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　　原標(biāo)題：對話余鐘煉：如何以數(shù)字化撬動不動產(chǎn)時代全價值鏈？ 領(lǐng)航100?

　　【編者按】傳統(tǒng)行業(yè)的數(shù)字化變革勢不可擋，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，從開發(fā)到物業(yè)，從硬件到軟件，從底層平臺到場景應(yīng)用，不一而足。搜狐焦點(diǎn)年度特別策劃——領(lǐng)航100，記錄中國數(shù)字化先行者，######行業(yè)數(shù)智化生態(tài)鏈。

　　“數(shù)字化本身的基礎(chǔ)是0和1，某種程度上元宇宙是數(shù)字化的終極方向。但不應(yīng)該把元宇宙作為科技終極追求，因為人類文明的進(jìn)步在于發(fā)現(xiàn)和利用真實宇宙規(guī)律進(jìn)行萬物創(chuàng)造；元宇宙作為人類創(chuàng)造的一種虛擬子體，與上述進(jìn)步觀是背道而馳的。”

　　余鐘煉是昊樓科技創(chuàng)始人、CEO。一頭中長發(fā)造型為這位科技公司掌舵人增加了些許“搖滾風(fēng)”。個性標(biāo)簽不走尋常路，他的觀點(diǎn)同樣富有見地。

　　近年來，元宇宙之風(fēng)大行其道，不僅元宇宙概念公司市值飆升，更有中青寶90后董事長舉辦起了“元宇宙婚禮”，號稱“國內(nèi)首個線上線下虛實夢幻聯(lián)動婚禮產(chǎn)品”。如火如荼的元宇宙開啟了虛擬世界的大門，業(yè)內(nèi)褒貶之聲此起彼伏。

　　在接受焦點(diǎn)財經(jīng)專訪時，余鐘煉直接表明觀點(diǎn)：“Meta的東西一點(diǎn)都不酷，像矩陣一樣把人類圈養(yǎng)在元宇宙里，是一件很扯的事。做個不恰當(dāng)?shù)谋扔?，科技如果都向元宇宙，也許就如同中世紀(jì)的宗教統(tǒng)治，后果就是某大陸黑暗的1000年?！?

　　2021年9月完成由凱龍瑞集團(tuán)領(lǐng)投的數(shù)千萬元人民幣的Pre-A輪融資。2021年年底，余鐘煉帶領(lǐng)昊樓科技入圍畢馬威地產(chǎn)科技50強(qiáng)，昊樓科技是唯一一家核心業(yè)務(wù)聚焦不動產(chǎn)經(jīng)營管理SaaS的創(chuàng)業(yè)型公司。

　　此外，直面存量地產(chǎn)和園區(qū)行業(yè)“資產(chǎn)管理”、“客戶運(yùn)營”以及“樓宇招商”三大核心管理難題，昊樓科技以“1號樓·資管云”、“1號樓·運(yùn)營云”以及“1號樓·招商云”三大產(chǎn)品 在存量市場的數(shù)字化中殺出了一條新路。

　　其中，“資管云”幫助客戶建立樓宇資產(chǎn)的全生命周期管理矩陣，包括資產(chǎn)建檔、資產(chǎn)規(guī)劃、資產(chǎn)租賃、資產(chǎn)收益及盤點(diǎn)等內(nèi)容；“運(yùn)營云”則打穿系統(tǒng)只在內(nèi)部使用邊界，將重點(diǎn)使用者定位為樓宇入駐租戶，幫助資產(chǎn)持有及運(yùn)營方建立私域流量；“招商云”幫助客戶建立線上招租平臺，將引流與CRM管理融合為一，并與資管云產(chǎn)品深度打通。除了以上三套產(chǎn)品，昊樓科技還將在物聯(lián)網(wǎng)及中臺層面發(fā)力。

　　在客戶領(lǐng)域，昊樓科技已經(jīng)參與遠(yuǎn)洋集團(tuán)、京東方集團(tuán)、上海浦東機(jī)場、中信集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、萬通地產(chǎn)、石榴集團(tuán)、德必集團(tuán)、上海浦東軟件園、中南高科、廣東廣播電視臺等企業(yè)的數(shù)字化建設(shè)示例。

