當(dāng)前園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，在地段和產(chǎn)品相差無(wú)幾的情況下，差異化的政策成了各家園區(qū)的殺手锏。

但拼政策又是個(gè)很講究技巧的活兒，政策力度不大，則起不到什么效果；

但用力過猛，又會(huì)導(dǎo)致“傷敵一千、自損八百”，蕞后落了個(gè)賠本賺吆喝，這和市場(chǎng)規(guī)律不符。

所以，我們?cè)谥贫▓@區(qū)政策／價(jià)格時(shí)，要遵循幾個(gè)原則：

1、可能入駐的項(xiàng)目，先分類

項(xiàng)目的質(zhì)量直接決定了園區(qū)要給出什么樣的政策，而評(píng)判項(xiàng)目需要一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的東西。

一般來(lái)說，有幾類項(xiàng)目是必須要搶的：

① 頂尖團(tuán)隊(duì)：主要指國(guó)家級(jí)人才項(xiàng)目，這類項(xiàng)目成一個(gè)，園區(qū)數(shù)年吃喝不愁，政策力度條必須拉滿；

② 高端人才：包括省級(jí)、市級(jí)人才項(xiàng)目，以及主要團(tuán)隊(duì)成員擁有頂尖高校和企業(yè)背景的項(xiàng)目，都可以列在其中，這種項(xiàng)目也應(yīng)全力爭(zhēng)取，但要留一個(gè)心眼，謹(jǐn)防一些坑蒙拐騙的主兒；

③ 一般人才：區(qū)級(jí)、縣級(jí)人才項(xiàng)目、各種創(chuàng)業(yè)大賽獲獎(jiǎng)?wù)?、青年?chuàng)業(yè)者項(xiàng)目、稀缺行業(yè)、朝陽(yáng)行業(yè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目等等。

這些項(xiàng)目普遍有一個(gè)通病——“高不成、低不就”，地方政府和大園區(qū)一般不肯砸太多資源給他們，而他們也不甘心和小兄弟們肩并肩。

園區(qū)若能在此類項(xiàng)目上下功夫，給他們一些“區(qū)別對(duì)待”，可能會(huì)起到出其不意的效果。

而對(duì)于一般的項(xiàng)目，園區(qū)要做的是加強(qiáng)審核，必要時(shí)確立評(píng)審聯(lián)席機(jī)制，不符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的項(xiàng)目，堅(jiān)決拒絕。

2、建立科學(xué)的政策評(píng)估機(jī)制

人的認(rèn)識(shí)有局限性，在每項(xiàng)政策出臺(tái)后的實(shí)踐過程中，其效果究竟如何，在政策設(shè)計(jì)之前都是無(wú)法完全預(yù)測(cè)到的，或許政策本身很好，執(zhí)行起來(lái)與設(shè)想的也可能存在很大差距。

請(qǐng)一家第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，與園區(qū)和企業(yè)沒有任何的關(guān)系，立場(chǎng)中立，對(duì)政策執(zhí)行效果進(jìn)行評(píng)估，出問題的政策及時(shí)調(diào)整，時(shí)過境遷的立刻將其廢止。

這里的評(píng)估主要包含兩個(gè)層面：一是對(duì)政策本身進(jìn)行的評(píng)估；二是評(píng)估其貫徹落實(shí)的情況；

評(píng)估的作用在不同階段也有所不同，一是在政策出臺(tái)之前，要評(píng)估政策的可行性；二是在政策出臺(tái)之后，要通過政策效果的評(píng)估，使之盡可能地接近或?qū)崿F(xiàn)制定政策的目標(biāo)。

3、定價(jià)能拆分的，不算總賬

園區(qū)的定價(jià)有一個(gè)技巧——把租金盡可能壓低，物業(yè)費(fèi)等比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高，保持整體定價(jià)不變，對(duì)外只宣傳租金。

舉個(gè)例子，假設(shè)對(duì)手園區(qū)月租金是80元／月／㎡＋物業(yè)費(fèi)20元／月／㎡，這樣，他們一個(gè)月收入100元／月／㎡，報(bào)給客戶租金80元；

而我們可以定同樣的價(jià)格，就是形式換一下，比如我們的租金定成70元／月／㎡，然后物業(yè)費(fèi)高一些，30元／月／㎡，和客戶說我們物業(yè)好，所以貴，雖然總價(jià)是一樣的，但業(yè)主算一算，心里還是會(huì)更舒服一點(diǎn)；

當(dāng)然，你也可以來(lái)個(gè)更絕的：租金60元／月／㎡＋物業(yè)費(fèi)30元／月／㎡＋科技服務(wù)費(fèi)10元／月／㎡，這個(gè)科技服務(wù)費(fèi)包含什么呢？財(cái)稅法務(wù)、政策申報(bào)、活動(dòng)沙龍......

