“過去一些房企依賴的高杠杠、高融資、高負債模式發(fā)展難以為繼。”8月27日下午，在中南建設2021年中期業(yè)績說明會后，中南建設管理層向《證券日報》記者表示，但居住空間需求還在，住房問題還在，符合國家政策導向的企業(yè)，其規(guī)模和市場占有率還是會增加。

　　8月26日晚間，中南建設（以下或簡稱中南）交出了2021年中期業(yè)績成績單。截至2021年6月30日，中南建設總資產(chǎn)3729.9億元，同比增加15.5%；營業(yè)收入384.8億元，同比增長29.6%；歸屬于上市公司股東凈利潤17.5億元，三年復合增長率17.5%；經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額24.1億元，同比增加18.6%。分業(yè)務板塊來看，房地產(chǎn)業(yè)務銷售金額1089.8億元，同比增長33.9%；建筑業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入113.5億元，同比增長17.2%，新增合同金額153.1億元，同比增長3.3%。

　　“就目前形勢來看，基于調(diào)控不斷趨嚴和疫情的不確定性，實現(xiàn)全年10%銷售增速的目標確實存在壓力，但也會爭取合理規(guī)模增速。”中南建設董事、總經(jīng)理陳昱含在2021年中期業(yè)績說明會上向《證券日報》等媒體和投資者表示，“我們相信，地產(chǎn)行業(yè)正處在一個再平衡的過程中，是行業(yè)過剩和落后產(chǎn)能的出清過程，隨著行業(yè)規(guī)模增量逐步見頂，未來的存量競爭將主要取決于兩點：一是經(jīng)營穩(wěn)健和安全，二是運營效率、產(chǎn)品品質(zhì)和管理精度的內(nèi)功。當下，審慎經(jīng)營是放在頭部位。”

　　事實上，2021年對地產(chǎn)行業(yè)來說，頗為不平靜，可謂新舊規(guī)則交替的臨界點。從目前發(fā)布2021年中期業(yè)績的房企來看，利潤率回落已經(jīng)成為行業(yè)必然趨勢，即使TOP15中的多數(shù)房企也難以避免這種窘境。

　　對此，地產(chǎn)分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，原因無非有二，其一源于2017年至2018年房企拿地價格普遍較高，這批項目入市是恰逢限價政策，今明兩年這批項目結轉(zhuǎn)，拉低行業(yè)毛利率；其二是依靠高杠桿賺取暴利時代遠去，管理紅利時代房地產(chǎn)如同制造業(yè)，將會保持相對穩(wěn)定的利潤率區(qū)間。

　　中南建設亦沒有例外。截至2021年6月30日，中南建設毛利約62.76億元；毛利率16.31%，同比下降0.97個百分點；凈利潤20.28億元，同比下降14.4%；凈利率5.27%，同比下降2.71個百分點；歸屬于上市公司股東凈利潤17.48億元，同比下降14.72%。

　　對于利潤率下降原因，中南建設董事會秘書、中南置地副總裁梁潔向《證券日報》等媒體表示，受建筑行業(yè)原材料價格上升、非并表項目結算減少、費用提升等多因素的影響。陳昱含補充道，大家關心結算項目規(guī)模，實際上是全年90億元利潤目標是否能實現(xiàn)問題，在公司結算資源不多情況下確實難以實現(xiàn)。

　　對此，中南建設董事長陳錦石表示，90億元利潤目標不是完全不可以實現(xiàn)，但蠻干沒有必要，要理性地適應政策，適應市場，在公司高質(zhì)量運營下實現(xiàn)蕞好。

　　值得一提的是，在近日剛結束的2021年中期業(yè)績說明會上，旭輝控股董事局主席林中也表示，地產(chǎn)行業(yè)將不會再有暴利，邁進管理紅利、品牌紅利時代后，行業(yè)本身進入全方位高強度競爭階段，利潤率回落是發(fā)展的必然，預計明年年底這一輪回落會見底。

　　在林中看來，未來行業(yè)毛利率會在15%－20%區(qū)間，優(yōu)秀企業(yè)的凈利潤率在8%－10%之間。從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)會維持在一個相對比其他行業(yè)社會平均利潤率更高的平均利潤率水平。

　　中南建設管理層向《證券日報》記者表示，未來公司將進一步在產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)提效和供應鏈建設方面，提高運營效率和管理準確度，更高頻率服務更多客戶來實現(xiàn)。

　　陳昱含則表示，中南會通過輪動布局、合理下沉、規(guī)避熱點等方式確保貨地比，通過長期產(chǎn)品創(chuàng)新和供應鏈建設優(yōu)化成本。對此，陳錦石也表示，“未來會向萬科、碧桂園和保利學習，中南還要半年到三個季度，甚至一年左右會全面好起來”。

　　值得關注的是，在這場業(yè)績說明會上，中南建設管理層對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景認識較為清晰，也向外界傳達了兩個信息。頭部，在未來相當長的時間內(nèi)，審慎經(jīng)營是公司首要原則；第二，未來在非住宅能力圈，即第二增長曲線上已有戰(zhàn)略規(guī)劃。底層邏輯是，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這一輪調(diào)整后，具備強大供應鏈整合及產(chǎn)業(yè)鏈控制能力的房企才能生存下來。