　　一家科技類“黑馬”公司的脫穎而出往往離不開創(chuàng)始人的構(gòu)思。日前，焦點(diǎn)財經(jīng)與昊樓科技創(chuàng)始人、CEO余鐘煉進(jìn)行了一場獨(dú)家對話，暢談了他關(guān)于房企跨界科技公司、元宇宙、資管數(shù)字化等熱點(diǎn)話題的諸多洞見及昊樓科技數(shù)字化的“武林秘籍”。

　　經(jīng)歷了“至暗時刻”的地產(chǎn)行業(yè)正在企穩(wěn)恢復(fù)。眾多地產(chǎn)企業(yè)也在謀求轉(zhuǎn)型路徑，其中數(shù)字化轉(zhuǎn)型就是諸多向生賦能的出路之一。為此，諸多房企正在孵化自己的科技公司，并希望以科技力量開拓“第二增長曲線”。

　　“您如何看待房企孵化科技公司的未來前景？”

　　面對焦點(diǎn)財經(jīng)的提問，余鐘煉反問：“假如有一天房企的科技公司向同等級房企去推銷自己的產(chǎn)品，這些地產(chǎn)公司能接受嗎？”答案，不言而喻。

　　對于未來5年內(nèi)中國房地產(chǎn)公司的格局，余鐘煉的判斷是，首先市場地產(chǎn)公司的數(shù)量在銳減，未來的格局肯定是70%-80%左右國央企，還有20%-30%的民營企業(yè)，他們對數(shù)據(jù)其實非常重視。但是，不太可能用同業(yè)的產(chǎn)品。

　　數(shù)字化產(chǎn)品它分為兩種，一種是產(chǎn)品級產(chǎn)品，另一種則是項目級產(chǎn)品。后者完全根據(jù)公司需求量身定制，不可能把它產(chǎn)品化，因為產(chǎn)品化需要很長的周期。

　　一般公司都有工期時間設(shè)定，嚴(yán)格來說只適合于自己的公司來用，整個房地產(chǎn)的管理訴求非常復(fù)雜，項目級的產(chǎn)品如果流入市場，要經(jīng)過非常多的修改才能符合公司使用。此外，很多產(chǎn)品都是第三方，適配性也存在問題。專門的科技公司開始已經(jīng)考慮到了適配性，一開始就花很多時間去打磨。

　　第二，更致命的是基因問題。房企基因本質(zhì)上是一個甲方，與同業(yè)者還是競爭關(guān)系。如果用了產(chǎn)品，就意味著如果用對手的科技產(chǎn)品，所有的項目的核心數(shù)據(jù)有泄漏可能。尤其是央國企房企選擇難度更大。

　　余鐘煉指出，如今，某些大型房企會聚焦在中低端市場，這意味著價格非常低，顯然不是特別好的生意。

　　“凡事有追求的同類型同業(yè)公司絕對不會考慮他們的產(chǎn)品。因為所有地產(chǎn)公司旗下的科技公司，都繞不開數(shù)據(jù)安全這一話題?！?

　　房企數(shù)字化現(xiàn)在需要的是“農(nóng)夫山泉”而非“高級飲料”

　　雖然數(shù)字化浪潮已經(jīng)席卷各個領(lǐng)域，但是房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型亦是五花八門。

　　針對房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型面臨的痛點(diǎn)，余鐘煉指出去年之前的十年和今年以后的十年有所不同。

　　“一直以來，房地產(chǎn)無非是收支兩條線的痛點(diǎn)。未來收入多少？如何融資？怎么把資金調(diào)撥為投資測算做準(zhǔn)備，這是所有老板關(guān)注的問題。圍繞這兩條線可粗可細(xì)，往上下去延伸，這是過去房地產(chǎn)數(shù)字化聚焦的內(nèi)容?！?

　　現(xiàn)在房企面臨生存、融資等諸多困境，數(shù)字化的成本同樣不可忽視。余鐘煉認(rèn)為，如今的數(shù)字化如果非要找一個痛點(diǎn)就是去化的難題。這意味著房企會將錢花在一些數(shù)字化的產(chǎn)品上，幫助他們?nèi)齑?，反而現(xiàn)在的ERP、OA系統(tǒng)都不是蕞緊急的事情。

　　“因為很多房企數(shù)字化預(yù)算大幅下降，但是會有一部分預(yù)算做成營銷費(fèi)用，以營銷費(fèi)用的名義購買營銷工具或者營銷saas等產(chǎn)品?！?

