中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司于近日向港交所遞交了上市申請，計劃在主板掛牌上市，由工銀國際和興證國際擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

　　據(jù)招股書披露，中南高科計劃將募資凈額作以下用途：項目開發(fā)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入團(tuán)隊、撥付產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營、一般業(yè)務(wù)運(yùn)營及營運(yùn)資金。

　　源于中南集團(tuán)的中南高科是中國為數(shù)不多的具有一體化產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系和能力的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營商之一。

　　而中南高科提供的一體化綜合服務(wù)包括提供集團(tuán)產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營服務(wù)。

　　若按業(yè)務(wù)模式來劃分，則主要分為物業(yè)開發(fā)及銷售、產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營服務(wù)、建筑服務(wù)、物業(yè)租賃。

　　而中南高科的收入主要來自其物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)。截至2020年12月31日止年度，自物業(yè)開發(fā)及銷售的收入占總收入的99.3%。

　　目前，中南高科已深耕長三角地區(qū)，并成功向珠三角地區(qū)及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)展業(yè)務(wù)，同時也將業(yè)務(wù)拓展至中西部蕞具增長潛力省會及主要城市。

　　就中南高科重點布局的三大沿海地區(qū)而言，截至2021年2月28日，在長三角地區(qū)已進(jìn)入城市17個，開發(fā)產(chǎn)業(yè)園項目27個； 在珠三角地區(qū)已進(jìn)入城市5個，開發(fā)產(chǎn)業(yè)園項目10個；在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈已進(jìn)入城市11個，開發(fā)產(chǎn)業(yè)園項目18個。

　　總的來說，截至2021年2月28日，中南高科擁有70個產(chǎn)業(yè)園項目的項目組合，包括在45個城市的：約280萬平方米平已竣工建筑面積、約410萬平方米開發(fā)中規(guī)劃建筑、約400萬平方米持作未來開發(fā)的估計建筑面積。

　　除此之外，截至2021年2月28日已訂立投資協(xié)議的待建產(chǎn)業(yè)園項目有25個，覆蓋有關(guān)項目頭部階段估計總建筑面積420萬平方米。中南高科現(xiàn)時正在辦理中國必要監(jiān)管程序以取得該25個待建產(chǎn)業(yè)園項目的國有土地使用權(quán)證或訂立土地出讓合同。

　　截至同日，中南高科與業(yè)務(wù)伙伴已訂立合作或收購協(xié)議，以開發(fā)8個產(chǎn)業(yè)園項目，該等項目的估計建筑面積為130萬平方米，并正進(jìn)行土地收購流程。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報告，截至2020年12月31日，中南高科在中國所有制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營商中覆蓋城市數(shù)量排名頭部、總建筑面積排名第二。就制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園建筑面積而言，中南高科在長三角地區(qū)排名第三、珠江三角洲地區(qū)排名第二、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈排名第三。

　　截至同日，實際已入駐中南高科產(chǎn)業(yè)園區(qū)并有工商注冊的企業(yè)總數(shù)達(dá)到1879家，根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報告，中南高科已入園企業(yè)數(shù)量在中國所有制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營商中排名全國頭部。

　　中國國務(wù)院于2015年提出了《中國制造2025》的制造業(yè)政策，作為中國政府實施「制造強(qiáng)國」戰(zhàn)略的首個十年綱領(lǐng)，即到2025年中國將邁入制造強(qiáng)國行列。

　　在國家政策的推動下，中國制造業(yè)發(fā)展高速崛起，中國制造業(yè)產(chǎn)值從2015年的19.9萬億持續(xù)增長至2020年的26.6萬億，復(fù)合年增長率達(dá)4.3%，盡管2020受COVIO-19疫情影響增長暫時有所放緩，仲量聯(lián)行認(rèn)為中國制造業(yè)產(chǎn)值未來會持續(xù)增長。

　　得益于有關(guān)利好國家政策及產(chǎn)業(yè)園升級大趨勢，中南高科亦策略性地選擇集中服務(wù)從事制造業(yè)的中小企業(yè)的需求，尤其是新興產(chǎn)業(yè)，如先進(jìn)設(shè)備制造、新能源、新材料，截至2020年12 月31日，與中南高科簽訂定制或預(yù)售合同的客戶總數(shù)為2688家，其中79.5％從事制造業(yè)，且有331家為上市公司、國家或省級高新技術(shù)企業(yè)，而這也在一定程度上驗證了中南高科的產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入能力。

　　與此同時，中南高科亦依托其強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入能力，穩(wěn)步開展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式。

　　據(jù)披露，中南高科積極探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，即運(yùn)營及管理其他房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園。

　　目前，中南高科合作輕資產(chǎn)服務(wù)案例包括蘇高新中南高科智芯谷，這是中南高科與蘇州創(chuàng)業(yè)園于2020年末聯(lián)合打造的集成電路產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心。

　　截至2020年12月31日，有多家中國半導(dǎo)體行業(yè)的知名企業(yè)入駐蘇高新中南高科智芯谷，而該項目在2021年3月也獲蘇州創(chuàng)業(yè)園認(rèn)可為“招商工作先進(jìn)單位”。

　　往績，中南高科的收入實現(xiàn)高速增長，2018年、2019年、2020年分別為4.6095億元、19.77225億元、46.13064億元，復(fù)合年增長率達(dá)216.3%。

　　股東應(yīng)占溢利，2018年、2019年、 2020年分別為-280萬元、9445萬、1.55889億元，而中南高科于2018年度錄得年內(nèi)凈虧損，則主要由于其于項目開發(fā)初期產(chǎn)生大量開支，而其于2018年的已交付總建筑面積相對較低。

　　此外，與收入一樣，中南高科近年來毛利亦實現(xiàn)大幅增長，2018年、2019年、2020年分別為1.57093億元、6.65733億元、12.92214億元，復(fù)合年增長率達(dá)186.8%。

　　而與之相反的是，中南高科的整體毛利率卻呈現(xiàn)下降趨勢，2018年、2019年、 2020年分別為34.1%、33.7%、28.0%，于2020年毛利率的下降主要由于交付因其地點而毛利率相對較低的若干項目。

　　據(jù)招股書顯示，近年來中南高科的凈資產(chǎn)負(fù)債比率持續(xù)偏高，2018年、2019年、 2020年分別為1.0倍、1.7倍、0.6倍。

　　產(chǎn)業(yè)園開發(fā)業(yè)務(wù)模式需要大量的前期資本支出，并可能需要較長的時間方可產(chǎn)生現(xiàn)金流入凈額；

　　于擴(kuò)展至新城市及開發(fā)新產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園時，復(fù)制跟之前一樣的商業(yè)模式可能不會成功；

　　長三角地區(qū)為業(yè)務(wù)的主要市場，而長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的任何不利變化均可能產(chǎn)生不利影響。

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