　　在陳昱含看來，房企所謂的經(jīng)營風險，可以用“三高”來比喻，即高血壓、高血糖和高血脂。出于對審慎經(jīng)營的系統(tǒng)性考慮，“防三高”是一場持久戰(zhàn)。

　　“高血壓”說的是流動性問題，中南要以預算和資金管理為核心，貫徹以能定收、以收定投、以收定支原則，建立了一整套覆蓋投融管退的精益管理方法和工具，確保流動性安全；“高血糖”說的是杠桿和規(guī)模，“三道紅線”就是房企的血糖儀，不能達標就會影響發(fā)展能力，中南要加速轉(zhuǎn)為綠檔房企；“高血脂”說的是利潤問題，目前行業(yè)增收不增利的窘境就是高血脂的表現(xiàn)，只能減肥增肌練內(nèi)功，通過精細運營確保效率和全周期利潤實現(xiàn)。

　　陳昱含反復強調(diào)，當下審慎經(jīng)營是頭部位的?！拔矣X得行業(yè)的競爭已經(jīng)從百米沖刺賽跑變成一場馬拉松，這個時候更講究配速，更講究自我節(jié)奏，也有可能是階段性的領跑，或者階段性的做一些跟隨策略，但也要有不被對方干擾的能力，其實這恰恰是長期主義的能力?！?

　　如果說審慎經(jīng)營體現(xiàn)了中南建設防御的一面，進攻的一面則是在運營、建設和服務三方面的綜合努力。用陳昱含的話說，目標是“三個卓越”。

　　在卓越運營能力上，在產(chǎn)品研發(fā)方面，標準化是基礎但不是長板，如何讓客戶用更少的代價買到更有空間效率和生活價值的產(chǎn)品，是研發(fā)重點。在生產(chǎn)提效方面，通過創(chuàng)新的生產(chǎn)技術確保品質(zhì)并加快建設和交付速度。在供應鏈層面，中南會按照少而精、精而穩(wěn)、穩(wěn)而優(yōu)的邏輯，與合作伙伴共謀共贏，把產(chǎn)品研發(fā)和生產(chǎn)提效的目標扎實落地。

　　在卓越建設方面，中南會加快探索第二增長曲線，整合中南置地和中南建筑的各自業(yè)務優(yōu)勢，在代建和EPC領域加快探索和拓展，在地產(chǎn)開發(fā)和城市基建領域輸出更多管理能力。

　　在卓越服務方面，持續(xù)推動中南服務在基礎服務、增值服務和城市服務方面的能力提升，增強品牌粘性，用優(yōu)質(zhì)的綜合服務能力為中南建設創(chuàng)造更多參與城市基建、城市運營業(yè)務的可能性。

　　實際上，作為一家非傳統(tǒng)意義的房企，中南建設“地產(chǎn)+建筑”的雙主業(yè)設置，在某種程度上確實增加了其在當前市場環(huán)境下的抗風險性與規(guī)模增長的確定性。

　　截至2021年6月30日，中南建設的建筑板塊營業(yè)收入113.5億元，同比增長17.2%；新承接（中標）項目合同總金額153.1億元，同比增長3.3%，3億元以上項目17個，占新增合同額的53%。在住房業(yè)務以外，公司大力開展公建、基建、交通等非房業(yè)務。報告期內(nèi)，中南建設建筑類業(yè)務未完工項目總造價742.3億元，其中公建、基建、交通等非房業(yè)務占比23.1%。

　　“地產(chǎn)+建筑”雙主業(yè)、雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式增厚了中南建設的生產(chǎn)底盤，也是特色永續(xù)經(jīng)營能力的重要組成部分。據(jù)悉，特色永續(xù)經(jīng)營能力強調(diào)兩主兩輔多聯(lián)動，兩主是中南建設旗下地產(chǎn)和建筑兩大核心業(yè)務板塊；兩輔是城鄉(xiāng)建設和運營，多聯(lián)動是指中南旗下的相關業(yè)務板塊的有效聯(lián)動。

　　就目前來看，中南擁有圍繞地產(chǎn)和建筑兩大主航道的完整上下游產(chǎn)業(yè)鏈布局，包括基礎和公共設施建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、住宅開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)服務、實業(yè)投資、教育公益等若干業(yè)務板塊，這使中南建設在城鄉(xiāng)建設和運營領域具備自身潛力和特色。

　　“希望能夠?qū)⒅心辖ㄖ椭心现玫匦纬啥鄻踊〉睾献鞯目臻g，使得公司在捕捉城市未來發(fā)展空間有一定的優(yōu)勢。”陳昱含表示，更會加強中南置地和中南建筑緊密地配合，把整個生產(chǎn)鏈條上的優(yōu)勢發(fā)揮出來。

　　對于未來發(fā)展，中南建設管理層表示，將聚焦國家十四五規(guī)劃期間面向都市圈發(fā)展、區(qū)域協(xié)同發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級、美麗鄉(xiāng)村建設等若干機遇，緊密圍繞地產(chǎn)開發(fā)和大基建領域，在集團內(nèi)形成組織及業(yè)務合力，加大城鄉(xiāng)建設和運營業(yè)務的突破力度。

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