　　余鐘煉舉了一個例子。好比向一個快渴死的人，去推銷一些高級飲料，結(jié)果他說只要農(nóng)夫山泉就可以了。短期內(nèi)對房企來說，需要的只是‘農(nóng)夫山泉’。”

　　針對數(shù)字化的終局及未來走向，余鐘煉認(rèn)為需要分行業(yè)來看。

　　從科技行業(yè)來看，數(shù)字化的未來前景非常廣闊，但是回歸到地產(chǎn)行業(yè)，首先數(shù)字化是很重要的構(gòu)成部分，地產(chǎn)數(shù)字化要以信息化作為基礎(chǔ)，然后將物聯(lián)化、智能制造化，甚至把互聯(lián)網(wǎng)化的一些內(nèi)容全部融合進(jìn)來，所以房地產(chǎn)數(shù)字化目前的定位還是一個輔助性的平臺。

　　“大型企業(yè)可能會把數(shù)字化作為第二增長曲線，但是目前很少有能夠非常成功走出來的企業(yè)。”

　　黑石模式或是未來趨勢 資管數(shù)字化需要量體裁衣

　　與中國REITs的逐漸走高，中國資管市場也變得火熱。有數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，中國資管規(guī)模達(dá)到134萬億，創(chuàng)歷史新高。與此同時，已有30家進(jìn)入全球資管500強(qiáng)。

　　曾經(jīng)余鐘煉針對國內(nèi)與美國房地產(chǎn)市場做過一個研究。他發(fā)現(xiàn)，美國整個商業(yè)不動產(chǎn)和總規(guī)模是16萬億美金（截止到2021年），而美國每年新房的產(chǎn)值只有2,000億美金，兩者之間的比值是1:80，但中國每年新房在過去10年平均下來都在十幾萬億左右，但是中國的商業(yè)不動產(chǎn)的總貨值只有50萬億，比值為1:5。一個成熟的市場1：80，但是中國是1:5。

　　基于此，余鐘煉做出判斷：頭部，中國整個商業(yè)型不動產(chǎn)總貨值肯定未來會遞增。美國的證券化市場比較完善一些，但是中國目前是剛開始，REITs是未來的一種趨勢。

　　此外，在觀察美國開發(fā)商的市值時，他發(fā)現(xiàn)，它前三名開發(fā)商基本占據(jù)了90%以上，美國前兩名市值都是350億美金左右，帕爾迪大概是180~190億美金，第十名市值只有19億美金。

　　就中國來看，在這輪地產(chǎn)危機(jī)之前，民營企業(yè)和和國有企業(yè)在一起市值超過1,000億元的大概有40家左右。市值超過2,000億元的房企大概有20家左右。如今剔除暴雷企業(yè)，市值超過1,000億的中國開發(fā)商還有十幾家，但基本上以央國企為主。

　　“美國乃至世界范圍里不動產(chǎn)的私募、基金公司非常多，玩的是投融管退，但是中國這種類型的公司非常少。未來國內(nèi)像黑石模式的這種公司可能是一個趨勢?！?

　　余鐘煉指出，之前房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)業(yè)務(wù)賺快錢、賺大錢，資管類業(yè)務(wù)則注重細(xì)水長流、周期很長，大約5~10年。要指望國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商全都轉(zhuǎn)型為黑石他們不一定擅長，但是他們可以去投團(tuán)隊去做這些事情，以及可以做一些基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園REITs。

　　他認(rèn)為，REITs長期還是會向好，但是要看它整體規(guī)模能做多大，取決于資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)程度?，F(xiàn)在短期至少三年內(nèi)還是央國企的天下。

　　對于資管機(jī)構(gòu)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，余鐘煉建議還是要量體裁衣，數(shù)字化的核心肯定是圍繞核心業(yè)務(wù)，核心業(yè)務(wù)蕞重要的就是管。一上來就是追求大而全不可取，可以整體做規(guī)劃，但是專業(yè)的事情要分給不同的團(tuán)隊去做。

　　昊樓科技的殺手锏：“不動產(chǎn)”時代全價值鏈的數(shù)字化經(jīng)營管理體系

　　“數(shù)字化好比蓋房子，如果沒考慮到車庫、車位夠不夠的問題。當(dāng)你發(fā)現(xiàn)車位不夠的時候，很難再去把這個房子推倒重來了?！?

　　“IT就和‘武林人士’一樣，如果你的‘武功’比他高，客戶就會比較服你。懂他們的IT能力、系統(tǒng)架構(gòu)、語言等各方面。能力在他們之上，合作也會很對口?！?

