天瑞金集團(tuán)趙立東：做產(chǎn)業(yè)重心應(yīng)在運(yùn)營服務(wù) 價(jià)值在助推實(shí)體經(jīng)濟(jì)
12月8日，由億翰智庫協(xié)辦，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊超級財(cái)經(jīng)周專設(shè)《賽道，產(chǎn)業(yè)新藍(lán)?！氛搲?，論壇由億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長黃新云主持并參議，中電光谷總裁黃立平、天瑞金集團(tuán)總裁趙立東、中南高科高級副總裁朱慧、星河產(chǎn)業(yè)研究院院長王英杰、時(shí)代商業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理趙柳柳、豐隆深港科技園總經(jīng)理舒毅各抒己見，共同尋找產(chǎn)業(yè)運(yùn)營建設(shè)新風(fēng)向。
二十大報(bào)告提出，“建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上”，國家強(qiáng)調(diào)建設(shè)制造強(qiáng)國，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營將迎來發(fā)展機(jī)遇。天瑞金集團(tuán)總裁趙立東受邀參加論壇。在《產(chǎn)業(yè)新藍(lán)海》論壇中，天瑞金集團(tuán)總裁趙立東從“產(chǎn)業(yè)園未來價(jià)值”“核心競爭力”“與外資競爭”和“擅用資本工具”四大維度解題，給產(chǎn)業(yè)予新思路。天瑞金集團(tuán)2004年成立于北京，是集產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)運(yùn)營服務(wù)、金融投資管理為一體的高端產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營商，旗下核心品牌MAX科技園在“2022年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商綜合實(shí)力榜”中排名TOP11，18年深耕中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，專注于企業(yè)獨(dú)棟細(xì)分賽道，致力于研發(fā)型總部辦公產(chǎn)品更新，已形成8城17園的全國戰(zhàn)略布局。? +
產(chǎn)業(yè)園價(jià)值在服務(wù)實(shí)業(yè)助推實(shí)體經(jīng)濟(jì)
城市發(fā)展目前正從“城投時(shí)代”向“科創(chuàng)時(shí)代”前行。城投時(shí)代的本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)，科創(chuàng)時(shí)代則強(qiáng)調(diào)的是科創(chuàng)，而科創(chuàng)的載體是實(shí)體和產(chǎn)業(yè)。在二十大報(bào)告里有一句話——建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，在十四五規(guī)劃和2035綱要中也有同樣的話。中國經(jīng)濟(jì)過去四十年的高速增長，對外靠低端制造業(yè)和外貿(mào)，對內(nèi)靠大基建和房地產(chǎn)拉動(dòng)。但在今天國家全力將資源擠壓到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，通過產(chǎn)業(yè)升級實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和再增長。這是國家戰(zhàn)略大趨勢，所以產(chǎn)業(yè)企業(yè)也應(yīng)該順應(yīng)趨勢，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)運(yùn)營等多維度的專業(yè)能力提高，打造有能量的園區(qū)、豐富稅源、提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這才是產(chǎn)業(yè)園未來的價(jià)值。MAX科技園18年來一直秉持專業(yè)紅利 實(shí)業(yè)的邏輯，在房地產(chǎn)紅利期抵制住誘惑沒有進(jìn)入住宅地產(chǎn)，堅(jiān)持將土地作為實(shí)業(yè)的載體，助力產(chǎn)業(yè)聚集和升級，這也是MAX科技園的戰(zhàn)略底層思維。? +
做產(chǎn)業(yè)6成投入在運(yùn)營服務(wù)
傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商以開發(fā)和銷售為導(dǎo)向，后期物業(yè)服務(wù)投入占比少；而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一般在開發(fā)、招商投入占比40%，園區(qū)運(yùn)營和服務(wù)占比60%，交付后才是真正的考驗(yàn)。我認(rèn)為，園區(qū)物業(yè)服務(wù)是基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)是驅(qū)動(dòng)、商業(yè)服務(wù)是保障，持續(xù)有效運(yùn)營才能永葆產(chǎn)業(yè)活力，所以MAX科技園也在不斷提升運(yùn)營能力、提升全周期深度服務(wù)，目前以客戶為中心建立了8大運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)，為全國800余家企業(yè)、4萬名員工提供服務(wù)。客戶也更多是看中我們在產(chǎn)業(yè)招商和園區(qū)運(yùn)營方面的優(yōu)勢。比如我們能因地制宜規(guī)劃和招商，并且招商定位前置，前期引入龍頭企業(yè)，再引入產(chǎn)業(yè)鏈的上下游、高成長性企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集。? +
