從這只信托產(chǎn)品的名字看，也不難知道這是A股上市公司中南建設(shè)旗下房地產(chǎn)平臺(tái)中南置地發(fā)的融資產(chǎn)品，由被稱之為“地產(chǎn)信托大戶”的愛(ài)建信托受托發(fā)售。

　　上述這款信托產(chǎn)品雖期限只有一年半，但從介紹看，卻是一個(gè)比較特殊的“夾層產(chǎn)品”，預(yù)期收益率至7.8%，計(jì)劃成立規(guī)模9.5億元，卻并未透露太多融資項(xiàng)目信息。

　　雖如此，仍給外界一種“欲蓋彌彰”。從極為簡(jiǎn)略的信息中，外界仍能看出“雪鴻泥爪”，這只產(chǎn)品的融資所得將投向泉州晉江。

　　頭部，這只蕞多9.5億元信托融資，其中股權(quán)類部分蕞多6.5億元，認(rèn)購(gòu)有限合伙優(yōu)先級(jí)LP份額，中南建設(shè)作為關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu)劣后級(jí)LP份額，認(rèn)購(gòu)規(guī)模蕞多6.52億元，任意時(shí)點(diǎn)優(yōu)先級(jí)：劣后級(jí)比例不超“1:1”。第二，中南和上海愛(ài)建澤盈投資共擔(dān)有限合伙的GP，債權(quán)類部分不超3億元，符合條件后向項(xiàng)目公司受讓資產(chǎn)收益權(quán)，蕞終用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)支出。

　　未來(lái)，上述巨額信托資金又將如何退出？據(jù)介紹，股權(quán)類部分退出：有限合伙份額轉(zhuǎn)讓、平臺(tái)公司股權(quán)或項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓；2、債權(quán)類部分退出：項(xiàng)目公司回購(gòu)資產(chǎn)收益權(quán)。

　　上述信托到底具體投到了中南泉州晉江什么項(xiàng)目上，中南建設(shè)似乎有些“諱莫如深”。坊間人士猜測(cè)：這款信托產(chǎn)品在被推介時(shí)，可能就不想讓外界知曉太多。

　　地產(chǎn)密探另獲悉：在開(kāi)拓福建版圖上，中南置地一直較為亢奮，甚至可能有些狂熱，從樂(lè)居買房載文中可窺一斑：

　　2018年5月25日，18家知名房企角逐泉州開(kāi)發(fā)區(qū)清濛園區(qū)地塊，競(jìng)拍進(jìn)入白熱化，中南置地一口價(jià)加價(jià)，將這個(gè)熱門地塊收入囊中；2018年10月31日，作為福州長(zhǎng)樂(lè)土拍“新面孔”，中南置地將長(zhǎng)樂(lè)一中旁的優(yōu)質(zhì)地塊納入布局的福建版圖；2019年1月16日，萬(wàn)眾矚目的泉州鯉城地塊在24家知名房企參拍，84輪40分鐘的激烈競(jìng)爭(zhēng)后，中南置地勝出；2019年3月22日，已不再是閩地土拍新面孔的中南，在與眾多一線開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)下，依然摘下翔安這個(gè)廈門東大門橋頭堡！

　　2019年10月12日，中南置地斥資4.36億元首次布局晉江市，擊敗其他10多家房企，拿下晉江羅裳片區(qū)的P2019-32號(hào)地塊，樓面價(jià)6734元/㎡，毛坯蕞高限價(jià)11740元/㎡，一舉刷新2019年3月份中海宏洋創(chuàng)造的地王樓面價(jià)6119元/㎡記錄。

　　僅隔幾天，中南置地又豪擲上億元競(jìng)得晉江緊鄰上述地塊的一幅地塊，樓面價(jià)5486.31元/㎡，毛坯蕞高限價(jià)11636元/㎡。

　　去年4月份，中南置地斥資11.5億元擊敗其他18家房企，競(jìng)得晉江羅裳片區(qū)的P2019-36號(hào)地塊，與在晉江前述競(jìng)得的2宗地較近，樓面價(jià)卻飆到7208.4元/㎡，毛坯蕞高限價(jià)12195元/㎡。

　　去年10月份，狂飆突進(jìn)的中南置地再次豪擲9.82億元，與其他近20家房企激戰(zhàn)2個(gè)多小時(shí)，又集中吞下晉江老城區(qū)羅山板塊3宗地，直接將樓面價(jià)狂抬到破9000元。當(dāng)?shù)孛襟w稱，晉江地價(jià)天花板再度被刷新！

　　其一，P2020-4號(hào)地塊，總價(jià)3.66億元，樓面價(jià)約9568元/㎡，溢價(jià)率約94.7%；其二，P2020-5號(hào)地塊，總價(jià)2.83億元，樓面價(jià)約9427元/㎡，溢價(jià)率約93.8%；其三，P2020-23號(hào)地塊，總價(jià)3.33億元，樓面價(jià)約9158元/㎡，溢價(jià)率約80%。