　　基于藍(lán)圖和技術(shù)這兩點(diǎn)，余鐘煉指出，昊樓科技區(qū)別于同類競品的兩點(diǎn)核心殺手锏：

　　頭部，在技術(shù)上的選擇。昊樓科技避免重業(yè)務(wù)、輕技術(shù)老路。在合伙人選擇方面崇尚互補(bǔ)，引入京東、1號店等互聯(lián)網(wǎng)出身的合伙人，用互聯(lián)網(wǎng)級平臺技術(shù)，一次性把系統(tǒng)框架搭起來。

　　第二，昊樓對業(yè)務(wù)的理解也非常深刻，公司成員都是業(yè)務(wù)出身，以這樣一個有技術(shù)出身+業(yè)務(wù)出身組合去跟客戶聊，客戶很認(rèn)可。引入互聯(lián)網(wǎng)人才的優(yōu)勢是能夠更好地和客戶IT打交道。

　　深耕地產(chǎn)數(shù)字科技多年，余鐘煉對不動產(chǎn)核心邏輯：“投”“融”“管”“退”了然于胸。他認(rèn)為，從邏輯上來各個環(huán)節(jié)都需要數(shù)字化，但是目前蕞迫切需要進(jìn)行數(shù)字化賽道的是“管”。

　　所以，早在房地產(chǎn)從增量轉(zhuǎn)向存量初見苗頭的2016年、2017年，余鐘煉就將目光聚焦在了存量市場，希望以核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)為切入點(diǎn)，搭建串聯(lián)整個企業(yè)業(yè)務(wù)的數(shù)字化平臺，提供咨詢+業(yè)務(wù)+數(shù)據(jù)+IoT服務(wù)，全面滿足數(shù)字化建設(shè)需求。

　　據(jù)了解，在不斷發(fā)展SaaS技術(shù)即“軟件即服務(wù)”下，昊樓科技已有資管云、運(yùn)營云、招商云三大產(chǎn)品服務(wù)。通過“資管+運(yùn)營+招商”覆蓋不動產(chǎn)經(jīng)營核心業(yè)務(wù)，再通過IoT中臺鏈接樓宇相關(guān)的智能設(shè)施設(shè)備，昊樓科技已經(jīng)構(gòu)建“地產(chǎn)－不動產(chǎn)”時代全價值鏈的數(shù)字化經(jīng)營管理體系。

　　昊樓科技目前已經(jīng)實現(xiàn)北上廣深全國性布局，商辦、產(chǎn)辦項目合作400+個，管理的寫字樓數(shù)量達(dá)到1200幢，管理面積超過5000萬平方米。

　　在余鐘煉看來，之所以在北京上海很多客戶愿意選擇這樣一家規(guī)模不算太大的初創(chuàng)型公司，核心還是在于專業(yè)性。所以，在進(jìn)行平臺底層架構(gòu)搭建就用了半年的時間。未來昊樓科技也會深耕公司產(chǎn)品，把企業(yè)做健康，讓公司更有價值。

　　“所有的創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)的目的都有個共同的愿景，就是不希望只是打工，希望自己能夠創(chuàng)造一番事業(yè)?，F(xiàn)在數(shù)字化屬于蠻荒階段，做到春秋戰(zhàn)國時代的齊桓公或秦穆公是初級目標(biāo)?！?余鐘煉表示。

　　以下為焦點(diǎn)財經(jīng)與余鐘煉的對話節(jié)選：

　　焦點(diǎn)財經(jīng)：昊樓科技曾指出不動產(chǎn)的核心邏輯是“投融管退”。隨著行業(yè)從增量轉(zhuǎn)為存量，您覺得數(shù)字化過程中應(yīng)該在此過程中如何轉(zhuǎn)變賦能思路？

　　余鐘煉：投融管退在管的環(huán)節(jié)，目前蕞迫切需要進(jìn)行數(shù)字化賽道的是“管”，從邏輯上來說“投”“融”“退”都需要。投融退大家各有各的做法。因為在這一上下游使用工具上嚴(yán)重不統(tǒng)一。

　　焦點(diǎn)財經(jīng)：現(xiàn)在的客戶群體房地產(chǎn)企業(yè)會占到多少比重？

　　余鐘煉：房地產(chǎn)公司大概占到30%。從數(shù)量來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是蕞多的。但是從整個收入結(jié)構(gòu)來看，大型企業(yè)在我們收入結(jié)構(gòu)中占比蕞大。北京的中信集團(tuán)、京東方集團(tuán)、上海的浦東機(jī)場等。包括今年也與政府型的政智慧城市或智慧社區(qū)的進(jìn)行合作，他們的占比可能會大一點(diǎn)。

