觀點指數(shù) 2023年，隨著疫情防控政策的逐步調整，新年新氣象，多項重大產業(yè)項目集中在春節(jié)過后上馬。除了新動工和簽約項目外，期內再有多家企業(yè)拿下產業(yè)用地，其中萬洋更是連續(xù)拿下19宗地，繼續(xù)深耕廣東。

　　報告期內，華夏幸福債務重組計劃得到進一步推進，預計2022年業(yè)績實現(xiàn)扭虧為盈。但未來輕資產平臺是否通過驗證，債務人還有多少妥協(xié)空間，更需持續(xù)關注。

　　公募REITs方面，國內公募REITs市場進入密集申報期。首單民企倉儲物流REIT獲批，兩單新能源REITs報至上交所，另有一單產業(yè)園REIT呈報。

　　受此前疫情影響，2022年國有產業(yè)園受租金減免政策影響顯著，對于產業(yè)園REITs的租金收入影響是巨大的，亦因此使得園區(qū)REITs在2022年末持續(xù)走低。

　　隨著疫情防控政策調整，投資者信心得到一定提升，2月園區(qū)REITs出現(xiàn)了觸底反彈的跡象。

　　開年集中加速，華夏幸福債務重組持續(xù)推進

　　2022年以來，受疫情多發(fā)散發(fā)、市場需求不振等因素影響，部分地區(qū)工業(yè)生產一度放緩。然而到了2023年，隨著疫情防控政策的逐步調整，新年新氣象，多項重大產業(yè)項目集中在春節(jié)過后上馬。

　　報告期內，行業(yè)重大項目開工頻密，除此之外，繼續(xù)錄得多宗項目簽約和落地。

　　東久新宜、聯(lián)東U谷、萬洋眾創(chuàng)城、張江高科和重點光谷均有重點項目開工。值得注意的是，中集產城此次在東莞成功摘牌第二個城市更新單一主體掛牌招商項目。該項目為東莞市重點工改工更新項目，聚焦于大健康產業(yè)，已列入東莞城市更新“頭雁計劃”頭部批單元。

　　據(jù)觀點指數(shù)了解，東莞是目前中集產城重點發(fā)展的區(qū)域，其于2013年就斥資180億元在東莞布局三大產業(yè)基地，包括松山湖中集創(chuàng)新產業(yè)園、望牛墩中集車輛園、中集鳳崗物流裝備制造項目等，目前各項目均已投產。

　　除此之外，中集產城還深度參與了東莞中心城區(qū)東城桑園、牛山等片區(qū)的“工改工”、產城融合和舊改等項目。

　　報告期內，處于債務危機多時的華夏幸福繼續(xù)有較多自救動作。其中，12月先后有兩筆資產處置，相關項目標的均位于華夏幸福的大本營河北廊坊，總價款達16.92億元，出售交易預計產生約700萬元收益。

　　據(jù)其發(fā)布的業(yè)績預告，2022年度華夏幸福將實現(xiàn)扭虧為盈，預計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為11億元到16億元。

　　另外，華夏幸福還計劃搭建“幸福精選平臺”、“幸福優(yōu)選平臺”，并以上述平臺49%的股權實施債務重組，預計換取債權400.39億元。

　　華夏幸福此前在戰(zhàn)略宣貫大會上明確，產業(yè)招商與園區(qū)服務將全面向輕資產轉型，隨后輕資產業(yè)務部分頻頻公布新的簽約信息。當時持續(xù)對外公布輕資產拓展信息顯然是為了搭建新平臺鋪路，蕞終目標是以新平臺股權參與到債務重組中去。

　　2月2日，華夏幸福再發(fā)公告，擬以49.6億美元債以發(fā)新債券向債權人分配的方式實施重組交割，目前債務重組計劃持續(xù)推進中，華夏幸福的債務問題或許暫時有所緩解。只是債權人方面還能有多少妥協(xié)空間，難以斷言。

　　廣東工業(yè)廠房投資熱度不減，萬洋連摘19宗地

　　從土地獲取情況來看，報告期內繼續(xù)有多家企業(yè)成功拿下產業(yè)用地，包括萬洋眾創(chuàng)城、聯(lián)東U谷和中南高科。

　　其中，萬洋眾創(chuàng)城連下19宗地，特別是在陸豐市摘得10宗地，分別為位于汕尾星都經濟開發(fā)區(qū)的4宗，合共8.9萬平方米；以及瀛江大道東南側“陸豐市五金配件產業(yè)園”內的6宗，合共近20萬平方米。

