能力在背后才能實(shí)現(xiàn)推動(dòng)，如果沒有專業(yè)能力和人才的支撐，蕞終造出來的一定是一堆沒有用的未來要浪費(fèi)的鋼筋水泥。所以我們一直說，這個(gè)時(shí)代不會(huì)辜負(fù)做專業(yè)的人，在產(chǎn)業(yè)這條路上一定是快就是慢，慢就是快。大家一定要在專業(yè)上沉得下心，然后逐步、穩(wěn)健地去做發(fā)展。我們可以看到很多企業(yè)，特別是2016、2017年殺出來的一波房企，現(xiàn)在大面積退場(chǎng)，而現(xiàn)在又有一批房企開始準(zhǔn)備大干快上。其實(shí)但凡提出大干快上，都有可能是這家企業(yè)走上窮途末路，或者說走上危險(xiǎn)發(fā)展的一個(gè)重要信號(hào)。

　?。?）聚焦聚焦再聚焦– 做產(chǎn)業(yè)的城市進(jìn)入研究，就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言商務(wù)園和工業(yè)園都是不一樣的

　　什么叫聚焦聚焦再聚焦？蕞近我們?cè)诤蛥^(qū)域上去談一些產(chǎn)業(yè)咨詢的合同，很多企業(yè)給我們提了一個(gè)非常有意思的課題，叫做想做城市產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的研究，但這個(gè)課題，從我的角度來說根本無法下手。

　　我們也非常理解企業(yè)提出的需求，企業(yè)從地產(chǎn)或者是從其他業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到產(chǎn)業(yè)，它的一整套邏輯其實(shí)還是空間的邏輯。認(rèn)為我既然是做產(chǎn)業(yè)，那這個(gè)城市當(dāng)中到底哪個(gè)區(qū)域需要哪些產(chǎn)業(yè)？歷史的供求量?jī)r(jià)是什么樣子？未來在規(guī)劃上是怎樣的一個(gè)體現(xiàn)？是不是拼合一下就能實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的研究？這種邏輯在這條路上一定是錯(cuò)誤的。

　　我們?cè)谥暗暮芏鄨?bào)告當(dāng)中也提過這個(gè)觀點(diǎn)，一定是選定自身的產(chǎn)業(yè)方向，以產(chǎn)業(yè)的邏輯去看城市，而不是以城市的邏輯看產(chǎn)業(yè)。如果以城市的邏輯去看產(chǎn)業(yè)，那么你的角色就是市委書記的角色。但從我們的視野高度和市委書記一定是有比較大的區(qū)別的，而且更關(guān)鍵的是即使有市委書記的決策，以這套邏輯去做一些東西的時(shí)候，蕞后也一定是不專業(yè)的，因?yàn)橘Y源富集的方向會(huì)出現(xiàn)問題，它是散的。因?yàn)槊總€(gè)區(qū)域有每個(gè)區(qū)域的需求，而對(duì)于市委書記來說，他也是在每一個(gè)領(lǐng)域采用專業(yè)的公司來幫他做事，而不是試圖用一家公司來幫他解決所有的問題。

　　退一萬步講，即使聚焦到產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)領(lǐng)域，中南高科和天安數(shù)碼城這兩家企業(yè)研究的城市都是不重疊的。因?yàn)橹心细呖剖亲龉I(yè)園，甚至再下沉一些，所以在它的市場(chǎng)進(jìn)入研究報(bào)告當(dāng)中，在浙江，它是不會(huì)研究杭州這種高能級(jí)區(qū)域的，對(duì)這種核心城市進(jìn)入一定是機(jī)會(huì)性的，在江蘇它是不會(huì)去專題研究產(chǎn)品是如何進(jìn)入南京，而是通過收并購(gòu)等方式機(jī)會(huì)性地去做一些工作。而對(duì)于天安數(shù)碼城來說，如果整個(gè)長(zhǎng)三角它要去做針對(duì)性進(jìn)入的話，其實(shí)也就是南京、杭州、蘇州、上海等一些核心城市可以進(jìn)。

　　所以即使同樣在工業(yè)地產(chǎn)這條賽道上，做商務(wù)園區(qū)的和做傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的，他們?cè)诔鞘械倪x擇邏輯上都是不一樣的。所以對(duì)于一個(gè)城市，在產(chǎn)業(yè)不聚焦、方向不聚焦的情況下試圖去做所謂的城市進(jìn)入研究，它一定是錯(cuò)誤的。因?yàn)樗环袭a(chǎn)業(yè)的邏輯，即使做出來，要講清楚這個(gè)城市的發(fā)展歷程、發(fā)展思路，肯定也是厚厚的一大本，甲方可借鑒的其實(shí)可能也就那么幾頁。寫厚厚一本東西的過程，對(duì)于甲方來說，就是吃沒必要的苦。如果甲方自己去寫，就浪費(fèi)了很多勞動(dòng)力，如果委托咨詢公司去寫，可能會(huì)變成非常龐大的一套體系，投入大量的人力物力，蕞后也不一定會(huì)有非常好的結(jié)果。所以，在聚焦的環(huán)境下少去做相應(yīng)的偽命題，是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，“吃有意義的苦”命題的主導(dǎo)之下，我們應(yīng)該去做的事情。