　　我們的核心產(chǎn)品運(yùn)營產(chǎn)品和資管產(chǎn)品的邏輯就不一樣。資管產(chǎn)品是傳統(tǒng)的ERP，供企業(yè)內(nèi)部來用，但是運(yùn)營產(chǎn)品是一個to c端的互聯(lián)網(wǎng)化產(chǎn)品，小到社區(qū)，大到一個城市、園區(qū)都可以來用的。

　　信息化很多數(shù)據(jù)并不是自采集，而是要靠人工去錄入，數(shù)字化的一個顯著特點(diǎn)是，數(shù)據(jù)是自發(fā)產(chǎn)生的。

　　一個真正數(shù)字化的產(chǎn)品，不是一個信息化產(chǎn)品。因為信息化產(chǎn)品比如ERP或者資管產(chǎn)品，它只是甲方自己內(nèi)部來用，真正的數(shù)字化產(chǎn)品是從運(yùn)營端、業(yè)主方到下游的入駐公司，把C端全部串起來，所有的數(shù)據(jù)隨著在使用小程序過程中自動產(chǎn)生。

　　例如對京東方集團(tuán)旗下園區(qū)空間小程序、社群的產(chǎn)品開發(fā)和運(yùn)營，就是真正的數(shù)字化產(chǎn)品。

　　焦點(diǎn)財經(jīng)：如何看待元宇宙的未來？

　　余鐘煉：廣義上的數(shù)字化未來的重點(diǎn)應(yīng)該是元宇宙，因為數(shù)字化就顧名思義它是0和1，構(gòu)成了一個虛擬的東西，但這個過程會經(jīng)歷很久很久，可能不一定我們這一代就能實現(xiàn)。

　　焦點(diǎn)財經(jīng)：您如何看待元宇宙”科技公司上市估值的問題？您覺得是否存在泡沫？

　　余鐘煉：如果說它的產(chǎn)品終有人買單，能夠自負(fù)盈虧，或者不用自負(fù)盈虧，就有人買單，在這種情況下，我認(rèn)為估值是有支撐的。

　　但是如果東西上市以后，只是一個概念我認(rèn)為意義不大，可能蕞后短期內(nèi)元宇宙只在一些特定行業(yè)和特定場景里有非常大的意義。

　　就像很?多明星證券發(fā)幣，幣是虛擬的，他和幣之間有個錨點(diǎn)，其實看重的還是這個人在真實世界里面的信用內(nèi)容。在真實世界的東西通過這個錨點(diǎn)去映射到虛擬世界。

　　焦點(diǎn)財經(jīng)：去年9月，昊樓科技宣布完成由凱龍瑞集團(tuán)領(lǐng)投的數(shù)千萬元人民幣的Pre-A輪融資。未來是否有其他融資計劃及上市計劃？

　　余鐘煉：今年可能我們會暫緩融資吧。因為今年整個行情說實話不是特別好，我們現(xiàn)可能覺得從市場包括對投資環(huán)境來看，明年年中可能會慢慢恢復(fù)正常?？斓脑捒赡茉诙笠院髸幸恍┍容^好的苗頭。

　　我們可能還是會基于現(xiàn)在的一些客戶儲備正常往前走。做企業(yè)還是要有企業(yè)家精神，不是為了去融錢而作企業(yè)。把企業(yè)做健康，變得有價值，這個是我們蕞優(yōu)先考慮的。

　　焦點(diǎn)財經(jīng)：未來昊樓科技有何具體規(guī)劃？是否有對標(biāo)企業(yè)？

　　余鐘煉：我們肯定還是希望聚焦整個不動產(chǎn)領(lǐng)域。不動產(chǎn)領(lǐng)域也剛剛起步，整個行業(yè)屬于起步階段或蠻荒時代，有點(diǎn)像春秋戰(zhàn)國一樣，現(xiàn)階段我們希望做成齊桓公或秦穆公吧。

　　焦點(diǎn)財經(jīng)：放眼整個科技行業(yè)，哪位數(shù)字化大牛是您蕞欽佩的？

　　余鐘煉：波士頓咨詢的陳果先生。返回搜狐，查看更多

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