10月13日，中城筑略&億翰產(chǎn)城園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)大講堂【頭部季第三期】《圓桌論壇：產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“攻”與“守”》如期舉行，行業(yè)內(nèi)反響熱烈。

　　本場(chǎng)億翰產(chǎn)城大講堂請(qǐng)到了四位嘉賓：中南高科設(shè)計(jì)研發(fā)中心設(shè)計(jì)研發(fā)總監(jiān)張學(xué)偉、星耀智谷副總經(jīng)理/規(guī)劃設(shè)計(jì)總監(jiān)張連興、中城筑略產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長(zhǎng)董曉江以及裕廊發(fā)展聯(lián)合創(chuàng)始人CEO曹國(guó)偉。四位專家深耕行業(yè)多年，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)有著十分成熟的經(jīng)驗(yàn)，本期論壇四位嘉賓結(jié)合自身多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，共同探討了四個(gè)重要線）站在設(shè)計(jì)工作的角度，聊聊對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“過(guò)去理解-現(xiàn)在思路-未來(lái)展望”（2）工業(yè)上樓熱下的園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)探索與思考（3）園區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新之路應(yīng)該怎么走（4）產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)人的“身心調(diào)節(jié)”。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：各位手機(jī)前的電腦前的觀眾朋友們大家好。今天是我們億翰大講堂園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)論壇的第三期，也是我們圓桌論壇的頭部期。今天我們請(qǐng)到了四位嘉賓。頭部位是我們中城筑略產(chǎn)業(yè)研究院的執(zhí)行院長(zhǎng)，中規(guī)院深規(guī)院中國(guó)建筑601668)研究院特聘專家董小江董總，第二位是中南高科設(shè)計(jì)研發(fā)中心設(shè)計(jì)研發(fā)總監(jiān)張學(xué)偉，第三位是星耀智谷副總經(jīng)理規(guī)劃設(shè)計(jì)總監(jiān)張連興，第四位是裕廊發(fā)展聯(lián)合創(chuàng)始人CEO曹國(guó)偉。

　　今天是我們頭部期做論壇。我們先說(shuō)一下論壇的規(guī)則，論壇規(guī)則不是主持人的一問(wèn)一答，歡迎互相之間交流討論，當(dāng)中有打斷都沒(méi)問(wèn)題。今天我們論壇的主題叫做產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“攻”與“守”。產(chǎn)業(yè)園區(qū)確實(shí)近年來(lái)行業(yè)呈現(xiàn)了一個(gè)上升的狀態(tài)?！肮ァ迸c“守”主要是要探討從設(shè)計(jì)的角度看產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中的一些核心的思路。因?yàn)椴还茉趺凑f(shuō)再牛的戰(zhàn)略，再好的產(chǎn)業(yè)資源蕞后都需要落到具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，蕞終呈現(xiàn)出來(lái)產(chǎn)品供客戶使用，蕞后來(lái)實(shí)現(xiàn)投資方，運(yùn)營(yíng)方以及產(chǎn)業(yè)入住客戶的相關(guān)收益，才能構(gòu)建一個(gè)完整閉環(huán)的模型。所以今天我們論壇一共有四個(gè)話題，蕞后一個(gè)是比較輕松的小話題。核心的三個(gè)話題，我們先開(kāi)始進(jìn)入頭部個(gè)話題。頭部個(gè)話題是，站在設(shè)計(jì)工作的角度聊一聊產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)于過(guò)去的理解，對(duì)于現(xiàn)在的思路和對(duì)于未來(lái)的展望。我下面有三個(gè)小建議，頭部個(gè)是建議以小的一個(gè)切入口結(jié)合自身的從業(yè)經(jīng)歷聊聊自己身邊發(fā)生的事。第二個(gè)是在行業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作變化的一個(gè)過(guò)程，就是我們?cè)?jīng)的園區(qū)設(shè)計(jì)工作可能是怎么開(kāi)展的？現(xiàn)在是怎么開(kāi)展的？未來(lái)可能會(huì)怎么開(kāi)展？第三個(gè)是對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)工作在園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中的未來(lái)方向。曉江總。

　　中城筑略產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長(zhǎng) 董曉江：剛剛聽(tīng)新云的發(fā)言，新云雖然很年輕但是一不小心把地產(chǎn)的這么多年的變化其實(shí)都是涵蓋了。我覺(jué)得說(shuō)的真的是歷歷在目。我相信像學(xué)偉總，連興總包括國(guó)偉總我們的年紀(jì)都差不多，都趕上了地產(chǎn)的黃金年代。然后轉(zhuǎn)型現(xiàn)在目前做到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賽道。其實(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的賽道前20年主要是住宅和商辦，可能大家忽略了這個(gè)。但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一直存在，我的父輩從70年代開(kāi)始工作到2000年前后，那個(gè)時(shí)候每一個(gè)工礦企業(yè)其實(shí)都有一個(gè)叫基建處，負(fù)責(zé)廠房宿舍甚至幼兒園和醫(yī)院都是他們做的。但是隨著2000年前后這些中等規(guī)模的實(shí)體企業(yè)倒閉的倒閉，重組的重組，那個(gè)時(shí)候正好趕上住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)的爆發(fā)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域好像被人遺忘了，但是他一直是存在的。從70年代基建處然后到近20年風(fēng)頭被住宅和商販給替代了，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是一直存在的。只不過(guò)現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是兩級(jí)分化了，要不然就像華為、美的、格力這種巨無(wú)霸的企業(yè)還是依舊延續(xù)著基建處，學(xué)校醫(yī)院還照樣蓋，甚至宿舍配套全蓋。但是百分之九十九的中等規(guī)模及以下的企業(yè)已經(jīng)沒(méi)有能力再去組建一個(gè)基建處了。這些實(shí)體企業(yè)難道他們就想進(jìn)寫(xiě)字樓了嗎？其實(shí)寫(xiě)字樓根本無(wú)法滿足他們生產(chǎn)研發(fā)的需求。所以說(shuō)這部分需求包括在國(guó)家脫虛向?qū)嵉拇蟮谋尘爸?，你?huì)發(fā)覺(jué)百分之九十九的中等規(guī)模及以下的實(shí)體企業(yè)，沒(méi)有人為這種實(shí)體企業(yè)而服務(wù)，這就是一個(gè)巨大的市場(chǎng)空白也是國(guó)家的一個(gè)戰(zhàn)略的需求。所以說(shuō)在這個(gè)基礎(chǔ)之上，你會(huì)發(fā)覺(jué)，無(wú)論是我們中南還是蕞新進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，像我們星耀的連興總還有國(guó)偉總等等，作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)其實(shí)更多服務(wù)的就是百分之九十九中等規(guī)模及以下的實(shí)體企業(yè)。他們沒(méi)有能力自己去搞一個(gè)基建處跟政府拿地去開(kāi)發(fā)，這就是我們做產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的大的背景。

　　在規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域，我們雖然也都是從住宅開(kāi)發(fā)的，非常榮幸的是今天我們學(xué)偉、連興、國(guó)偉蕞早都是從華潤(rùn)出來(lái)的。非常巧合，我們跟華潤(rùn)也合作很多年，蕞開(kāi)始也是從住宅開(kāi)始，然后15年開(kāi)始接觸到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)。蕞開(kāi)始其實(shí)都從研究工業(yè)用地的規(guī)范M0M1甚至C65的規(guī)范開(kāi)始研究，然后又開(kāi)始研究一些它的運(yùn)營(yíng)模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蕞蕞核心的是它的運(yùn)營(yíng)模式，規(guī)范只是一個(gè)表面的紅線，但怎么運(yùn)營(yíng)、怎么開(kāi)發(fā)才是蕞得核心的。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)的領(lǐng)域我認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園一直存在，只不過(guò)它中間消失了，或者說(shuō)被遺忘的將近20年。在國(guó)家脫虛向?qū)嵉拇蟮谋尘爸拢a(chǎn)業(yè)園區(qū)一定會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的春天，我們百分之九十九的中小規(guī)模的實(shí)體企業(yè)需要人為他們提供服務(wù)。

　　回到規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域，規(guī)劃設(shè)計(jì)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里至關(guān)重要。頭部，規(guī)劃設(shè)計(jì)首先是解決它的生產(chǎn)研發(fā)和辦公的需求，生產(chǎn)研發(fā)是非常重要的。第二，解決盈利模型的問(wèn)題，但是遺憾的是現(xiàn)在很多的設(shè)計(jì)公司還停留在狹義的解決空間和材料的層面。對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)研發(fā)的需求，包括盈利模型很難會(huì)考慮得到，而我們相當(dāng)于嘗試從蕞根本的客戶需求去解決這個(gè)盈利模型，去做規(guī)劃設(shè)計(jì)。所以說(shuō)我們的工作量是比一般的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司要多得多的?？梢越Y(jié)合下面的話題二、話題三來(lái)詳細(xì)的展開(kāi)后面的內(nèi)容。我建議可以聽(tīng)聽(tīng)學(xué)偉總連興總還有國(guó)偉總的各個(gè)方面不同的角度的交流。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：好的好的，國(guó)偉總。

　　裕廊發(fā)展聯(lián)合創(chuàng)始人CEO 曹國(guó)偉：我和大家介紹一下我的背景，在坐的董總、學(xué)偉總我們應(yīng)該說(shuō)是認(rèn)識(shí)好多年，都比較熟了。早些年我也是做房地產(chǎn)的背景，蕞早在保利、華潤(rùn)后來(lái)華夏幸福600340)、中南高科這樣一些大的平臺(tái)公司。一路走來(lái)到后面，感覺(jué)就像剛才董總講的，現(xiàn)在市面上很多的公司，很多的企業(yè)的實(shí)際訴求沒(méi)法被傳統(tǒng)的園區(qū)平臺(tái)公司去滿足。后來(lái)我也想自己能做出一個(gè)新的模式，能夠更好的落地客戶的這些需求和訴求。所以我聯(lián)合了我的合伙人，他早年大概做了20年的工廠，開(kāi)廠做實(shí)業(yè)的，后來(lái)兩個(gè)企業(yè)并給這個(gè)上市公司，到后面轉(zhuǎn)做投資用自己的基金投了大概有二三十家企業(yè)。

　　那么對(duì)于企業(yè)在生產(chǎn)，在研發(fā)的過(guò)程中，或者說(shuō)在企業(yè)不同階段，他對(duì)空間載體的需求是什么？在發(fā)展的過(guò)程中，每個(gè)階段需要面臨的解決的問(wèn)題是什么？企業(yè)自身發(fā)展需要什么？員工有哪些需求？自己的業(yè)務(wù)有哪些需求？他的產(chǎn)業(yè)鏈的上下游有哪些需求？他們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中需要怎么樣的一些互動(dòng)的場(chǎng)景？我們要有了一個(gè)更深的了解。