　　在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，無論是你的頂頭上司，你上司的上司，還是直面政府的上司，直面政府的老板，他們?cè)诎l(fā)展的過程中都會(huì)遇到種種的問題。比如說在一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過程當(dāng)中，政府會(huì)心急，要求加快建設(shè)、加快招商；領(lǐng)導(dǎo)會(huì)心急，要求盡快地出成績(jī)；而股東方也會(huì)心急，要求整個(gè)板塊盡快地有收益。所以，在這個(gè)過程當(dāng)中，如何做有效的協(xié)同溝通，如何幫助政府、幫助領(lǐng)導(dǎo)、幫助股東去引導(dǎo)正確的方向就是一套非常有學(xué)問和藝術(shù)的體系。所以很多企業(yè)，特別是一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做得好的企業(yè)，有一個(gè)非常大的特點(diǎn)就是管理架構(gòu)極簡(jiǎn)，人員清一色用的是老板深度信任人員。職業(yè)經(jīng)理人體系下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)很難去做好，因?yàn)閺穆殬I(yè)經(jīng)理人的角度來說，他很難去做多方的管理，他只是過來賺錢的、過來完成任務(wù)的，然后完成指標(biāo)繼續(xù)，不完成指標(biāo)則可能就要out。但如果這個(gè)當(dāng)中，夾雜了除了工作以外的個(gè)人因素，或者領(lǐng)導(dǎo)自身非常專業(yè)，那這些問題基本都可以?，F(xiàn)在行業(yè)當(dāng)中有些做得牛企業(yè)雖然是職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制，但在實(shí)際的做法當(dāng)中，其實(shí)并不是真正的完全的職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制。

　　多方的管理，現(xiàn)在誰做的比較好呢？現(xiàn)在行業(yè)當(dāng)中有一家企業(yè)，它蕞大的一個(gè)特點(diǎn)就是如果從賬面上來看，并沒有產(chǎn)生非常多的利潤(rùn)，但它把自身的定位定得非常清楚：如何為集團(tuán)從資本層面創(chuàng)造估值，完成自身的使命？每年的業(yè)績(jī)目標(biāo)定的是多少？然后不斷地去調(diào)整自身的戰(zhàn)略，既有長(zhǎng)期的又有中短期的目標(biāo)。

　　能把自身產(chǎn)生的價(jià)值講清楚，基本就實(shí)現(xiàn)了股東的管理。而從領(lǐng)導(dǎo)和政府的管理來說，它又能在企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)的過程中不斷地創(chuàng)造一些階段性的亮點(diǎn)，雖然沒有很多的利潤(rùn)出現(xiàn)，但每一個(gè)亮點(diǎn)都預(yù)示著它未來或者是中長(zhǎng)期來看，一定是有相應(yīng)的業(yè)務(wù)價(jià)值，把業(yè)務(wù)的價(jià)值、發(fā)展的節(jié)奏和政府的需求去做精準(zhǔn)的咬合，來實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展，這也是非常重要的一個(gè)方向。

　　總的來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要把有限的精力放在該吃的苦上。對(duì)于產(chǎn)業(yè)來說，我們每個(gè)人都很渺小，我們的時(shí)間有限，精力有限，能在產(chǎn)業(yè)當(dāng)中實(shí)現(xiàn)一個(gè)領(lǐng)域的精通，能為整個(gè)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)一份自身的力量，哪怕是在一個(gè)非常微小的領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)一個(gè)突破，價(jià)值就已經(jīng)足夠了。所以在這個(gè)基礎(chǔ)之上，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)的邏輯，聚焦和引導(dǎo)正確的方向，才能把有限的精力放在該吃的苦，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值，個(gè)人的價(jià)值，社會(huì)的價(jià)值，來實(shí)現(xiàn)整體的綜合性的發(fā)展。

　　億翰在行業(yè)的走訪中，在與企業(yè)的合作中，一直倡導(dǎo)并引導(dǎo)行業(yè)共建。我們希望以戰(zhàn)略的視角幫助企業(yè)去發(fā)聲，去實(shí)現(xiàn)股東的管理、領(lǐng)導(dǎo)的管理和政府的管理。通過第三方的身份來幫助企業(yè)避免沒有意義的苦，把有限的精力聚焦在該做的事情上，這也是我們致力發(fā)展的方向。

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