產(chǎn)業(yè)園發(fā)展不盲目追求規(guī)?；?/strong>
城市布局策略，就MAX科技園的思考而言，我們堅(jiān)持以國家的戰(zhàn)略為導(dǎo)向，以五大經(jīng)濟(jì)圈為限定，萬億城市為基準(zhǔn)，有五大標(biāo)準(zhǔn)、19個(gè)階段把控，215個(gè)量化指標(biāo)來指導(dǎo)投資，不冒進(jìn)、不盲目追求規(guī)?；?。2023年是MAX科技園全國化的關(guān)鍵一年，我們力求站穩(wěn)環(huán)渤海、深耕長三角、輻射大灣區(qū)、進(jìn)軍川渝圈，加速5大經(jīng)濟(jì)圈的覆蓋。具體而言，在目前已經(jīng)布局了北京、上海、蘇州、南京、杭州等城市的基礎(chǔ)上，計(jì)劃再布局深圳、廣州、重慶等城市，實(shí)現(xiàn)2萬億級核心城市全覆蓋、1萬億級城市覆蓋60%。? +
外資加碼中國產(chǎn)業(yè)園 競爭中見朝陽
近期普洛斯、黑石、凱德等外資加碼中國產(chǎn)業(yè)園投資，我認(rèn)為外資進(jìn)入是好事，意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的確是朝陽賽道，得到國內(nèi)外資本看好，有利于行業(yè)競爭標(biāo)準(zhǔn)提高，加速實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本化，從而推動(dòng)賽道發(fā)展。雖然外資進(jìn)入意味著競爭更加激烈，尤其對于聚焦一二線城市的產(chǎn)業(yè)企業(yè)來說，MAX科技園就已經(jīng)在一些市場和競爭對手直面相遇了。但MAX科技園堅(jiān)守了18年，有自己的核心競爭力，即企業(yè)文化和戰(zhàn)略、專注度和專業(yè)性。18年一直深耕產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，專注于企業(yè)獨(dú)棟的賽道，產(chǎn)生了不可復(fù)制的四大基石即“土拓力、產(chǎn)品力、招商力、研發(fā)力”。天瑞金是國內(nèi)為數(shù)不多的持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品研發(fā)、更新的開發(fā)商和運(yùn)營商，目前有6條產(chǎn)品線，形成了以“近郊、獨(dú)棟、總部、研發(fā)”為核心的特色產(chǎn)品，能適配不同城市和不同客戶的定制化需求。建筑學(xué)里有一句話——直線屬于人類，曲線屬于上帝。MAX科技園在建筑設(shè)計(jì)商，對曲線有精細(xì)化研究，所以園區(qū)多會(huì)讓人感覺出靈動(dòng)和柔美感。尤其獨(dú)棟產(chǎn)品中“三倍窗墻比”“兩倍于市場的綠化標(biāo)準(zhǔn)”“獨(dú)享屋頂花園”等設(shè)計(jì)都具有差異化特征。所以MAX科技園對行業(yè)變化持以擁抱的態(tài)度、借鑒學(xué)習(xí)外資優(yōu)秀運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的態(tài)度。? +
REITs為產(chǎn)業(yè)園帶來助力 但考驗(yàn)招商運(yùn)營能力
產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域資本涌動(dòng)，國內(nèi)首筆標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)業(yè)園公募REITs已經(jīng)在上交所成功發(fā)行。公募REITs開閘對產(chǎn)業(yè)園來說是好消息。不過產(chǎn)業(yè)園公募REITs的發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)中，園區(qū)的滿租率、租金溢價(jià)率、租期長短等都是硬指標(biāo)，這考驗(yàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商運(yùn)營能力。對于MAX科技園來說，因?yàn)槲覀円恢币援a(chǎn)業(yè)園招商運(yùn)營見長，自持了一線和強(qiáng)二線城市的很多物業(yè)，未來還會(huì)大量持有自持資產(chǎn)，所以也將“發(fā)行公募REITs”作為計(jì)劃和準(zhǔn)備中的事情。目前民企公募REITs的窗口何時(shí)完全打開、持續(xù)周期多久、標(biāo)準(zhǔn)是什么還在觀察和研究。MAX科技園同步在籌備境外公募REITs的發(fā)行，已經(jīng)聘請中金公司協(xié)助發(fā)行pre-REITs，這也能為后續(xù)公募REITs做好準(zhǔn)備。
拿地、買廠房、租廠房
園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商中心
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