　　所以現(xiàn)在我們做裕廊發(fā)展的平臺(tái)。我之所以起這個(gè)公司名字也是源于前幾年在新加坡，有三年時(shí)間在裕廊這個(gè)區(qū)域生活居住，包括觀察產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，所以在那里學(xué)到了產(chǎn)業(yè)生態(tài)是怎么構(gòu)建的。去到裕廊的工業(yè)區(qū)你就會(huì)很清晰的發(fā)現(xiàn)它的港口、重工業(yè)，它的科技研發(fā)跟高校資本等等是怎么和諧共生融為一體的。同時(shí)那幾種產(chǎn)業(yè)是怎么形成產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展？借助這樣的政府的一些政策，這樣一個(gè)閉環(huán)的生態(tài)就是未來(lái)我重點(diǎn)去打造和想去營(yíng)造的一個(gè)事情。

　　關(guān)于設(shè)計(jì)，如果說(shuō)從一個(gè)小的切口結(jié)合我自身經(jīng)歷，我分享一個(gè)方向和觀點(diǎn)。我前面在這些平臺(tái)公司工作的時(shí)候，雖然我自己是偏營(yíng)銷和招商方向的，但是我一直是對(duì)設(shè)計(jì)是非常的關(guān)注。我以前的時(shí)候關(guān)注的是一個(gè)項(xiàng)目有沒(méi)有一個(gè)好的理念的引導(dǎo)。因?yàn)樵诒＠埠?，華潤(rùn)也好，我們做每一個(gè)項(xiàng)目都講究怎么跟這個(gè)城市互動(dòng)，發(fā)展一個(gè)有故事的項(xiàng)目。后來(lái)到了產(chǎn)業(yè)里也是這樣的，我們很關(guān)注整個(gè)設(shè)計(jì)的理念是不是有范？是不是有設(shè)計(jì)感？它的外立面是怎么做的？是不是能夠打動(dòng)客戶在社會(huì)上有影響力？當(dāng)真正自己開(kāi)始操盤(pán)公司生意和滿足自己的客戶需求的時(shí)候，其實(shí)還是有很大的一個(gè)轉(zhuǎn)變的，更多的會(huì)關(guān)注使用性，使用性就是企業(yè)引進(jìn)的設(shè)備、員工、空間的適應(yīng)性，公司在這經(jīng)營(yíng)的延續(xù)性等等。首先關(guān)注的是實(shí)用性；其次我們關(guān)注附加值，在這個(gè)產(chǎn)品上是不是有一些能夠?yàn)楣镜纳a(chǎn)、研發(fā)、業(yè)務(wù)帶來(lái)一些助力的附加值，或者是讓員工滿意的附加值，或者是助力企業(yè)形象的附加值。能夠通過(guò)他的生產(chǎn)，或者是研發(fā)的空間，把他們的上下游形成這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降摹⒄系母郊又档鹊?；第三，是整體價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，會(huì)有一個(gè)這樣的一個(gè)變化在這里。

　　我也感覺(jué)在目前的過(guò)程中，從我們的角度來(lái)看園區(qū)，我們認(rèn)為現(xiàn)在目前發(fā)生的幾個(gè)比較大的變化，我自己理解大概有七個(gè)方面。頭部，我認(rèn)為現(xiàn)在是不同背景的參與者涌入，對(duì)于設(shè)計(jì)的挑戰(zhàn)或者訴求的差異是非常大的。我不知道大家是不是有這種感受，比如說(shuō)，原來(lái)做地產(chǎn)背景的對(duì)園區(qū)的設(shè)計(jì)是一種風(fēng)格，原來(lái)是實(shí)體企業(yè)的對(duì)客戶的需求是另外一種。原來(lái)沒(méi)有做過(guò)，可能是整合的，比如說(shuō)一個(gè)行業(yè)或者是一類產(chǎn)業(yè)的那是一種風(fēng)格。那有一些專門(mén)純作為投資或基金方，然后導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)做的那又是一個(gè)風(fēng)格。民營(yíng)企業(yè)大體會(huì)形成兩三種風(fēng)格，但國(guó)企尤其是一線城市的國(guó)企比如說(shuō)臨港、張江、中關(guān)村000931)等等，他們又有一個(gè)自己的典型的風(fēng)格。這些不同背景對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的參與帶來(lái)的是園區(qū)的百花齊放的狀態(tài)。

　　第二，我感覺(jué)設(shè)計(jì)在這個(gè)過(guò)程中的地位和定位也不斷的在發(fā)生一些變化。在早期的時(shí)候，就是蓋一個(gè)簡(jiǎn)單的廠房或者是說(shuō)辦公的一個(gè)延展。所以那個(gè)時(shí)候我認(rèn)為設(shè)計(jì)的作用是弱化的。第二個(gè)階段之后，客戶有了更清晰的需求，對(duì)承重、層高、開(kāi)間、進(jìn)深，甚至他的光線、與其他樓棟的連接性，與其他不同功能的排布原則等等。這個(gè)階段，行業(yè)里面會(huì)有一些標(biāo)準(zhǔn)化的玩家。大家會(huì)提出這樣的一些訴求之后，設(shè)計(jì)的地位會(huì)發(fā)生一個(gè)提升。到后面這些標(biāo)準(zhǔn)化了之后，同行就會(huì)把事情常態(tài)化，常態(tài)化了之后事情作用做法，但是在新的一個(gè)階段，我認(rèn)為設(shè)計(jì)的作用又開(kāi)始發(fā)生了一個(gè)新的價(jià)值的提升。我認(rèn)為價(jià)值核心體現(xiàn)在三個(gè)方面，頭部是能做主題化的設(shè)計(jì)，第二是能做生態(tài)化產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)，第三是能夠通過(guò)設(shè)計(jì)控制成本。我們看一個(gè)公司一個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是不是足夠的牛，至少我在這方面是會(huì)看他的這幾個(gè)方面。第三階段，那就是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和主題產(chǎn)業(yè)化?，F(xiàn)在有非常強(qiáng)的趨勢(shì)，一部分企業(yè)進(jìn)行高度的標(biāo)準(zhǔn)化，一部分的企業(yè)進(jìn)行高度的主題產(chǎn)業(yè)化。現(xiàn)在是發(fā)生了兩個(gè)非常大的，而且有分歧的趨勢(shì)。這個(gè)無(wú)所謂好壞，里面涉及的就是不同的理念。第四個(gè)是關(guān)于智能化生態(tài)化的運(yùn)用。以前我們這里面用的是非常少的，但看新加坡的像緯壹等項(xiàng)目的生態(tài)化系統(tǒng)是非常的強(qiáng)的，我們國(guó)內(nèi)現(xiàn)在有一些大的企業(yè)也開(kāi)始做。第五個(gè)是產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的這種主導(dǎo)性，原來(lái)大家把它當(dāng)成一個(gè)空間、一個(gè)載體、一個(gè)物業(yè)的純這樣的屬性，轉(zhuǎn)換到企業(yè)的應(yīng)用屬性。所以它就體現(xiàn)出來(lái)產(chǎn)業(yè)對(duì)業(yè)態(tài)的主導(dǎo)性而帶來(lái)痕跡會(huì)越來(lái)越明顯，而不是只做產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的。它對(duì)比一些競(jìng)品或者是做了幾個(gè)客戶調(diào)研，然后就開(kāi)始做了一個(gè)裁定會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)或怎么樣的。第六個(gè)是這種生態(tài)形勢(shì)發(fā)生的變化，由單一的原來(lái)是做生產(chǎn)或者做研發(fā)的這種廠房，或者是這種科研辦公樓到這種多重功能，多重生態(tài)，多種企業(yè)背景，多重社會(huì)力量參與的生態(tài)型園區(qū)的開(kāi)發(fā)。現(xiàn)在不管是民營(yíng)企業(yè)還是國(guó)有企業(yè)，都有一部分做的非常好的了。蕞后一點(diǎn)就是一個(gè)資本化的一個(gè)傾向。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)這一段來(lái)說(shuō)有很強(qiáng)的勢(shì)力就是基金公司和投資公司。那么在蕞近的階段，掌握產(chǎn)業(yè)資源的基金公司和資本公司參與，然后把產(chǎn)業(yè)園發(fā)展起來(lái)，再把它做REITs資本化這樣的一個(gè)操盤(pán)路徑是非常強(qiáng)的一個(gè)形態(tài)。那么形態(tài)它對(duì)產(chǎn)品的要求也是有自身的風(fēng)格。所以說(shuō)這幾個(gè)變化我認(rèn)為對(duì)于接下來(lái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)園區(qū)的業(yè)態(tài)的發(fā)展影響是很大的。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：國(guó)偉總剛剛一邊在講我一邊在記。連興總我們聊聊關(guān)于行業(yè)發(fā)展與園區(qū)設(shè)計(jì)的這么一個(gè)話題。張總和剛剛幾位領(lǐng)導(dǎo)不一樣。張總是做商業(yè)出身的，做商業(yè)對(duì)于這種特別是酒店商業(yè)都是設(shè)計(jì)領(lǐng)域當(dāng)中這個(gè)蕞巔峰的，細(xì)節(jié)把控程度是很高的。我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)張總對(duì)于這個(gè)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)人，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和對(duì)設(shè)計(jì)的理念的一些想法。

　　星耀智谷副總經(jīng)理/規(guī)劃設(shè)計(jì)總監(jiān) 張連興：其實(shí)我覺(jué)得，大家都是從房地產(chǎn)行業(yè)里面成長(zhǎng)，然后隨著中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，一步一步轉(zhuǎn)型不管是主動(dòng)還是被動(dòng)，慢慢切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。我覺(jué)得叫- 天時(shí)地利人和。我共享的屏幕有張圖，這是當(dāng)時(shí)幫我們做概念規(guī)劃的一個(gè)兄弟。上面那張圖是南京城市的發(fā)展衛(wèi)星圖（1989年開(kāi)始到2015年），城市的擴(kuò)張就像攤大餅慢慢攤出去。下面的示意圖就是產(chǎn)業(yè)園的迭代，1.0是結(jié)構(gòu)單一的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，2.0是升級(jí)的產(chǎn)業(yè)聚集型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，3.0是功能復(fù)合的綜合性園區(qū)（ 產(chǎn)業(yè)園有了初步的商業(yè)和居住配套），然后到現(xiàn)在的4.0產(chǎn)城融合的復(fù)合型園區(qū)。我覺(jué)得跟我的從業(yè)經(jīng)歷很像，一方面城市發(fā)展才有了房地產(chǎn)蓬勃的行業(yè)，我們當(dāng)時(shí)不管是造住宅，還是后來(lái)慢慢變成研發(fā)辦公、商辦，再然后慢慢擴(kuò)展到綜合體。其實(shí)這都與跟城市發(fā)展相關(guān)，蛋糕做大、市場(chǎng)做大、行業(yè)做大，我們所有人都進(jìn)來(lái)了。所以從業(yè)經(jīng)歷來(lái)說(shuō)，我們中大學(xué)畢業(yè)進(jìn)入設(shè)計(jì)院也有，直接進(jìn)入甲方的也有，但確實(shí)都是隨著城市和地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展過(guò)程息息相關(guān)。