既顯得服務(wù)專業(yè)，又合情合理。

4、總定價(jià)不要過低

“物超所值”是客戶的期望，但“物有所值”是企業(yè)的底線，即使在買方市場(chǎng)的條件下，園區(qū)定價(jià)也應(yīng)處于一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

要知道，客觀上確有這么一群企業(yè)主，他們堅(jiān)信，“人不識(shí)貨，錢識(shí)貨”，對(duì)于廉價(jià)的園區(qū)，他們往往會(huì)投以懷疑的目光，懷疑項(xiàng)目是不是豆腐渣工程，到時(shí)候今天漏水明天斷電，或者是不是要把拉他們進(jìn)來(lái)，然后再“JQK”一條龍。

所以，他們寧愿付出更昂貴的租金，選擇“物有所值”的園區(qū)。

招商渠道多種多樣，首先是大家蕞熟悉的中介招商。

一個(gè)新園區(qū)，可以給出略高于市場(chǎng)行情的中介費(fèi)，并與30位以上的中介人員迅速建立信賴關(guān)系。中介也有自己的圈層，只要你想著不跳單，中介會(huì)優(yōu)先把客源推給你。

如果園區(qū)比較高級(jí)，想引進(jìn)一些頂級(jí)公司，就和咨詢公司合作。老外對(duì)中國(guó)市場(chǎng)不了解，一般是要先委托它們做投資咨詢，所以它們手里的項(xiàng)目信息簡(jiǎn)直不要太多。

園區(qū)可以先付給他們費(fèi)用，一是請(qǐng)他們優(yōu)先推薦，二是要組織外資考察、搞推介會(huì)，項(xiàng)目落地再另行給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。

第二個(gè)是委托專家顧問代理招商，我們稱為“顧問招商”。

聘請(qǐng)幾十位科研專家、行業(yè)大v、投資人等為創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師，并支付其顧問費(fèi)用。這些人或是坐擁大量產(chǎn)學(xué)研資源、或是人脈廣泛，總能挖掘頭部手項(xiàng)目信息。

第三個(gè)是通過政府渠道招商，與政府有關(guān)部門、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等打好關(guān)系，與相關(guān)部門或招商人員建立合作機(jī)制，政府招引的項(xiàng)目?jī)?yōu)先導(dǎo)入到園區(qū)內(nèi)。

此外還有一些方式，如：

“保安”招商——和其他園區(qū)的保安搞好關(guān)系，請(qǐng)他們?cè)诳蛻羯祥T時(shí)幫忙發(fā)張名片；

展會(huì)招商——積極參加各類招商洽談會(huì)、交易會(huì)，多渠道獲取招商信息資源；

產(chǎn)業(yè)生態(tài)招商——重金引進(jìn)一家研究院所或高精尖人才作為種子，吸引上下游企業(yè)主動(dòng)靠攏等，都是較為可行的招商渠道。

有了項(xiàng)目線索之后，就要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝。

一聽項(xiàng)目包裝，很多人就懵了！

難道不是只有普通商品才需要包裝嗎？比如中秋節(jié)的月餅，賣的就是外面的包裝。

項(xiàng)目又該如何包裝呢？

其實(shí)說來(lái)也簡(jiǎn)單。所謂招商引資項(xiàng)目包裝，就是通過文字、圖片、聲像、PPT等，將項(xiàng)目特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)真實(shí)地展示給客戶。

蕞常見的，就是用文字形式推介項(xiàng)目。

一般項(xiàng)目可以包裝成目錄式、簡(jiǎn)介式，然后匯編成冊(cè)。重點(diǎn)項(xiàng)目可以進(jìn)行深度包裝，有的甚至可以達(dá)到預(yù)可研報(bào)告程度。

對(duì)于有些重點(diǎn)推介項(xiàng)目，或者重點(diǎn)推介區(qū)域，還可以單獨(dú)制作為PPT和視頻材料，形象和生動(dòng)。

除了傳統(tǒng)的紙媒，在網(wǎng)絡(luò)上也要推廣，建一個(gè)公眾號(hào)，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)和客戶傳遞園區(qū)信息；制作一個(gè)電子展板或者H5頁(yè)面，推介時(shí)直接通過微信發(fā)送，快捷方便；投放一些廣告，在區(qū)域?qū)懽謽蔷W(wǎng)站上留下園區(qū)招商信息；在網(wǎng)媒上發(fā)一些報(bào)道，給園區(qū)造勢(shì)......

形式多種多樣。

蕞后，強(qiáng)調(diào)一下項(xiàng)目包裝的關(guān)鍵。

項(xiàng)目包裝無(wú)論采取何種形式，也不論深度如何，關(guān)鍵有兩點(diǎn)要把握：

一是要把握三個(gè)“說清”，即說清硬環(huán)境（園區(qū)硬件設(shè)施、規(guī)劃和周邊配套等）、說清軟環(huán)境（園區(qū)服務(wù)、資源體系等），說清政策；

二是要換位思考，不能自我陶醉，要盡量站在理性企業(yè)家和投資者的角度來(lái)看包裝是否存在不足或漏洞。

文章來(lái)源：新地產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 

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