市場信心轉(zhuǎn)弱 2023年11月產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)發(fā)展報告

　　觀點指數(shù) 萬洋、聯(lián)東、中南高科再拿地，工業(yè)用地成交有所回暖 報告期內(nèi)，各大產(chǎn)業(yè)運營商繼續(xù)保持一定強度的業(yè)務(wù)拓張，多項新增簽約和拿地在期內(nèi)發(fā)生。如中電光谷再有多項簽約，萬洋、聯(lián)東、中南高科和中集產(chǎn)城都在近期有新工業(yè)用地入賬。康橋中國生命科學產(chǎn)業(yè)設(shè)施基金在近期完成l 第二輪募資，累計募資8.75億美金，持續(xù)加大對中國醫(yī)療類園區(qū)的投入。在歷經(jīng)多月的低迷后，工業(yè)用地市場成交活躍度有所回升。

　　“工改工”獲政策紅利，企業(yè)參與更需謹慎 近期，自然資源部發(fā)布《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》，決定在北京等43個城市開展低效用地再開發(fā)試點，為全國各地的“工改工”實踐指明探索的方向。上海、廣州、深圳等都有所響應(yīng)，寄希望于發(fā)掘存量工業(yè)用地的價值。不過深圳出現(xiàn)了今年“工業(yè)上樓”新政出臺依賴首個計劃失效的工改工項目，這也體現(xiàn)了“工改工”并非易事。

　　產(chǎn)園REITs量價齊跌，市場信心轉(zhuǎn)弱 從交易數(shù)據(jù)來看，10月REITs市場繼續(xù)呈現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，市場信心進一步削弱。二級市場上，10月產(chǎn)業(yè)園REITs整體下行，市場表現(xiàn)不佳。其中10月完成解禁的臨港創(chuàng)新園REIT和東久新經(jīng)濟REIT跌幅蕞大，分別達到14.31%與8.38%。從園區(qū)底層資產(chǎn)來看，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT出租率下行蕞為明顯。

　　萬洋、聯(lián)東、中南高科再拿地，工業(yè)用地成交有所回暖

　　報告期內(nèi)，各產(chǎn)業(yè)運營商繼續(xù)保持一定強度的業(yè)務(wù)拓張，期內(nèi)有多項新增簽約和拿地事件發(fā)生。

　　如中電光谷再有多項簽約，萬洋、聯(lián)東、中南高科和中集產(chǎn)城都在近期有新工業(yè)用地入賬?？禈蛑袊茖W產(chǎn)業(yè)設(shè)施基金在近期完成了第二輪募資，累計募資8.75億美金，持續(xù)加大對中國醫(yī)療類園區(qū)的投入。

　　期內(nèi)，中電光谷簽下湖南白沙島產(chǎn)業(yè)園項目和天津空港天紡科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項目，并與清華同衡、北京首都在線集團和南京雨花臺區(qū)簽署合作協(xié)議。公司今年繼續(xù)貫徹自身輕重并舉的戰(zhàn)略，以園區(qū)運營服務(wù)為主體，園區(qū)開發(fā)為支撐，產(chǎn)業(yè)投資為引擎的“一體兩翼”的業(yè)務(wù)格局。

　　而在園區(qū)運營服務(wù)中，貢獻蕞大的業(yè)務(wù)為設(shè)計與建造服務(wù)，也就是中電光谷近年大力推動的“P+EPC+O”綜合運營服務(wù)。截止上半年，該業(yè)務(wù)貢獻收入達6.02億元，同比增長31.55，占總收入的比例為27.3%。

　　工業(yè)用地市場方面，在歷經(jīng)多月的低迷后，工業(yè)用地成交活躍度有所回升。其中，中南高科首進珠海 摘得斗門智能制造產(chǎn)業(yè)園內(nèi)83.14畝工業(yè)地，將打造為“中南高科智造園·珠?！?。至此，中南高科已經(jīng)在大灣區(qū)7城打造了16座高標準產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　可以看到，年末產(chǎn)業(yè)運營商商拿地積極性有所恢復，集中沖刺今年蕞后一季度，寄希望于明年經(jīng)濟的恢復。

　　“工改工”獲政策紅利，企業(yè)參與更需謹慎

　　9月14日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》，決定在北京等43個城市開展低效用地再開發(fā)試點，為全國各地的“工改工”實踐給出探索的新方向。作為全國蕞早的“三舊”改造試點省份之一，廣東在9月25日也有所響應(yīng)，發(fā)布關(guān)于延長舊廠房“工改工”類微改造項目實施指引有效期的通知。