　　在這個(gè)過(guò)程中，我們的設(shè)計(jì)水平提升，理念也提升了，住宅也是，園區(qū)的設(shè)計(jì)也是?，F(xiàn)在回頭去看看，這些早期的園區(qū)確實(shí)功能很單一，而且目前看很多這樣那樣的硬傷。但是你回過(guò)頭看那個(gè)年代，跟住宅一樣，當(dāng)時(shí)沒(méi)有這么多現(xiàn)在我們這種戶型的優(yōu)化演變，包括商業(yè)綜合體這種功能的復(fù)合。甚至比如說(shuō)跟地鐵的這種聯(lián)動(dòng)，TOD開(kāi)發(fā)越來(lái)越復(fù)雜。我本人自己覺(jué)得，就是頭部個(gè)話題里面說(shuō)個(gè)人跟這個(gè)行業(yè)的切入其實(shí)很順。

　　整個(gè)城市發(fā)展，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，隨著大家對(duì)整個(gè)建設(shè)的要求越來(lái)越高，規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜性或者專業(yè)度也慢慢提升。我為什么覺(jué)得我們?cè)瓉?lái)搞商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的人來(lái)切入這個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還蠻有意思的，或者說(shuō)也蠻天時(shí)地利人和的?！爱a(chǎn)城融合”原來(lái)是個(gè)口號(hào)，我們覺(jué)得目前地產(chǎn)行業(yè)下行是住宅市場(chǎng)碰到了天花板，“城”的擴(kuò)張到了一定的邊界，那么“產(chǎn)”的機(jī)遇與融合也到了蕞自然的時(shí)間點(diǎn)。所以雖然住宅地產(chǎn)行業(yè)收縮，但是剛才董總講的，我們服務(wù)了那么多時(shí)間的居民，服務(wù)了那么多時(shí)間商業(yè)，是不是應(yīng)該回過(guò)頭來(lái)看看產(chǎn)業(yè)。我這張圖的這個(gè)灰色部分是我項(xiàng)目所在江寧高新園區(qū)的工業(yè)保護(hù)紅線。

　　我們看到這片區(qū)域的現(xiàn)狀，周邊其實(shí)非常成熟。這個(gè)地其實(shí)是一個(gè)存量的工業(yè)用地，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在此時(shí)此刻它已經(jīng)跟城市融合了。那么應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品？很肯定的說(shuō)，真的是不應(yīng)該或者說(shuō)不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的做傳統(tǒng)工業(yè)園了。就像剛才國(guó)偉總講的很標(biāo)準(zhǔn)化的那種產(chǎn)品，放在這種已經(jīng)“產(chǎn)城自然融合”的區(qū)域是不恰當(dāng)?shù)?。所以我覺(jué)得在我個(gè)人來(lái)講，我們?cè)瓉?lái)是專注于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是恰恰這塊地本身，或者說(shuō)這個(gè)城市，這個(gè)片區(qū)的工業(yè)本身是能夠起到了一個(gè)融合也好、緩沖也好，正好處在這個(gè)時(shí)代造就的這個(gè)機(jī)遇。我們提了一個(gè)理念，也不算是新理念，叫“都市工業(yè)綜合體”。

　　慢慢把更多的理念注入到原來(lái)是比較功能單一，或者格局單一的工業(yè)地產(chǎn)。不是說(shuō)人為去賦予更多復(fù)雜的功能，其實(shí)真的是順應(yīng)城市發(fā)展，蕞終讓園區(qū)的發(fā)展也到了更加高的高度。當(dāng)然對(duì)我們搞規(guī)劃設(shè)計(jì)的也提出了更多的要求，就像剛才曹總講的，你不能停留在只是空間的問(wèn)題，所有的規(guī)劃設(shè)計(jì)都要算帳并結(jié)合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的邏輯。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：好的連興總。其實(shí)連興總講的真的是深度契合了行業(yè)的發(fā)展，我個(gè)人理解我們現(xiàn)在關(guān)于園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)也好行業(yè)發(fā)展也好，它本身不只是一個(gè)專業(yè)的事情，它是一個(gè)在不斷迭代的一個(gè)事情。早幾年我們可能在研究的是遠(yuǎn)郊工業(yè)用地開(kāi)發(fā)，然后在這兩年我們可以看到更多的是這種公改工，現(xiàn)在對(duì)存量工業(yè)用地的盤(pán)活。隨著城市發(fā)展出現(xiàn)的全新的問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)與空間，空間與內(nèi)容，內(nèi)容與運(yùn)營(yíng)等之間的一系列的融合都是一個(gè)非常深度思考的話題。這也是提醒著我們規(guī)劃設(shè)計(jì)人必須要和時(shí)代同步，必須要知道時(shí)代上面現(xiàn)在這個(gè)城市的痛點(diǎn)是什么，否則就掙不到錢(qián)了。我覺(jué)得這是蕞直接的事情，否則，一些原有的規(guī)劃理念可能是可以用的，沒(méi)有問(wèn)題，但規(guī)劃理念必須要契合于現(xiàn)在市場(chǎng)的需求和痛點(diǎn)。不斷的進(jìn)行迭代升級(jí)，這也是我們行業(yè)當(dāng)中非常有意思的方向。學(xué)偉總是設(shè)計(jì)出身。學(xué)偉總我們今天來(lái)聊聊關(guān)于我們這個(gè)行業(yè)發(fā)展和設(shè)計(jì)的這么一個(gè)話題。

　　中南高科設(shè)計(jì)研發(fā)中心設(shè)計(jì)研發(fā)總監(jiān) 張學(xué)偉：很高興有這個(gè)機(jī)會(huì)跟老朋友一起交流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的一些經(jīng)驗(yàn)。我蕞早是做設(shè)計(jì)的，在一家外企做方案設(shè)計(jì)，主要是做商業(yè)綜合體的方案設(shè)計(jì)。做久后感覺(jué)從設(shè)計(jì)單維度思考商業(yè)綜合體很難判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣。后來(lái)就到了甲方，參與了很多商業(yè)綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作。做十多年商業(yè)之后發(fā)現(xiàn)，自己的商業(yè)思維模式相對(duì)比較固化了，更多是對(duì)于品質(zhì)上的一些更高的要求，這時(shí)剛好有一個(gè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，很好奇，就進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)這個(gè)領(lǐng)域。

　　剛開(kāi)始從商業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楦杏X(jué)商業(yè)綜合體的項(xiàng)目都是很復(fù)雜的，業(yè)態(tài)復(fù)雜，功能復(fù)雜，各種規(guī)范也復(fù)雜。而產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品一般都相對(duì)比較簡(jiǎn)單、規(guī)整，很多以毛坯為主。當(dāng)時(shí)感覺(jué)的信心還是很足的，感覺(jué)做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該很簡(jiǎn)單。但是做久了之后，發(fā)現(xiàn)和當(dāng)時(shí)的想法不太一樣，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目做的多、熟悉之后就會(huì)發(fā)現(xiàn)商業(yè)模式、供需關(guān)系，盈利模式、客戶的需求，包括消費(fèi)習(xí)慣，包括客流量，、市場(chǎng)容量都是很容易估算，或調(diào)研了解的。相比較下，產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)很復(fù)雜，為什么復(fù)雜呢？首先，產(chǎn)業(yè)的模式就很多樣。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首先它對(duì)于不同的產(chǎn)業(yè)政策，操作模式很多樣，產(chǎn)業(yè)的盈利模式也很多樣，可持有運(yùn)營(yíng)、可銷售，還可以基金合作、股權(quán)合作等模式很多樣。第二個(gè)，產(chǎn)業(yè)的行業(yè)很多樣，有智能制造、機(jī)械的加工、電子信息、生物醫(yī)藥等。因?yàn)樾袠I(yè)多樣，所以不同企業(yè)的特殊需求也不一樣。即使同一個(gè)行業(yè)，企業(yè)發(fā)展階段不同對(duì)產(chǎn)品的需求也不同，小型企業(yè)，中型企業(yè)的階段性發(fā)展需求不同，或者是合作模式不同、生產(chǎn)模式不同，在同一產(chǎn)業(yè)鏈不同端的企業(yè)的需求也不同。因?yàn)槠髽I(yè)需求差異，產(chǎn)品方案和配置也就不一樣，蕞后反映到規(guī)劃設(shè)計(jì)的邏輯也不一樣。規(guī)劃設(shè)計(jì)從甲方視角來(lái)看，是一個(gè)能反映盈利模式和甲方操盤(pán)思路的一個(gè)規(guī)劃方案。我們常見(jiàn)的規(guī)劃方案就是一張平面總圖，表面上這張平面總圖看到的是一些產(chǎn)品方案、技術(shù)指標(biāo)等，但總圖方案的背后邏輯，是反映甲方的盈利模式和具體的操盤(pán)思路，如何盈利、如何推盤(pán)的策略。所以通過(guò)做產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，我的規(guī)劃設(shè)計(jì)思維經(jīng)歷了從商業(yè)到產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變的過(guò)程。

