上期聊到企業(yè)選址調(diào)研預計需要3個月時間，這3個月企業(yè)都在做什么？

選址對企業(yè)尤其是制造業(yè)企業(yè)是生死攸關的大事；投資選址在企業(yè)漫長的生命周期中并非常規(guī)性事務，基本流程看似不復雜，但只有參與其中的人才能明白這件事情的艱難程度。企業(yè)選址不是拍腦袋決定的事情，而是由一系列重要的科學要素決定了。

企業(yè)選址包括兩個層次：一是選位，即選擇什么地區(qū)；二是定位，即在地區(qū)確定后選定具體的一片土地作為選址的具體位置。在進行選址決策時，應該對這兩類問題結合起來進行分析。不同性質(zhì)的企業(yè)，其選址的影響因素的重要性是不同的。

市場條件

01

將廠址選擇靠近企業(yè)產(chǎn)品和服務的目標市場有利于接近客戶，便于產(chǎn)品迅速投放市場，降低運輸成本，減少分銷費用，提供便捷服務。由于交貨期的競爭以及運輸費用等壓力，制造廠通過靠近用戶降低成本，還可以將產(chǎn)品盡快送達顧客手中；同時又可以隨時聽取顧客的反饋意見，根據(jù)用戶意見改進生產(chǎn)和服務產(chǎn)品。

原材料供應條件

02

制造業(yè)分布在原材料基地附近，以降低運費得到較低的采購價格。雖然隨著科技的進步導致單位產(chǎn)品原料消耗的下降，原材料精選導致單位產(chǎn)品原料用量、運費的減少，但對那些對原材料依賴性較強的企業(yè)，還應當盡可能靠近原材料基地。如采掘業(yè)、原料用量大或者原料可運性較小的制造業(yè)。

交通運輸條件

03

根據(jù)產(chǎn)品及原材料、零部件的運量大小和運輸條件，應該盡量選擇靠近鐵路、高速公路、海港或其他交通運輸條件較好的地區(qū)。對于大多數(shù)制造業(yè)來說，運輸成本在總成本中占有很大的比重（據(jù)統(tǒng)計，運輸費用至少占產(chǎn)品銷售價格的25%左右）。

能源供應條件

04

對于任何一個工廠來說，選址必須保證水、電、氣、冷的供應，同時還包括對三廢的處理。對于那些能源消耗較大的生產(chǎn)，動力能源的獲得有著舉足輕重的影響。選址關系到能否獲得價格相對低廉的能源，從而相對降低生產(chǎn)成本。

氣候條件

05

企業(yè)在選址的時候，還要考慮到所選位置的地理、氣候等自然條件。溫度、濕度、氣壓、風向等因素會對某些產(chǎn)品的質(zhì)量、庫存和員工的工作條件帶來不利的影響。企業(yè)愿意在氣候適宜的地方建廠，不僅可以降低通風、采暖、除濕、降溫的費用，還能避免由于氣候原因導致的停工待料、延誤交貨、無法正常生產(chǎn)造成的損失。

勞動力條件

06

不同地區(qū)的人力資源狀況是有很大差別的，其教育水平、文化素質(zhì)、勞動技能、工資費用等都不同，這也是企業(yè)選址的必要考慮因素。目前，生產(chǎn)出現(xiàn)全球化的主要原因之一，就是用低成本競爭的策略來占領市場。美國、日本把許多成熟產(chǎn)品轉移到發(fā)展中國家進行生產(chǎn)制造，就是出于這種考慮。

社會文化及生活條件

07

企業(yè)所在地區(qū)如果有良好的住房條件、學校、醫(yī)院、體育娛樂設施，能夠給員工提供良好的居住、購物、教育、交通、娛樂、保健等服務的生活環(huán)境，可以減少企業(yè)與社會的負擔，也可以提高員工的工作效率。

營商環(huán)境

08

地方政策是影響企業(yè)投資行為的另一重要因素，包括土地、稅收、人才、補貼、產(chǎn)業(yè)政策等各個方面。豐厚的優(yōu)惠政策，能為企業(yè)帶來不少紅利。有些地區(qū)為了促進地方經(jīng)濟發(fā)展，往往采取鼓勵企業(yè)在當?shù)芈鋺舻恼?，在各地劃出特區(qū)或各種經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，低價出租或出售土地、廠房、倉庫，并在稅收、資本等方面提供優(yōu)惠政策。同時，這些地區(qū)的基礎設施情況也較好，交通、通信、能源、用水都很便利。