　　除此之外，萬洋在惠州博羅縣也摘得3宗地，合共9.3萬平方米。

　　陸豐在新一年工作計劃中強調要“堅持實體經濟為本、制造業(yè)當家”，包括確?！跋冗M制造業(yè)增加值占規(guī)上工業(yè)增加值比重提高至45%”，以及“加快食品加工、五金塑料、紡織服裝、珠寶首飾等傳統(tǒng)產業(yè)轉型升級”。

　　目前，陸豐正推進省級重點承接產業(yè)轉移主平臺建設，其中電子信息、新能源汽車、新材料等相關產業(yè)項目是重點引進的對象，萬洋在該地區(qū)建設的廠房項目正符合當?shù)爻薪赢a業(yè)轉移的需求。

　　除了陸豐外，惠州博羅也是萬洋重點布局的區(qū)域。博羅現(xiàn)時正推進產業(yè)轉移工業(yè)園的建設，并為該目標加快相關路網(wǎng)的鋪設，以便更好融入大灣區(qū)的交通框架。

　　東久新宜也在當?shù)亟ㄔO有東久新宜（博羅）智造園。

　　隨著大灣區(qū)產業(yè)的整合和發(fā)展，廣東省內發(fā)展相對滯后的地區(qū)將迎來持續(xù)數(shù)年的產業(yè)轉移機遇。用時，可以看到多個城市都出臺了鼓勵工業(yè)園區(qū)建設和使用標準廠房等優(yōu)惠政策，這也是萬洋持續(xù)重倉廣東的重要決策依據(jù)。

　　公募REITs常態(tài)化推進，市場進入密集申報期

　　2022年底，國內公募REITs市場進入密集申報期。首單民企倉儲物流REIT獲批，兩單新能源REITs報至上交所，另有一單產業(yè)園REIT呈報。

　　數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

　　政策上，2月2日，中國證監(jiān)會召開了2023年系統(tǒng)工作會議，會議中強調了2023年將大力推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行。發(fā)改委則表示要優(yōu)化基礎設施公募REITs市場環(huán)境，研究稅收政策，緊接著河南、云南、遼寧、安徽等省紛紛發(fā)文支持當?shù)胤蠗l件的存量項目發(fā)行REITs。

　　從新遞交申報的產品來看，未來市場將迎來更多樣化的底層資產和發(fā)行人，為機構投資者分散配置提供更多的機會。

　　除此之外，作為國內首單生物醫(yī)藥產業(yè)園REIT，華夏和達高科產業(yè)園REIT正式上市交易。

　　該單REIT的網(wǎng)下及公眾投資者認購倍數(shù)分別高達152倍和270倍，12月27日上市首日上漲8.94%，成交1.63億元，12月單月漲幅為9.29%。

　　在產權類REITs整體偏弱的表現(xiàn)下，如此成績顯示出投資者對專業(yè)型產業(yè)園，特別是生物醫(yī)藥產業(yè)園有充足信心，亦能看到該REIT的韌性。

　　從REITs市場表現(xiàn)來看，2022年12月-2023年2月國內公募REITs市場表現(xiàn)繼續(xù)分化，園區(qū)類、生態(tài)環(huán)保以及保租房類REITs的成交額、成交量有所上升，特別是在嘉實京東倉儲REIT上市交易后，整體市場活躍度得到極大提升。

　　而倉儲物流類、交通基礎設施類REITs、能源基礎設施REITs的市場活躍度有所下降。

　　單從產業(yè)園區(qū)類看，期內產業(yè)園區(qū)REITs呈現(xiàn)止跌回升的趨勢，1月末產園REITs整體回升。

　　不可回避的問題是，2022年的租金減免對于產業(yè)園REITs的租金收入影響是巨大的，亦因此影響了2022年末的產園REITs走勢。隨著疫情影響逐漸降低，投資者經濟復蘇的預期愈發(fā)明確，租金減免出現(xiàn)概率降低，部分產業(yè)園未來受到租金減免的影響或減小，2023年租金收入將有顯著改善。

　　2月8日，首單民企倉儲物流REITs--嘉實京東倉儲REIT在上海證券交易所掛牌上市交易。截至收盤，漲幅高達11.64%，報收3.923元。在此前完成的網(wǎng)下投資者詢價中，嘉實京東倉儲REIT獲得超126倍的認購。

　　作為一單民營倉儲物流REIT，嘉實京東倉儲REIT自12月7日起遞交文件到蕞終掛牌上市僅用時一個月，一路“綠燈”快速通過審批，體現(xiàn)證交所現(xiàn)時對于REITs發(fā)行的支持力度較大。

　　據(jù)悉，上交所今年將通過優(yōu)化關鍵制度，保障市場平穩(wěn)運行，大力推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行，更好服務構建新發(fā)展格局和高質量發(fā)展。嘉實京東倉儲REIT的快速發(fā)行正是案例之一。

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