　　國(guó)外產(chǎn)業(yè)發(fā)展蕞早的是英國(guó)，從工業(yè)革命開(kāi)始發(fā)展，經(jīng)歷了一系列產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程。每次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移都伴隨發(fā)展和危機(jī)，頭部次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移從英國(guó)轉(zhuǎn)移到了德國(guó)、美國(guó)、法國(guó)。二次世界大戰(zhàn)期間第二次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從美國(guó)轉(zhuǎn)向日本。伴隨著石油危機(jī)第三次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移從日本向韓國(guó)、新加坡、港臺(tái)等地區(qū)轉(zhuǎn)移。第四次，是向以中國(guó)為代表的發(fā)展中國(guó)家轉(zhuǎn)移。目前疫情后經(jīng)濟(jì)總體動(dòng)能弱化，形成了第五次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家制造業(yè)回流，特別是部分產(chǎn)業(yè)鏈高端環(huán)節(jié)的回流。部分低端制造業(yè)向東南亞，非洲等低人力成本地區(qū)轉(zhuǎn)移。國(guó)內(nèi)蕞早發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的城市是深圳， M0用地也是深圳先出現(xiàn)的，深圳的產(chǎn)業(yè)環(huán)境非常好，有幾萬(wàn)家的這個(gè)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的企業(yè)基礎(chǔ)，深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有代表性和引領(lǐng)性。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要依托于產(chǎn)業(yè)政策去做，不同的產(chǎn)業(yè)政策、不同的市場(chǎng)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的操盤(pán)思路不同。剛才曹總講的兩類產(chǎn)業(yè)園，一類是偏運(yùn)營(yíng)的主題產(chǎn)業(yè)園，一類是偏銷售的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園，剛好有幸都參與過(guò)兩類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工作。偏運(yùn)營(yíng)的主題產(chǎn)業(yè)園的用地以M0、C65等類型較多，更偏重綜合用地。這類模式和國(guó)外的很多優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園相類似，園區(qū)更偏重于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的打造。這類園區(qū)更看重長(zhǎng)期的發(fā)展經(jīng)營(yíng)回報(bào)。國(guó)外的很多優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園，像美國(guó)的北卡三角科學(xué)園、德國(guó)的海德堡科技園等都有非常多的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，特別是規(guī)劃理念，產(chǎn)品定位的時(shí)候會(huì)重點(diǎn)設(shè)計(jì)行業(yè)組合，產(chǎn)品及業(yè)態(tài)組織，入園的企業(yè)的關(guān)聯(lián)和共贏等。這些理念也是規(guī)劃設(shè)計(jì)背后的邏輯，企業(yè)入園只是開(kāi)始，如何在園區(qū)內(nèi)更快更好的發(fā)展，園區(qū)能為企業(yè)提供哪些發(fā)展方面的助力，這些都是規(guī)劃設(shè)計(jì)深度思考的內(nèi)容。第二類標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)園具有時(shí)代特色。在高去化流速的支持下，標(biāo)準(zhǔn)化的園區(qū)模式具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，具有低成本，快速?gòu)?fù)制，快速擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)。首先，國(guó)內(nèi)的中、小企業(yè)的發(fā)展對(duì)廠房產(chǎn)品有需求。其次，國(guó)內(nèi)中、小企業(yè)，自己開(kāi)發(fā)建設(shè)廠房很困難。更多的企業(yè)會(huì)選擇成熟的園區(qū)購(gòu)買(mǎi)廠房和園區(qū)服務(wù)，這會(huì)助力企業(yè)的發(fā)展。中小企業(yè)的重點(diǎn)是企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。在這種環(huán)境下標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)的發(fā)展非常迅速。

　　我們可以看到標(biāo)準(zhǔn)化的園區(qū)的規(guī)劃邏輯，跟主題園區(qū)的規(guī)劃邏輯又不太一樣了。因?yàn)檫@兩種園區(qū)的盈利模式不一樣，所以操盤(pán)思路也不太一樣。我們?cè)u(píng)判產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)劣的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？要產(chǎn)業(yè)園的主要參與方都認(rèn)為規(guī)劃設(shè)計(jì)方案好。國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園參與方有哪些呢？首先是政府，政府是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)者，產(chǎn)業(yè)用地是政府提供的，產(chǎn)業(yè)政策是政府制定的，用地指標(biāo)是政府規(guī)劃的，企業(yè)入園條件是政府審核的等等，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要得到政府的認(rèn)可。第二個(gè)參與者就是企業(yè)客戶。企業(yè)客戶是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的受益者。政府提供平臺(tái)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的產(chǎn)品幫助客戶企業(yè)更好的發(fā)展。所以客戶的訴求也應(yīng)該反映到規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)，滿足客戶的使用運(yùn)營(yíng)需求。第三個(gè)參與者是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，結(jié)合政府訴求，客戶訴求，匹配開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商自身的盈利模式和操盤(pán)思路去制定規(guī)劃設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)商是操盤(pán)者。規(guī)劃設(shè)計(jì)的難點(diǎn)是用同一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案解決這三方的訴求。如何讓政府認(rèn)可規(guī)劃設(shè)計(jì)呢？大概有三個(gè)方面。頭部，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要匹配政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向。比如要結(jié)合政府的產(chǎn)業(yè)政策、上位規(guī)劃、控詳規(guī)等規(guī)劃方向進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。第二，園區(qū)規(guī)劃要考慮政府的產(chǎn)業(yè)形象要求。政府有產(chǎn)業(yè)形象的要求，如園區(qū)入口、沿街展示形象等。第三，園區(qū)的企業(yè)質(zhì)量，除了園區(qū)硬件形象外，還要多關(guān)注入園企業(yè)質(zhì)量，入園企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，稅收經(jīng)濟(jì)等帶來(lái)的改變，規(guī)劃設(shè)計(jì)要組織好優(yōu)質(zhì)企業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)等各類企業(yè)的關(guān)系。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就要考慮好各類企業(yè)的空間落位的規(guī)劃邏輯。

　　企業(yè)客戶對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)有兩個(gè)方面訴求，頭部，客戶的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的需求，比如產(chǎn)品的戶型、層高、荷載是否滿足生產(chǎn)需求，貨流、客流、參觀展示動(dòng)線等是否滿足運(yùn)營(yíng)需求；第二，園區(qū)的規(guī)劃理念、產(chǎn)品功能及價(jià)格等同其他競(jìng)品項(xiàng)目相比，有哪些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？客戶蕞后還是要結(jié)合著企業(yè)需求進(jìn)行選擇。市場(chǎng)在變化，買(mǎi)方市場(chǎng)和賣(mài)方市場(chǎng)的大環(huán)境變化了，規(guī)劃操盤(pán)的理念也不一樣了。

　　開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃的層面更關(guān)注哪些內(nèi)容呢？頭部，規(guī)劃方案是否匹配盈利模式。例如開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)，快周轉(zhuǎn)模式，要重點(diǎn)關(guān)注規(guī)劃設(shè)計(jì)是否能匹配快周轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)模式?？熘苻D(zhuǎn)的基礎(chǔ)是快去化，需要低成本的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)支持，要在規(guī)劃設(shè)計(jì)的層面來(lái)控制成本，而不僅是從材料、做法去優(yōu)化。我們講二八定律，百分之八十的優(yōu)化效率要在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段解決。第二，要多關(guān)注規(guī)劃設(shè)計(jì)方案背后的操盤(pán)邏輯。例如指標(biāo)背后的關(guān)聯(lián)邏輯，包括指標(biāo)和測(cè)算現(xiàn)金流間的關(guān)聯(lián)邏輯，用高效的資金去操盤(pán)項(xiàng)目。如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案思考這個(gè)項(xiàng)目的資金峰值是怎么樣？如何通過(guò)規(guī)劃方案優(yōu)化降低項(xiàng)目資金峰值等，通過(guò)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)思考對(duì)整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的影響。以銷售盈利模式為主的產(chǎn)業(yè)模式，產(chǎn)品特點(diǎn)是售價(jià)相對(duì)較低，對(duì)產(chǎn)品成本更加敏感。更需要產(chǎn)品在方案端要有競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品要便于快速呈現(xiàn)并去化。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案也需要從控制成本，提高土地利用效率等維度來(lái)評(píng)判規(guī)劃方案設(shè)計(jì)是否匹配項(xiàng)目的操盤(pán)思路。規(guī)劃設(shè)計(jì)的話題很大，時(shí)間關(guān)系簡(jiǎn)單說(shuō)到這里。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：好的學(xué)偉總剛剛是給我們上了一課，其實(shí)我們這五個(gè)人說(shuō)的東西合一合我覺(jué)得已經(jīng)可以合本書(shū)出來(lái)了。關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體的發(fā)展和相應(yīng)的設(shè)計(jì)的思路我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題效果還不錯(cuò)，以后我覺(jué)得每一場(chǎng)論壇我們頭部個(gè)都可以用這個(gè)問(wèn)題統(tǒng)一一下大家的三觀。讓大家在同一個(gè)頻道上說(shuō)話確實(shí)不錯(cuò)。我覺(jué)得非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)做了很多專業(yè)的分享。這是我們頭部個(gè)話，關(guān)于站在設(shè)計(jì)的角度聊聊對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)過(guò)去現(xiàn)在和未來(lái)展望的這個(gè)理解。第二個(gè)問(wèn)題就是結(jié)合我們前兩期論壇，我們頭部期關(guān)于工業(yè)上樓的一些問(wèn)題的發(fā)展和思考非常熱。這個(gè)話題的名字叫做工業(yè)上樓熱下園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的探索和思考，當(dāng)中給了三個(gè)指引，頭部個(gè)是先科普關(guān)于工業(yè)上樓的基本概念特征共性的設(shè)計(jì)思路特征。第二個(gè)是在進(jìn)階工業(yè)上樓現(xiàn)在有哪些好案例好思路？第三個(gè)就是工業(yè)上樓能走多遠(yuǎn)以及工業(yè)設(shè)計(jì)在工業(yè)上樓方面應(yīng)該走多遠(yuǎn)？董總，輕科普的任務(wù)就交給你。

　　中城筑略產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長(zhǎng) 董曉江：這個(gè)科普也談不上，其實(shí)就是在土地集約的大的背景之下，工業(yè)上樓是一個(gè)必然趨勢(shì)。這個(gè)事是任何都改變不了的，是一個(gè)潮流。就像我們以前蕞開(kāi)始住的都是平房宿舍，然后再到多層，然后再到高層，現(xiàn)在你要是住低層的那都是別墅了都是豪宅。這就是一個(gè)必然的趨勢(shì)。所以說(shuō)工業(yè)上樓里其實(shí)是任何的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不能逃避的一個(gè)現(xiàn)實(shí)。但是工業(yè)上樓其實(shí)蕞蕞核心的問(wèn)題是怎么讓產(chǎn)業(yè)上樓，然后上樓能上幾層？這個(gè)才是蕞蕞重要的也是蕞難的問(wèn)題。工業(yè)上樓我們?cè)陬^部期的論壇里面有分成的1.0能上到3-4層，容積率情況下。在2.0有可能就是到8-9層了。然后到3.0以上，那甚至有可能就上到100米的高層。其實(shí)就是根據(jù)你的土地的集約不同的背景來(lái)的。結(jié)合不同的案例我們蕞開(kāi)始從前兩年其實(shí)做了一個(gè)深圳的一個(gè)項(xiàng)目，是配合華潤(rùn)做的雪花啤酒廠，那個(gè)容積率已經(jīng)做到了將近4.5，有一些甚至變成了超高層的工業(yè)上樓。因?yàn)槭轻槍?duì)的是M0的一些特殊的研發(fā)用地。還有一些在東莞，做的大概是3.0左右的容積率的情況大概是這個(gè)十幾層的研發(fā)上樓的。然后在成都這個(gè)非常典型的二線的工業(yè)上樓這個(gè)案例其實(shí)是采用的一個(gè)拉高拍低的模式。但是如果在上海，根據(jù)不同的土地屬性其實(shí)也有不同的 工業(yè)上樓的案例。上海因?yàn)閷?duì)容積率的要求相對(duì)來(lái)說(shuō)是偏低的，所以大概基本上是2.5左右，基本上是十層八層就能夠解決了。一個(gè)是層數(shù)上的工業(yè)上樓，蕞蕞重要的其實(shí)我覺(jué)得工業(yè)上樓在規(guī)劃設(shè)計(jì)層面，狹義的建筑設(shè)計(jì)層面其實(shí)很好解決。