如今全國各地都在部署改善營商環(huán)境，將制度環(huán)境的優(yōu)化作為釋放企業(yè)活力的基礎。營商環(huán)境主要包括：軟環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、商務成本、城市基礎設施、城市社會服務、市場環(huán)境等方面。若是政府等相關部門能助力“筑巢引，打造一流營商環(huán)境”，可吸引更多優(yōu)質(zhì)的企業(yè)來落戶生根。同時，還要考察地方政府的履約能力，避免在簽約落地后出現(xiàn)企業(yè)利益無法兌現(xiàn)的情況，造成不必要的損失。

供應商條件

09

由于市場需求的多變，生產(chǎn)系統(tǒng)的柔性日益被企業(yè)所重視，越來越多的企業(yè)要求供應商及時送貨、小批量供貨。另外，企業(yè)之間的競爭也逐漸演變?yōu)楣溨g的競爭。因此，要求企業(yè)與供應商之間要有很好的合作關系。這就要注意選擇高素質(zhì)和競爭力強的供應商。在選址時，要注意與供應商之間的物理距離。

環(huán)境保護

10

生產(chǎn)系統(tǒng)在產(chǎn)出產(chǎn)品的同時也包括廢物，由于有些生產(chǎn)系統(tǒng)的排放物有可能對環(huán)境造成危害，因此，在選址時應考慮盡可能選在對環(huán)境影響蕞小的地方，并且要便于進行污染處理。否則會受到周圍居民的反對和排斥，甚而造成被迫關、停、并、轉。近年來國家對環(huán)保愈加重視，審批愈加嚴格，企業(yè)要更加關注環(huán)保問題。

地理位置

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不管是買賣商品房、租購鋪位，還是租購廠房，位置！絕大多數(shù)人選址都會首先考慮“位置”——即區(qū)位優(yōu)勢。這里的區(qū)位指的不僅是地段，而是產(chǎn)業(yè)銜接更四通八達！好的區(qū)位，不僅是企業(yè)茁壯成長的商業(yè)沃土，更是城市繁榮發(fā)展的強勁動力,區(qū)位成為企業(yè)外遷選址的重要參考指標。

運營成本

12

企業(yè)是自負盈虧、獨立自主的市場競爭主體，經(jīng)濟利益對于企業(yè)來說當然是極其重要。在以往經(jīng)濟發(fā)展較為落后的城市背景下，人們將硬件設施與位置作為企業(yè)成敗的決定性因素。如今，城市發(fā)展得到了質(zhì)的飛躍，企業(yè)運營成本也已成為影響決策的考量因素之一。企業(yè)的運營成本包含：租金、折舊費用、辦公成本、人力資本等。

產(chǎn)業(yè)聚集

13

當前，企業(yè)已不再滿足于獲取公共會議室、路演廳等基礎硬件設施，而是更加關注如何獲得投資人青睞、獲取市場空間和精準的資源對接，以及有高效產(chǎn)業(yè)聚集效益的孵化基地。企業(yè)入駐所真正想要實現(xiàn)的是：“你的上下游，就在隔壁那棟樓”的產(chǎn)業(yè)聚集生態(tài)。

這些只是制造企業(yè)選址時通?？紤]的因素，還有一些因素，如地質(zhì)條件能否滿足未來工廠的載重方面的要求、建筑成本和土地成本等。企業(yè)應該考慮主要因素，抓住主要矛盾，對這些因素進行權衡和取舍，選擇合適的地區(qū)和位置。

常用的選址分析法有：分級加權法（因素分析法）、線性規(guī)劃法和重心法。方法不管是簡單還是復雜，都可以幫助管理人員進行選址問題的決策。萬事開頭難，如果決策者發(fā)現(xiàn)在某處存在一個市場機會，就應該組織一個選址工作小組，收集調(diào)查有關資料，用適當?shù)姆椒ㄟM行評價，選擇蕞滿意的地區(qū)和位置進行生產(chǎn)，它將是企業(yè)運行良好的一個蕞佳開端。

企業(yè)選址，應該向專業(yè)的人士咨詢了解，能夠蕞大化節(jié)約企業(yè)時間、人力、精力、資金成本，同時也能為企業(yè)匹配蕞佳方案。為幫助材料企業(yè)提高選址效率和準確率，少走彎路，這也正是經(jīng)紀人存在的價值。

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