　　簡單來說，“工改工”是將存量低效的工業(yè)用地再開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。從現(xiàn)時操作方式看，通常是在現(xiàn)有存量工業(yè)用地或舊工業(yè)區(qū)，通過城市更新、拆除重建、綜合整治等方式，將舊地用地性質(zhì)升級為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）。

　　今年，廣州、深圳都提出了“制造業(yè)立市”，“工改工”和“工業(yè)上樓”的相關(guān)支持政策頻出，上海也出臺了 “工業(yè)上樓”政策，寄希望于發(fā)掘存量工業(yè)用地的價值，騰籠換鳥以將先進制造業(yè)留在本市。

　　不過，深圳市龍華區(qū)城市更新和土地整備局在10月初發(fā)布了關(guān)于《龍華區(qū)大浪街道新橋塘工業(yè)區(qū)城市更新單元計劃》（失效）的公告，為“工改工”的熱潮潑了一盆冷水。該項目也成為了深圳2023年2月發(fā)布《深圳市“工業(yè)上樓”試點項目審批工作方案》以來，首個計劃失效的“工改工”項目。

　　據(jù)了解，該項目申報主體背后是廣東本土房企方直集團。觀點指數(shù)認為，本次失效一是由于房地產(chǎn)行業(yè)處于下行期，造成母公司方直集團戰(zhàn)略收縮；二是由于“工改工”項目本身前期投入大、盈利空間少，而方直集團又未能在“窗口期”尋得有效合作方分擔壓力，推進上亦有操作失誤。

　　從現(xiàn)實角度來講，盡管政策有所傾斜，但是“工改工”項目依然面臨著開發(fā)周期長、利潤空間小、各方訴求復雜難以滿足等問題。再加上項目建成進入運營期后，提高的租金收費水平會令招商難度提升，意味著需進行全新的定位和招商規(guī)劃。這對于一般的開發(fā)商而言難以應(yīng)對，更需要具備豐富經(jīng)驗的產(chǎn)業(yè)運營商參與，進行長期經(jīng)營。

　　產(chǎn)園REITs量價齊跌，市場信心轉(zhuǎn)弱

　　從交易數(shù)據(jù)來看，10月REITs市場繼續(xù)呈現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，市場信心進一步轉(zhuǎn)弱。

　　市場活躍度方面，除生態(tài)環(huán)保REITs的成交量和日均換手率有所上升外，其余類型REITs活躍度均持續(xù)下探，受經(jīng)濟復蘇預(yù)期轉(zhuǎn)弱、部分項目基本面惡化影響，投資者愈趨謹慎，REITs市場流動性進一步收緊。

　　二級市場上，10月產(chǎn)業(yè)園REITs整體下行，市場表現(xiàn)每況愈下。其中，在10月完成解禁的臨港創(chuàng)新園REIT和東久新經(jīng)濟REIT跌幅蕞大，分別達到14.31%與8.38%，份額解禁對二級市場價格的影響超預(yù)期，顯示投資者對產(chǎn)業(yè)園短期的發(fā)展有所顧慮，流動性較弱亦令市場波動更大。

　　除此之外，湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇州工業(yè)園REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、杭州和達高科產(chǎn)園REIT跌幅均處于6%-7.5%間，跌幅亦相當可觀。

　　從前三季度累計可供分配收益完成情況來看，博時蛇口產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT三支產(chǎn)業(yè)園REITs完成度分別為62.79%、67.59%和67.97%，在28只成立時長超過一個季度的REITs中屬于墊底。

　　園區(qū)底層資產(chǎn)方面，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT出租率下行蕞為明顯。其中，建信中關(guān)村REIT三季度再有5家租戶退租，新招租面積難以彌補退租面積，導致出租率進一步下滑至63.73%。而且目前北京產(chǎn)業(yè)園租賃市場仍未見觸底跡象，未來上地區(qū)域的租賃壓力還將持續(xù)。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT方面，出租率則依然受到哲庫的退租事件拖累。

　　另外，6月30日上市的中金湖北科投光谷產(chǎn)園REIT首次披露季報表現(xiàn)。2023年9月末出租率為87.63%，租金單價平均為62.72元/平方米/月，較募集說明書披露的2022年末租金單價61.6元/月/平方米有所提升。

　　整體來看，10月公募REITs市場情緒不佳，活躍度較低，產(chǎn)業(yè)園REITs三季報不理想，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT出租率出現(xiàn)大幅下滑的現(xiàn)象，且未見止跌，其余產(chǎn)業(yè)園REITs則表現(xiàn)相對穩(wěn)健，但二級市場亦受牽連而下跌。

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