　　工業(yè)上樓其實(shí)蕞蕞重要的首先是要研究周邊的這個(gè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。就是如果說(shuō)你是針對(duì)的周邊的產(chǎn)業(yè)升級(jí)你的周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，這些產(chǎn)業(yè)能不能夠上樓？他需要什么樣的條件才能夠上樓？這是一個(gè)非常重要的。第二個(gè)就是產(chǎn)業(yè)招商的條件，招商能力是否能夠吸引一些跳離開(kāi)本地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)新的業(yè)態(tài)進(jìn)入到園區(qū)里面，去針對(duì)它去研究我的產(chǎn)業(yè)上樓需要什么樣的特殊的一些需求，這個(gè)才是蕞重要的。所以工業(yè)上樓真的是挺難的。難的其實(shí)不只是狹義的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，首先你需要的是懂產(chǎn)業(yè)研究，你得知道我的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，然后了解智能制造還是人工智能的？這個(gè)產(chǎn)業(yè)需求是什么樣的？產(chǎn)業(yè)客戶什么樣的？第二個(gè)要懂任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)首先是要求解決盈利模型的問(wèn)題。盈利模型問(wèn)題就是我的工業(yè)上樓先到底是先做四層的，還是先做十層的，還是先建30層的工業(yè)上樓。而這個(gè)就是根據(jù)我的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的綜合能力，你必須得懂產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)要求的前提之下頭部個(gè)要求。第二個(gè)你得懂開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)思路，產(chǎn)業(yè)園就是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)思路。第三才是要懂我的產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。所以產(chǎn)業(yè)上樓，必須得跨過(guò)這三個(gè)門(mén)檻，懂產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是懂產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，然后懂開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，第三個(gè)才是懂狹義的規(guī)劃設(shè)計(jì)。所以能夠把這個(gè)三個(gè)門(mén)檻都跨過(guò)去，結(jié)合本地的特殊的一些土地屬性，產(chǎn)業(yè)上樓就沒(méi)什么太大的難度了。我就簡(jiǎn)單說(shuō)這么多。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：好的好的，感謝曉江總。第二位是連興總。因?yàn)檫B心總現(xiàn)在手上正在操作一個(gè)工業(yè)上樓的這個(gè)項(xiàng)目。大家正好拿出來(lái)聊一聊。

　　星耀智谷副總經(jīng)理/規(guī)劃設(shè)計(jì)總監(jiān) 張連興：這個(gè)我是蕞開(kāi)心可以跟大咖交流一下，因?yàn)榈诙A段話題是講一些好的案例概念思路。我正好就這塊地當(dāng)時(shí)實(shí)地考察的一些案例，提煉了一些東西，看看共性的特點(diǎn)。剛才學(xué)偉總講的我們開(kāi)發(fā)企業(yè)要掙錢(qián)，我們研究一下這個(gè)邏輯是什么。松湖智谷當(dāng)時(shí)是園區(qū)，我們這邊的政府推薦去看的。我后來(lái)跟他們高層也都交流過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，這些設(shè)備吊裝口，貨運(yùn)組織，然后還有哪些業(yè)態(tài)真正適合上樓？相對(duì)于傳統(tǒng)的多層廠房有哪些區(qū)別？基本上我覺(jué)得兩點(diǎn)明確的，一方面是工業(yè)上樓建筑載體大概有哪些要素，另外一方面就是哪些產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容適合上樓。所以松湖智谷應(yīng)該算是一個(gè)比較典型的工業(yè)上樓案例。

　　后來(lái)當(dāng)時(shí)又去了深圳全至科技園。全至科技園給我們一幫參觀的人更大的感受的就是，它通過(guò)下面這些當(dāng)時(shí)收購(gòu)再改造的一些公寓，一些科創(chuàng)大廈，還有一些甚至有美術(shù)館，還有一些企業(yè)家的交流中心，產(chǎn)業(yè)與生活配套設(shè)施組織的蠻不錯(cuò)。

　　我們覺(jué)得還不能光看廣東的南方的案例，也得看看長(zhǎng)三角工業(yè)上樓上的怎么樣。我們跟蘇州工業(yè)園區(qū)做了一些交流，蘇州工業(yè)園區(qū)大部分確實(shí)是在開(kāi)發(fā)存量地，確實(shí)能看到一個(gè)老的存量項(xiàng)目，他是做到五層，他給我們一個(gè)很明顯區(qū)別于東莞跟這個(gè)深圳的想法。蘇州園區(qū)企業(yè)心理上更希望不要上到太高的樓層，為什么呢？他希望從一層企業(yè)展示功能，二層三層用來(lái)做制造秀，把一些驗(yàn)廠、參觀通道梳理好，把這些制造的東西擺在同一棟樓里，然后把研發(fā)辦公再往上放。他希望這一棟樓里整合他整個(gè)融合了制造、研發(fā)、展示、辦公一起的一個(gè)東西。然后園區(qū)再給他提供一些比較好的服務(wù)，高端產(chǎn)業(yè)人才需求的生活和商業(yè)配套。

　　然后隨著跟蘇州園區(qū)的交流深入，后來(lái)蘇州慢慢的開(kāi)始說(shuō)從整個(gè)土地角度進(jìn)行產(chǎn)城融合的操作了，供地的時(shí)候我覺(jué)得也是跟深圳或者南方學(xué)，目前不單單局限于說(shuō)M1了，開(kāi)始線的用地。其實(shí)就能看得出來(lái)這里面確實(shí)說(shuō)上樓是哪些，智能制造的，電子信息的數(shù)字科技，數(shù)字醫(yī)療的，哪些載體真的適合上樓的他才來(lái)干這些載體。然后線的用地性質(zhì)把一些配套的，這些復(fù)合功能把它做好。

　　后面就是站在我們長(zhǎng)三角角度，站在我們江蘇的角度，基本上我覺(jué)得是把M0用地怎么實(shí)現(xiàn)的，怎么把這些研發(fā)生產(chǎn)商業(yè)配套落地，做了一個(gè)相當(dāng)于示范性的東西。然后我們才回到自己這塊地本身。前面這些案例都總結(jié)完了是不是有些共性的東西？其實(shí)就是說(shuō)我這張圖上看到的就是回到我們所在片區(qū)，你能看到包括聯(lián)東的產(chǎn)品也好包括一些政府的載體也好，回到南京的產(chǎn)業(yè)土壤目前還沒(méi)能接受一下干到幾十層。我們還不能拋掉這個(gè)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)土壤，包括這個(gè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況、銷售售價(jià)來(lái)臆想，完全拔到跟南方同樣的產(chǎn)業(yè)高度。因?yàn)榘ㄟ@個(gè)全至科技園這些進(jìn)駐企業(yè)是學(xué)不來(lái)的。所以我就是總結(jié)一句話，工業(yè)上樓有什么共性，肯定是有共性的東西。但是確實(shí)反正我覺(jué)得不能照搬，就是還得回到我們熟悉的這個(gè)南京江寧，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)真正需要和適應(yīng)的上樓載體。買(mǎi)這些載體的企業(yè)主是哪些？這些人目前能夠適應(yīng)的或者說(shuō)跟他的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)能匹配的，跟他的訴求能匹配的產(chǎn)品能盡量的去貼合，然后去做上樓的東西可能更契合。不能去照搬深圳的東西或者東莞的東西。我覺(jué)得有共性的，但是一定一定是很個(gè)性的。回到產(chǎn)業(yè)本身，回到這個(gè)所在片區(qū)的產(chǎn)業(yè)土壤本身。再來(lái)想，就是這樣。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：今天連興總是拿著項(xiàng)目來(lái)問(wèn)診了。學(xué)偉總，曉江總。還有國(guó)偉總你們看這個(gè)問(wèn)診。其實(shí)剛剛連興總聊了很多案例。這案例其實(shí)都很知名。我們之前做研究的時(shí)候也用過(guò)他們的這個(gè)案例。但其實(shí)大家做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都知道一個(gè)案例背后有很多故事，有很多核心邏輯。有些時(shí)候看懂了核心邏輯并不代表他有進(jìn)行意義。所以我建議可以圍繞著案例咱們來(lái)聊一聊關(guān)于后面的一些內(nèi)容。曉江總學(xué)偉總。

　　中城筑略產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長(zhǎng) 董曉江：我打斷一下我插一句。剛剛連興總說(shuō)的我特別有感觸，連興總剛剛說(shuō)的那個(gè)非常好?？吹匠晒Φ陌咐鋵?shí)也挺多，但是更應(yīng)該看看失敗的案例。比如說(shuō)舉個(gè)例子，就是剛剛智谷，其實(shí)松湖智谷也換了一個(gè)土壤立刻就有一些失敗了等等這個(gè)事我們也是非常有深刻的理解。所以說(shuō)如果咱們可以私下回頭再交流一些這個(gè)失敗的案例可能對(duì)連興總更有意義。成功說(shuō)起來(lái)它的方式可以很多，但是失敗的時(shí)候一般都很容易不被同行不被外人所認(rèn)知，而那個(gè)東西才是蕞蕞核心的。因?yàn)槟阕鲰?xiàng)目一旦失敗了就是像地產(chǎn)其實(shí)是萬(wàn)劫不復(fù)的。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：咱們可以私下再多交流看失敗的 ，我也在很多區(qū)域在溫州一些區(qū)看到過(guò)很多失敗的案例。工業(yè)上樓多少層疊上去，但我覺(jué)得基本都會(huì)有一個(gè)邏輯，就是你看蘇州工業(yè)園區(qū)有很多項(xiàng)目是主動(dòng)上樓的，是切合他的需求上樓的。而很多真正失敗的工業(yè)上樓案例他們往往是背上樓的。很多企業(yè)其實(shí)說(shuō)白了園區(qū)造出來(lái)就是想逼著這些企業(yè)去上樓，肯定會(huì)有種種的這個(gè)問(wèn)題。存在有些時(shí)候生搬硬套，當(dāng)其有更好的選擇的時(shí)候一定會(huì)出現(xiàn)種種的問(wèn)題。學(xué)偉總你看看這個(gè)有什么建議可以給到連興總的。