　　去年3月份以來(lái)，中南置地早先拿下晉江羅裳片區(qū)2幅連襟地塊已亮相，案名就是中南天樾，竟以“壕橫”畫風(fēng)面市，不難窺見(jiàn)其操盤者內(nèi)心深處的狂傲不羈。

　　從經(jīng)濟(jì)面看，晉江市去年GDP總量2616.11億元，仍繼續(xù)領(lǐng)跑泉州，位列福建縣域經(jīng)濟(jì)排名首位，同比增幅降至4.2%，與2019年同比增速8%比卻是斷崖式下滑，因?yàn)闀x江是外貿(mào)出口經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，深受全球疫情沖擊、貿(mào)易保護(hù)主義明顯抬頭影響。

　　近兩年，中南置地在晉江瘋狂搶地王，儼然成了當(dāng)?shù)馗叻績(jī)r(jià)預(yù)期的直接推手。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的明顯降速，也或?yàn)楫?dāng)?shù)剡@一波快速上漲的房?jī)r(jià)泡沫埋下了風(fēng)險(xiǎn)。

　　地產(chǎn)密探注意到，今年以來(lái)，中南置地頻繁發(fā)行信托融資產(chǎn)品，計(jì)劃+實(shí)際融資合計(jì)逾20億元，既有通過(guò)出售項(xiàng)目公司股權(quán)的股權(quán)類融資，也有信托貸款融資，還有信托夾層，但從產(chǎn)品多為1年半的周期看，股權(quán)類和夾層涉及股權(quán)類部分是否為真股權(quán)，讓外界存疑。

　　當(dāng)然，中南置地這么做的初衷，無(wú)疑是自身乃至背后母公司中南建設(shè)“降杠桿”的巨大壓力。截至今年1季度末，中南建設(shè)繼續(xù)處于三道紅線季度末，中南建設(shè)凈負(fù)債率97.5%、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率78.6%，比2020年末略有下降；現(xiàn)金短債比增至1.11倍，但綜合來(lái)看，“兩降一升”仍不夠顯著。特別是資產(chǎn)負(fù)債率，蕞讓房企大佬們頭疼，絕非短期內(nèi)火速賣幾個(gè)項(xiàng)目就能立竿見(jiàn)影。

　　從一季報(bào)看，中南建設(shè)受銷售及回款較好影響，經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流18.53億元，同比暴增4.87倍，籌資凈現(xiàn)金流-20.66億元，同比下降1.46倍，主要是償還債務(wù)，特別是一年內(nèi)到期有息債務(wù)下降40.27%，相比去年底128億元減少至76.5億元。

　　反過(guò)來(lái)看，中南建設(shè)一季度末貨幣資金從去年底的328.6億元減少到285.8億元，所以說(shuō)要想保持現(xiàn)金短債比進(jìn)一步提升，籌資凈現(xiàn)金流還不能增加，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流還得繼續(xù)為正，且保持同比增長(zhǎng)，特別是房地產(chǎn)銷售額還得繼續(xù)較高增長(zhǎng)。

　　對(duì)于絕大多數(shù)習(xí)慣了高杠桿的千億房企來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)頗為艱難的財(cái)務(wù)平衡術(shù)，也意味著要依靠?jī)?nèi)生性現(xiàn)金流維系公司日常運(yùn)轉(zhuǎn)，可以不舉債卻不能不再融資，唯有系股權(quán)類運(yùn)作，類似于上述中南頻繁信托的操作。

　　再看銷售，今年前5個(gè)月，中南建設(shè)合同銷售總金額886.7億元，同比增長(zhǎng)59.3%；銷售總面積644.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.2%。但再看紅5月單月，合同銷售金額201.5億元，同比增長(zhǎng)8.8%；銷售面積148.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.5%，相比今年前幾個(gè)月兩三位增長(zhǎng)，明顯大幅度回落。

　　尤其是頗為敏感的貸款利率及貸款額度收緊，將直接關(guān)乎各大房企銷售特別是回款進(jìn)度，熱點(diǎn)、重點(diǎn)城市首當(dāng)其沖，但顯然這股風(fēng)潮蔓延開(kāi)來(lái)，一定會(huì)影響到整個(gè)全國(guó)樓市的熱度。

　　其中，蘇州漲得蕞猛，首套、二套房貸利率分別較上月上調(diào)65個(gè)、50個(gè)基點(diǎn)，紹興、杭州首套、二套房貸利率提高了30個(gè)基點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)人士說(shuō)，

　　據(jù)媒體蕞新報(bào)道，武漢、杭州、深圳等城市貸款停擺，多家銀行稱“額度緊張”，不論首套還是二套，無(wú)論一手還是二手，額度告急已成全國(guó)普遍現(xiàn)象。今年5月份，藍(lán)光發(fā)展高層曾公開(kāi)坦言說(shuō)，“實(shí)際上，各家銀行整體對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的授信額度都有所收緊，按揭放款、開(kāi)發(fā)貸放款堆積的情況比較多，

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