制造業(yè)工廠選址重點(diǎn)要素
由于制造業(yè)工廠選址非企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，大多數(shù)制造業(yè)企業(yè)沒(méi)有政府事務(wù)專員，所以很多企業(yè)家在進(jìn)行新工廠選址時(shí)一頭霧水，本文總結(jié)了制造業(yè)工廠選址企業(yè)需關(guān)注的重點(diǎn)及可能會(huì)遇到的一些問(wèn)題。
靠近客戶或原材料，能夠縮短供應(yīng)時(shí)間、節(jié)省物流成本、降低采購(gòu)費(fèi)用。
2020年筆者曾為某機(jī)加工企業(yè)提供選址服務(wù)，企業(yè)主反復(fù)問(wèn)詢，推薦的廠房周邊是否有成熟的上下游配套企業(yè)，并明確表示在蘇州現(xiàn)有工廠即使租金很高，但是現(xiàn)有工廠5公里范圍內(nèi)需要加工的所有配件齊全，大大提高生產(chǎn)效率。
2021年筆者曾為某大型機(jī)械加工企業(yè)提供選址，企業(yè)方多次強(qiáng)調(diào)，自己的客戶都在蘇南及浙江地區(qū)，所以他們新工廠選址一定不能夠離的太遠(yuǎn)，否則運(yùn)輸成本過(guò)高，企業(yè)將失去競(jìng)爭(zhēng)力。
優(yōu)惠政策
針對(duì)企業(yè)的優(yōu)惠包括土地、稅收、設(shè)備、房租補(bǔ)貼、人才和高管稅收補(bǔ)貼等，以及地方為了引進(jìn)某家企業(yè)，為其「量身定做」的特殊優(yōu)惠政策。
2018年筆者曾為某醫(yī)療器械零部件企業(yè)選址，企業(yè)主對(duì)政府政策極為重視，當(dāng)我們推薦的園區(qū)提供的政策遠(yuǎn)超企業(yè)預(yù)期時(shí)，2周內(nèi)企業(yè)決定了投資并與園區(qū)簽訂了投資協(xié)議。
以創(chuàng)新研發(fā)為主導(dǎo)的高科技行業(yè)（人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、半導(dǎo)體等），它們需要管理和技術(shù)方面的高層次人才，因此，這些企業(yè)選址主要集中于科技和經(jīng)濟(jì)中心城市，如北京、上海、深圳等及周邊城市。
2020年筆者曾為某半導(dǎo)體材料企業(yè)提供選址服務(wù)，企業(yè)是2017年落戶蘇北某開(kāi)發(fā)區(qū)，3年時(shí)間只招到1名符合條件的本科生。企業(yè)為此極為苦惱，2020年有意將生產(chǎn)基地搬到蘇南或者蘇中地區(qū)。
另外，上海深圳蘇州等一線城市外遷企業(yè)，有不少會(huì)選擇周邊車程2小時(shí)左右的園區(qū)作為投資目的，其目的也是為了留住原來(lái)的有高層次人才。
一是研發(fā)生產(chǎn)配套，如水電、排污、通信、交通等；
二是商務(wù)生活配套，如酒店、餐飲、會(huì)展中心、咖啡廳等；
筆者曾聽(tīng)一位園區(qū)朋友提起，區(qū)內(nèi)有一家本土上市公司，由于園區(qū)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，周邊生活配套相對(duì)較弱，企業(yè)創(chuàng)始人以新聘任的CEO抱怨周邊沒(méi)有星巴克為由，將研發(fā)及總部大樓搬遷到企業(yè)所有在地級(jí)市市中心。
企業(yè)可能經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到因領(lǐng)導(dǎo)換屆、規(guī)劃改變等因素導(dǎo)致原有政策無(wú)法兌現(xiàn)或政府口頭承諾（如政府承諾辦理某種資質(zhì)并讓企業(yè)先落地，結(jié)果后面發(fā)現(xiàn)只是緩兵之計(jì)）。
筆者客戶基本集中在江浙滬地區(qū)，并且以上海蘇南蘇中浙北地區(qū)為主，就我們目前合作的政府及園區(qū)來(lái)說(shuō)，我們沒(méi)有遇到政策不兌現(xiàn)情況。我們相信隨著長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)地區(qū)幫扶欠發(fā)達(dá)地區(qū)時(shí)間越長(zhǎng)，政策無(wú)法兌現(xiàn)這一現(xiàn)象將會(huì)越來(lái)越少。
制造業(yè)企業(yè)選址時(shí)一定要格外重視環(huán)保及能耗問(wèn)題，針對(duì)近幾年制造業(yè)企業(yè)選址失敗案例我們有做過(guò)統(tǒng)計(jì)，90%的企業(yè)成功簽約落戶后，又不得不從新選址，都是因?yàn)榄h(huán)?；蚰芎膯?wèn)題。
企業(yè)同時(shí)需要關(guān)注政府在該項(xiàng)目上環(huán)保及能耗的審批時(shí)限以及權(quán)限，審批權(quán)限越向上則需要花費(fèi)的時(shí)間也越多，需要放入充分的緩沖時(shí)間，同時(shí)不確定性也會(huì)加大。
政府或園區(qū)提供的廠房及地塊是否符合企業(yè)現(xiàn)有狀況以及未來(lái)5-10年的發(fā)展也是選址過(guò)程中不可忽視的一項(xiàng)。
在我們?yōu)橹圃鞓I(yè)企業(yè)提供選址過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)正規(guī)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及政府廠房，相對(duì)與企業(yè)產(chǎn)生的矛盾及糾紛較少。
很多企業(yè)在租賃廠房時(shí)，容易忽視廠房消防等級(jí)，如生產(chǎn)產(chǎn)品與廠房消防等級(jí)不匹配，后續(xù)消防等級(jí)升級(jí)成本也是極高的。
如有條件對(duì)地塊進(jìn)行預(yù)勘也是很有必要，某上市公司2020年選址落戶某國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，由于前期沒(méi)有對(duì)地塊進(jìn)行盡調(diào)，簽訂投資協(xié)議后，發(fā)現(xiàn)地塊下方有溶洞，地基處理成本非常昂貴，蕞后不得不重新選址。
江浙滬地區(qū)工業(yè)高度發(fā)達(dá)，工業(yè)土地指標(biāo)及地塊相當(dāng)短缺，如企業(yè)想進(jìn)入國(guó)家級(jí)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)&高新區(qū)，自行購(gòu)地自建廠房，如滿足以下某一項(xiàng)條件，則拿地成功概率會(huì)加大。
① 可以注冊(cè)外資到賬
② 項(xiàng)目總投資規(guī)模較大
③ 企業(yè)所處行業(yè)與當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展行業(yè)一致
④ 企業(yè)在所處行業(yè)屬于行業(yè)前5，畝均產(chǎn)值稅收高于當(dāng)?shù)匾?/span>
當(dāng)然影響企業(yè)選址的要素還有很多，列如政府是否有產(chǎn)業(yè)基金配套？當(dāng)?shù)厥欠裼屑b箱出貨碼頭？政府是否可以幫助企業(yè)對(duì)接當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)？等等
蕞后希望每一個(gè)制造業(yè)企業(yè)都能夠找到合適自己的園區(qū)及政府，畢竟這幾年做制造業(yè)都挺不易。
掃一掃關(guān)注公眾號(hào)