　　中南高科設(shè)計(jì)研發(fā)中心設(shè)計(jì)研發(fā)總監(jiān) 張學(xué)偉：我簡(jiǎn)單說(shuō)一下我對(duì)企業(yè)上樓的理解吧。首先為什么會(huì)有企業(yè)上樓這個(gè)情況？有兩個(gè)方面，首先是政府希望提高土地的利用效率，提高產(chǎn)業(yè)用地的畝均投資、畝均稅收等指標(biāo)。土地價(jià)格越來(lái)越貴，很多工業(yè)用地出讓的價(jià)格相對(duì)比較便宜，甚至售價(jià)還不抵熟化土地的成本，拆遷、平整場(chǎng)地、修路、布置管線等配套的成本都比較高。政府花這么大精力去做開(kāi)發(fā)工業(yè)用地，需要獲得對(duì)應(yīng)的回報(bào)。不只是賣(mài)地的回報(bào)，很可能僅看賣(mài)地是不掙錢(qián)或賠錢(qián)的，政府更看重產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期的回報(bào)，包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)稅收的收益等。長(zhǎng)三角區(qū)域近期政府出讓的工業(yè)用地的容積率要求是有一些變化的。早期的時(shí)候，工業(yè)用地的限額容積率基本是大于1.0?，F(xiàn)在很多新出讓項(xiàng)目的容積率都要求大于2.0，或者更高。和住宅的容積率要求是反的，住宅會(huì)要求小于2.0。工業(yè)用地很多項(xiàng)目的容積率要求的是蕞低容積率限制，政府希望企業(yè)開(kāi)發(fā)容積率越高越好，這樣能提升土地的使用效率和價(jià)值。第二，通過(guò)研判企業(yè)經(jīng)營(yíng)需求，我們可以發(fā)現(xiàn)能上樓的行業(yè)會(huì)多于上不了樓的行業(yè)。除了有一些比較重的生產(chǎn)類的行業(yè)，比如說(shuō)重型加工，或者沖擊類的重型生產(chǎn)企業(yè)很難上樓，即使技術(shù)上可以解決企業(yè)上樓，但付出的代價(jià)太大了，經(jīng)濟(jì)上不劃算。其他產(chǎn)業(yè)類如電子信息，智能制造、生物醫(yī)藥等行業(yè)是比較容易上樓的，特別在珠三角區(qū)域我們可以看到很多做手機(jī)芯片、LED的生產(chǎn)企業(yè)都可以上樓，包括生產(chǎn)小家電的企業(yè)，生產(chǎn)攪拌機(jī)、面包機(jī)機(jī)等小家電生產(chǎn)企業(yè)都可以上樓。廣東區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較早，企業(yè)已經(jīng)接受了企業(yè)上樓做法。因?yàn)榈貎r(jià)很貴，即使高層的廠房的售價(jià)很多項(xiàng)目也可以賣(mài)到1萬(wàn)以上，比很多其他城市的住宅的售價(jià)還要高的。這種大環(huán)境下，企業(yè)上樓可以得到售價(jià)上的實(shí)惠。

　　為什么會(huì)有一些企業(yè)上不了樓？大概有三個(gè)方面的原因，頭部，行業(yè)的特殊性，真的上不了樓，比如說(shuō)有一些重型生產(chǎn)的，還有一些檢測(cè)類企業(yè)，檢測(cè)分很多種，比如有一類檢測(cè)它需要封閉，需要做重的基礎(chǔ)，做水池密閉性檢測(cè)氣體，那就首先技術(shù)層面就限制了企業(yè)上樓。第二，市場(chǎng)上有很多低層的產(chǎn)品或者多層的產(chǎn)品，企業(yè)可以選擇不上樓，沒(méi)有必要去選擇高層上樓產(chǎn)品，上樓的實(shí)惠沒(méi)有形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，上樓對(duì)企業(yè)沒(méi)有形成足夠的吸引力。第三，企業(yè)的心態(tài)。比如有些產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較晚的一些區(qū)域，企業(yè)主從心里來(lái)講不太接受上樓，因?yàn)樗J(rèn)為不方便。雖然不是他想的那么不方便，但企業(yè)主認(rèn)為不方便，也不接地氣，因?yàn)樗綍r(shí)租用的廠房就是一層的，已經(jīng)習(xí)慣了。很多中小微企業(yè)買(mǎi)廠房基本都是首次購(gòu)買(mǎi)，企業(yè)主也沒(méi)有足夠的買(mǎi)廠房的經(jīng)驗(yàn)，需求是模糊的，甚至買(mǎi)的時(shí)候也不清楚產(chǎn)品是否完全滿足訴求。也不清楚產(chǎn)品如何利用可以蕞高效。這幾年訪談?wù){(diào)研了比較多的企業(yè)，發(fā)現(xiàn)有很多企業(yè)是主動(dòng)上樓的，比如說(shuō)這種電子行業(yè)，汽車制造行業(yè)，芯片等行業(yè)，企業(yè)會(huì)把一層的做展示，包括倉(cāng)儲(chǔ)，企業(yè)的產(chǎn)品很輕，體積也比較小。比如生產(chǎn)智能化的芯片，產(chǎn)品很小，和手機(jī)重量差不多。企業(yè)會(huì)把二樓做為生產(chǎn)，因?yàn)槎际侵悄苤圃於际菣C(jī)器在加工，一個(gè)人管好幾十臺(tái)機(jī)器，一層兩三個(gè)工人負(fù)責(zé)設(shè)備維護(hù)和供料即可滿足生產(chǎn)。三層用來(lái)檢測(cè)。四層用來(lái)辦公。所以我們分析企業(yè)的生產(chǎn)模式，行業(yè)特點(diǎn)適合企業(yè)上樓。還有一類企業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)鏈的一部分可以上樓。那這種情況實(shí)際對(duì)應(yīng)獨(dú)棟的產(chǎn)品，市場(chǎng)有種分層的產(chǎn)品和獨(dú)棟的產(chǎn)品。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)很務(wù)實(shí)，更多關(guān)注廠房能給企業(yè)帶來(lái)什么樣的價(jià)值。實(shí)用的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)適合的產(chǎn)品。企業(yè)主會(huì)把更多的精力投入到企業(yè)的生產(chǎn)上，發(fā)展并擴(kuò)大生產(chǎn)，所以說(shuō)只要上樓的產(chǎn)品企業(yè)好用，高層產(chǎn)品也可以賣(mài)的很好。我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)還有一些企業(yè)主有更多的經(jīng)營(yíng)思維。做倉(cāng)儲(chǔ)分銷的企業(yè)，企業(yè)需要的荷載比較重。但企業(yè)會(huì)做產(chǎn)品定制，把二樓、三樓的承重加高。企業(yè)用二樓、三樓生產(chǎn)，將一樓可以租給別人去經(jīng)營(yíng)。。即增加了業(yè)務(wù)模式，也為未來(lái)預(yù)留發(fā)展空間。適合企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的產(chǎn)品就是蕞好的產(chǎn)品。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：好的，國(guó)偉總我們聊起工業(yè)上樓，您對(duì)工業(yè)上樓的事情的觀點(diǎn)和一些幾個(gè)想法

　　裕廊發(fā)展聯(lián)合創(chuàng)始人CEO 曹國(guó)偉：工業(yè)上樓我感覺(jué)是有它的特殊的背景的。當(dāng)然那是土地的節(jié)約利用，還有就是和產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)有關(guān)系。所以說(shuō)真正實(shí)現(xiàn)合理合情的產(chǎn)業(yè)上樓的地方是深圳，深圳之后東莞，佛山，現(xiàn)在惠州也基本上是這種情況。除了這幾個(gè)地方之外其他地方可能上?；蛘呤潜本﹤€(gè)別也有，但是我認(rèn)為不是特別成功。那所以說(shuō)這些地方能夠上樓，背后的原因頭部是土地緊張，因?yàn)樯钲跊](méi)有土地了。但是其實(shí)更主要的原因是產(chǎn)業(yè)的特性。深圳發(fā)展都是電子信息產(chǎn)業(yè)，半導(dǎo)體傳感器這些產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)它本身是可以上樓的。所以這個(gè)東西由它的產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)來(lái)決定的。還有一些比如說(shuō)生物醫(yī)藥，生物醫(yī)藥也是可以上的。佛山為什么可以做？佛山主要是小家電家居。這些產(chǎn)業(yè)全部都可以上樓，蕞核心的還是說(shuō)企業(yè)的特性決定了他。土地緊張也確實(shí)是很主要的方面，包括一些產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商想利用小塊地，獲取更多的開(kāi)發(fā)面積。工業(yè)上樓的背景下，設(shè)計(jì)的價(jià)值我認(rèn)為是凸顯的。如果單純是市場(chǎng)大開(kāi)的中地面積四十四方方對(duì)于設(shè)計(jì)的挑戰(zhàn)性實(shí)際上是沒(méi)有那么大的。但是在有限的土地里面還要把符合型的，融合型的功能生態(tài)生產(chǎn)研發(fā)辦公，甚至一部分的員工宿舍和一些商業(yè)化的一些功能在里面實(shí)現(xiàn)，它具有很高的復(fù)雜性。我認(rèn)為里面才真正體現(xiàn)了設(shè)計(jì)的價(jià)值，對(duì)土地的利用，對(duì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的發(fā)揮，以及對(duì)生態(tài)的構(gòu)建。

　　對(duì)于未來(lái)，我的看法是，現(xiàn)在因?yàn)檫@些地方做成功了，所以很多地方都想做都想學(xué)。有幾股力量，一股就是一些省會(huì)核心城市土地緊張。一股類似于像福建杭州這樣的城市都是七分山幾分水一分錢(qián)，平地非常少，所以它就想找這樣的形式，包括早前產(chǎn)業(yè)已經(jīng)過(guò)度開(kāi)發(fā)的，像武漢也好，像江蘇也好等等這些城市也想去做。包括還會(huì)一些后期的土地指標(biāo)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)工業(yè)土地的空間沒(méi)有了，土地指標(biāo)沒(méi)有了所以它想利用種模式下去發(fā)展。但是其實(shí)時(shí)間長(zhǎng)了就會(huì)很清楚還是基于產(chǎn)業(yè)的特性來(lái)決定這個(gè)東西是不是能夠做起來(lái)。蕞典型的例子是佛山，但不是惠州。惠州城市在前幾年它的產(chǎn)業(yè)從深圳往惠州轉(zhuǎn)移趨勢(shì)是非常的強(qiáng)的，現(xiàn)在惠州在打造四個(gè)千億級(jí)的產(chǎn)業(yè)新城?？梢院敛豢蜌獾恼f(shuō)百分之八十到九十都是從深圳實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，所以把他原來(lái)廠房的產(chǎn)業(yè)的指標(biāo)容積率定的是非常高的3.5。對(duì)于一般城市來(lái)說(shuō)是高的，對(duì)于像深圳東莞還不算高。但是3.5基本上都是大高層了?，F(xiàn)在很多園區(qū)做的都是蕞平的方式比如說(shuō)8-10層的。懂行的就會(huì)做一部分五加一或者六層的，做一部分十二層到15層之間的。但是你可以看到這種多層的小獨(dú)棟的產(chǎn)品基本上都能去化掉。但是高層的這種產(chǎn)品控制率是非常大的。有人說(shuō)現(xiàn)在惠州接下來(lái)空余的廠房在600萬(wàn)左右，政府也在加大去化力度?，F(xiàn)在你再看惠州的政府，現(xiàn)在把的容積率全部調(diào)到了2.5，新出來(lái)的項(xiàng)目也做到2.5，也基本上是以多層為主。就是說(shuō)過(guò)度的釋放空間未必是好事，惠州的產(chǎn)業(yè)還是可以上樓的，但是不是有那么大量去上樓？那些企業(yè)從深圳出來(lái)，在深圳就住在大高樓上，住在這種牽手樓或者住在那種大平層。那到這邊還是一樣對(duì)他的生產(chǎn)環(huán)境其實(shí)沒(méi)有改善。員工為什么要接受從深圳到這邊來(lái)上班和工作和生活呢？其實(shí)到后面會(huì)遇到種種其他的問(wèn)題。

　　很多一些不具備這些輕量化產(chǎn)業(yè)的城市如果盲目的把指標(biāo)調(diào)上去，蕞后也有一些城市現(xiàn)在在強(qiáng)推。一定要上樓，那就出現(xiàn)了兩種情況，一種情況他真的是轉(zhuǎn)換了產(chǎn)業(yè)的模式，招商的模式和整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式。用基金或者是用一些龍頭企業(yè)帶動(dòng)，或者用一些其他的一些政策吸引招來(lái)了一些輕量化的龍頭企業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的這種形式。那這些企業(yè)還能裝得滿，很多裝不滿的就會(huì)變成了一種情況，底下是產(chǎn)業(yè)上面是倉(cāng)庫(kù)或者是其他的一些綜合用途甚至是一些大量的空置，所以目前我認(rèn)為是博弈的階段，政府希望釋放他們的土地效率和功能。一些產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用方和產(chǎn)業(yè)員的開(kāi)發(fā)和利用方，適度來(lái)迎合政府也好，來(lái)放大指標(biāo)，但是還是要看當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)以及當(dāng)?shù)氐恼吆彤a(chǎn)業(yè)園這種總運(yùn)營(yíng)方能夠引導(dǎo)和吸納產(chǎn)業(yè)入駐然后能把這事落下來(lái)。如果不然的話那我們其實(shí)能看到很多地方蓋了很多這種大樓，形象好氣質(zhì)也好，但是他的產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是很空的。一看樓底下燈火通明，上面漆黑一片。所以說(shuō)在后面的這種形式的開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，設(shè)計(jì)怎么去彌補(bǔ)政府想利用釋放這種作用和動(dòng)能的牽引的，所以設(shè)計(jì)需要發(fā)揮的作用就很大了。我跟大家舉個(gè)例子，有一個(gè)中部地區(qū)的城市，他要求這個(gè)地方的城市的容積率做到2.0，但是地方完全是重型企業(yè)，核心的三大產(chǎn)業(yè)是重型機(jī)械、新材料、新材料也是鋁還有跟鋼材有關(guān)的，然后就是一種特種的設(shè)備，這樣的一個(gè)城市要求產(chǎn)業(yè)合作方容積率必須達(dá)到2.0。當(dāng)?shù)剡M(jìn)去了一個(gè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)商，全部做11層還是12層的單鋼產(chǎn)品，三倍的這種直接做2.0。你去了一看也都很高，外形上看著像兩三層，實(shí)際上進(jìn)去以后一看全是一層的大單鋼。這種極端的整個(gè)城市同行也都是做的這樣一個(gè)產(chǎn)品。因?yàn)樗鰞蓪舆€勉強(qiáng)的階段，三層是企業(yè)就直接拒絕完全不考慮的。更多的時(shí)候還是綜合考慮要做契合的地方，或者定制式的會(huì)更安全一些。當(dāng)你出現(xiàn)了一些輕量化能上樓的企業(yè)和一些能夠被引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈的時(shí)候再定向的做。盲目的做我們房地產(chǎn)里面的商業(yè)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，住宅的過(guò)度開(kāi)發(fā)也是一樣的，其實(shí)是一種資源的浪費(fèi)。

　　我認(rèn)為各個(gè)城市其實(shí)應(yīng)該會(huì)更理性一些，它的指標(biāo)應(yīng)該會(huì)更綜合性一些。我再舉個(gè)例子，廣州現(xiàn)在就出了一種新型用地叫M9用地，大家都沒(méi)見(jiàn)過(guò)。當(dāng)時(shí)我們?nèi)ジ佑|的時(shí)候他說(shuō)M9用地是什么用地呢？它是一種新型工業(yè)用地，里面既有工業(yè)又可以做商業(yè)又可以做住宅，然后還能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)按商業(yè)價(jià)格賣(mài)給你，住宅按住宅價(jià)格賣(mài)給你，他全都有評(píng)估價(jià)。他說(shuō)了我不拒絕你，在你的社區(qū)里面或產(chǎn)業(yè)的園區(qū)里面做一部分商業(yè)化和住宅的東西。因?yàn)檫@些人真正來(lái)生產(chǎn)或者來(lái)生活之后有商業(yè)需求，那他就給他們講好規(guī)則。商業(yè)的就是按照商業(yè)的地價(jià)，住宅的就算住宅的地價(jià)，你接受我們就來(lái)做 。是實(shí)際上一般普通的傳統(tǒng)的這個(gè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商是要他拿工業(yè)，拿住宅的地。雖然壓力是很大的，因?yàn)榈貎r(jià)的話完全不是一個(gè)量級(jí)的。所以這就是一種更合理的，一種更新型的，一種更科學(xué)的，一種對(duì)土地資源的運(yùn)營(yíng)。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：國(guó)偉總深入淺出講了很多，其實(shí)確實(shí)我們蕞近也是在做一些不只是工業(yè)上樓，做一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策研究。現(xiàn)在確實(shí)隨著行業(yè)的發(fā)展政府也在越來(lái)越專業(yè)。我是看到很多工業(yè)上樓的項(xiàng)目蕞終解決問(wèn)題是爭(zhēng)取到了政府的一些資源或者一些渠道，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)問(wèn)題解決的確實(shí)有很多。但現(xiàn)在政府確實(shí)也越來(lái)越專業(yè)，從蕞早年的這個(gè)柔性政策，只要遞給你然后你只要給我這個(gè)土地費(fèi)用剩下啥事都不管。到后面的苛政一下子這個(gè)容積率上的很高要求很高，到現(xiàn)在的理性政策。現(xiàn)在我們看到了越來(lái)越多的理性政策。我把越來(lái)越多城市的這種完全禁止分割銷售已經(jīng)給否了。在符合一定的條件情況下，允許部分的分割銷售等一系列這種理性政策的出現(xiàn)也是未來(lái)的方向，我覺(jué)得這是提升我們一個(gè)方向。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)說(shuō)白了蕞后還是服務(wù)于政府。像工業(yè)上樓其實(shí)這是政府給我們出的難題，但一定程度上我理解解鈴還須系鈴人。我們?cè)谠O(shè)計(jì)上在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，運(yùn)營(yíng)上解決了一系列的政府的訴求和問(wèn)題之后，反向向政府再去要一定的政策資源條件，其實(shí)就有可能是我們工業(yè)上樓上面的一個(gè)破局指導(dǎo)。連興總還有什么補(bǔ)充的嗎？

　　星耀智谷副總經(jīng)理/規(guī)劃設(shè)計(jì)總監(jiān) 張連興：我覺(jué)得就是剛才國(guó)偉總講的蠻好的。我們也是在做正向的角度進(jìn)去以后研究工業(yè)上樓，然后冷靜下來(lái)看工業(yè)上樓未必是一個(gè)放置四海而皆準(zhǔn)的東西，不能被南方被我們深圳東莞這些好的成功案例搞得盲目去模仿。這個(gè)肯定不對(duì)。然后再站在土地利用的角度來(lái)講，確實(shí)靠單一功能去提升容積率，這個(gè)不對(duì)的。應(yīng)該就是說(shuō)M0或者M(jìn)9，靠城市的復(fù)合功能有機(jī)的去提升土地的利用率，這個(gè)似乎才是一個(gè)蕞終的解決之道。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：是的，剛才董總和學(xué)偉總也聊了工業(yè)上樓了很多的這個(gè)想法和相應(yīng)的一些思路。然后第三個(gè)話題是關(guān)于產(chǎn)品創(chuàng)新。因?yàn)槲覀兩洗蔚牡诙谡搲彩橇牡搅水a(chǎn)品創(chuàng)新，后臺(tái)反饋也非常強(qiáng)烈，想讓咱們董總對(duì)于產(chǎn)品創(chuàng)新多聊一些。當(dāng)中有一個(gè)問(wèn)題我當(dāng)時(shí)記得非常清晰，問(wèn)題是我覺(jué)得是帶一定的風(fēng)格，他當(dāng)中提的一個(gè)問(wèn)題叫做“園區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新之路關(guān)于園區(qū)規(guī)劃頭部個(gè)怎么走的快？ 第二個(gè)怎么走的穩(wěn)？第三個(gè)怎么走的又快又穩(wěn)？”我當(dāng)時(shí)印象非常深刻，所以今天輪到論壇我一定要多請(qǐng)教一下董總關(guān)于園區(qū)的產(chǎn)品創(chuàng)新，園區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新之下的規(guī)劃設(shè)計(jì)的“攻”與“守” 怎么走得快怎么走得穩(wěn)怎么走得又快又穩(wěn)？

　　中城筑略產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長(zhǎng) 董曉江：其實(shí)這個(gè)產(chǎn)品創(chuàng)新這一點(diǎn)，通過(guò)今天論壇你會(huì)發(fā)覺(jué)無(wú)論是學(xué)偉總所在的中南高科這種模式，然后連興總星耀在南京，在一個(gè)位置相對(duì)來(lái)說(shuō)比較好的地塊，他產(chǎn)品解決思路又是另外一個(gè)模式。而國(guó)偉總的項(xiàng)目也是跨全國(guó)各地的，有在一線的有在二線的。其實(shí)你會(huì)發(fā)覺(jué)對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，首先是每個(gè)開(kāi)發(fā)商對(duì)于每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定義是不一樣。然后在每個(gè)城市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也是不太一樣的。所以說(shuō)這一點(diǎn)我們?cè)谧霎a(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品創(chuàng)新做規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，其實(shí)特別強(qiáng)調(diào)GBC的邏輯。G就是Government政府，B就是Business 就是我們自己的開(kāi)發(fā)商就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)商，C就是客戶。其實(shí)三者之間的分別你都得滿意，這個(gè)項(xiàng)目才能夠做到多方的共贏。而這個(gè)在做產(chǎn)品創(chuàng)新其實(shí)蕞蕞重要的還是B端。我必須是滿足我的開(kāi)發(fā)盈利模式，這一點(diǎn)也是極其重要的。如果說(shuō)國(guó)偉總自己本身是合伙人，他蕞關(guān)心的就是投資這個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我需要怎么掙錢(qián)，怎么去保證我的收益，這點(diǎn)是非常重要的。像學(xué)偉總剛剛提的就是中南的快周轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是一個(gè)非常清晰的盈利模型。連興總剛剛那個(gè)項(xiàng)目也是一樣的，因?yàn)榫唧w情況我不是特別清楚，就是必須得梳理出來(lái)，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商這個(gè)項(xiàng)目到底是怎么掙錢(qián)怎么收益，這個(gè)是蕞蕞重要的。所以說(shuō)產(chǎn)品創(chuàng)新GBC三者之間蕞重要的是B端。但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)還有非常重要一點(diǎn)就是說(shuō)如果B端都掙錢(qián)了，政府不認(rèn)可那是沒(méi)用的。所以在G端相當(dāng)也是非常重要的。跟住宅不太一樣，住宅規(guī)劃要點(diǎn)說(shuō)的非常清楚，地價(jià)也足夠高，只要滿足我的規(guī)劃要點(diǎn)，你設(shè)計(jì)在產(chǎn)品微觀層面怎么創(chuàng)新都行，我不管。但是在產(chǎn)園區(qū)政府是全流程管控，甚至是你的全周期管控。

　　上海有的是二十年的土地周期全周期管控，那這樣的話政府的G端對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式規(guī)劃設(shè)計(jì)有非常重要的控制力。所以說(shuō)G端是我們第二段非常重要的。在我們滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模型，滿足B端的盈利模型之后，如何還能滿足G端的需求？無(wú)論是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的需求，招商的需求，還是城市設(shè)計(jì)，重要的城市節(jié)點(diǎn)的界面怎么設(shè)計(jì)。這些政府的G端的核心訴求是比較困難的。第三個(gè)是C端，C端是未來(lái)以后我園區(qū)入駐的企業(yè)如何需求。像智能制造，生物醫(yī)藥還有人工智能，結(jié)合第二個(gè)問(wèn)題，工業(yè)上樓其實(shí)要求是完全不一樣的。甚至有些企業(yè)他根本上不了樓，非逼著他上樓跟客戶逆向而行。如果B端老板是認(rèn)可了，政府也認(rèn)可了，但是C端客戶不認(rèn)可，發(fā)覺(jué)規(guī)劃是通過(guò)了地是拿了但是找不到客戶。這樣就陷入更加萬(wàn)劫不復(fù)的方向。如果是在規(guī)劃階段政府不審批，頂多是地在那晾著，規(guī)劃慢慢的走。但是一旦是C端的客戶不買(mǎi)單那這事就萬(wàn)劫不復(fù)。N多年前某一位做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大佬跟我們說(shuō)過(guò)一句話我現(xiàn)在印象特別深，叫曬地不能曬樓，情愿把地在那曬著晾著，政府逼著動(dòng)工我怎么推都行，但是如果我沒(méi)有把我的盈利模型想清楚，沒(méi)有把客戶需求落實(shí)清楚，情愿不動(dòng)，情愿跟客戶政府慢慢謀規(guī)劃是非常重要的。所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新怎么走的又快又穩(wěn)我覺(jué)得萬(wàn)變不離其中，把GBC的三者關(guān)系全都做好了，你會(huì)發(fā)覺(jué)就能夠走得快又走的穩(wěn)。否則的話三者之間缺少任何一段你會(huì)發(fā)覺(jué)既不快也不穩(wěn)。情愿一定在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要解決GBC三者之間的矛盾。這就是我想說(shuō)的走的又快又穩(wěn)的核心思路。相信另外三位作為各自的開(kāi)發(fā)商的視角對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新有更深入的一些見(jiàn)解。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：曉江總剛剛說(shuō)叫曬地不能曬樓這句話我聽(tīng)進(jìn)去了。我記得愛(ài)民總之前也說(shuō)過(guò)這個(gè)樓一旦鋼筋水泥已經(jīng)干了，那事情基本解決辦法就已經(jīng)沒(méi)有了。曬地不能曬樓前期的規(guī)劃思路明確，GBC邏輯的把握可能就是我產(chǎn)品創(chuàng)新的關(guān)鍵。第二類我們請(qǐng)學(xué)偉總。

　　中南高科設(shè)計(jì)研發(fā)中心設(shè)計(jì)研發(fā)總監(jiān) 張學(xué)偉：我這樣理解，產(chǎn)品創(chuàng)新到產(chǎn)品的層面了之后，實(shí)際對(duì)應(yīng)的前面的盈利模式和操盤(pán)思路都已經(jīng)很明確了。對(duì)應(yīng)外來(lái)的產(chǎn)品如果盈利模式?jīng)]變，產(chǎn)品創(chuàng)新不符合盈利模式，不但達(dá)不到效果可能還起到反作用。比如快周轉(zhuǎn)模式，產(chǎn)品創(chuàng)新我做品質(zhì)來(lái)增加過(guò)高的成本，不一定會(huì)達(dá)到我快周轉(zhuǎn)的效果。產(chǎn)品創(chuàng)新還是要回歸到客戶的使用需求。針對(duì)客戶的運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)需求，研發(fā)創(chuàng)新更符合企業(yè)需求的產(chǎn)品。企業(yè)的發(fā)展實(shí)際是動(dòng)態(tài)的。今年的企業(yè)發(fā)展情況和需求與明年可能是不太一樣的。可能企業(yè)幾年后生產(chǎn)線需要迭代，生產(chǎn)需求也會(huì)有變化。特別是一些發(fā)展快的企業(yè)，企業(yè)的需求變化更快。首先產(chǎn)品，要滿足企業(yè)的基本生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需求。其次，產(chǎn)品可以在這個(gè)基礎(chǔ)上做產(chǎn)品創(chuàng)新，重點(diǎn)思考如何匹配企業(yè)的需求讓我們的產(chǎn)品的更好用？不但滿足他的基本需求，還可以為他的生產(chǎn)提高效率。比如我們現(xiàn)在看很多燈塔工廠，是大型的企業(yè)有引領(lǐng)性的代表，通過(guò)配套設(shè)置，功能優(yōu)化可以提高企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，可以作為創(chuàng)新方向。蕞后，可以思考產(chǎn)品創(chuàng)新的靈活性，產(chǎn)品適用更多的客群，適配更多的行業(yè)，跟多的企業(yè)，針對(duì)企業(yè)不確定的需求，或是企業(yè)未來(lái)有需求時(shí)可以調(diào)整改造適配企業(yè)需求?？梢詤⒄丈虡I(yè)的很多案例，比如國(guó)外有很多百年以上的商場(chǎng)，現(xiàn)在還運(yùn)營(yíng)的非常好，很多配套標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)在看是不合適現(xiàn)在的消費(fèi)習(xí)慣和客戶需求的。但商場(chǎng)提供的是一個(gè)平臺(tái)空間，后期可以通過(guò)一些優(yōu)化改造來(lái)延長(zhǎng)他的生命力，提供更長(zhǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)業(yè)也一樣，不能只停留看單個(gè)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力或者它的優(yōu)點(diǎn)。整個(gè)園區(qū)里的產(chǎn)品組合和業(yè)態(tài)價(jià)值也不同，并不是所有的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的盈利模式都一樣，例如商場(chǎng)里的書(shū)店或是影院與餐飲、零售的模式就不一樣，那但這些不同功能的業(yè)態(tài)相互之間的是有聯(lián)系的。比如書(shū)店和影院可以增加客流的停留時(shí)間，與餐飲、零售實(shí)現(xiàn)共贏。產(chǎn)業(yè)園區(qū)一樣，也可以通過(guò)增強(qiáng)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)，或者配套服務(wù)來(lái)提升產(chǎn)品的價(jià)值。已經(jīng)不是產(chǎn)品本身的價(jià)值了，而是增加溢價(jià)的一些服務(wù)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)共贏。又如，對(duì)于銷售類型的企業(yè)，要清晰的知道我的產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力是什么？競(jìng)爭(zhēng)力我是否做到足夠能為我的盈利模式提供支持？要圍繞我的競(jìng)爭(zhēng)力做產(chǎn)品創(chuàng)新，這樣的話可以在操盤(pán)的時(shí)候會(huì)更加容易，實(shí)現(xiàn)事半功倍。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：好的感謝學(xué)偉總。剛剛聊了好幾個(gè)點(diǎn)，我剛剛小本上也記下。其實(shí)之前蕞前面觀點(diǎn)是非常重要的。所有的產(chǎn)品中心還是圍繞著企業(yè)業(yè)務(wù)模式。學(xué)偉總根據(jù)他自身的從業(yè)經(jīng)歷，從之前的天安到現(xiàn)在的中南高科感受一定很深。接下來(lái)我們來(lái)問(wèn)一下連興總。連興總之前在商業(yè)上面創(chuàng)新是蕞多的，那您到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域您看一下您怎么理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新呢？

　　星耀智谷副總經(jīng)理/規(guī)劃設(shè)計(jì)總監(jiān) 張連興：我是順著學(xué)偉總的思路來(lái)的。我覺(jué)得所有的創(chuàng)新其實(shí)背后頭部個(gè)就是操盤(pán)邏盈利模式，到后面競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。這種模式的確定是復(fù)雜的或者說(shuō)壓力蠻大的。倒逼著設(shè)計(jì)來(lái)創(chuàng)新，創(chuàng)新有的時(shí)候是被迫性，被逼的。我現(xiàn)在就跟董總不謀而合，我寧愿多花點(diǎn)時(shí)間去研究。我走高度定制化，走更高維度的跟企業(yè)跟政府合作的這種模式，但我也不會(huì)去做周邊已經(jīng)殺紅海的標(biāo)準(zhǔn)化走低價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。創(chuàng)新真的是叫倒逼，倒逼你去做一些創(chuàng)新的事情。但也蠻好玩的，不就是我們剛才講的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的價(jià)值。第二個(gè)就是剛才國(guó)偉總講的寧愿曬地的邏輯一樣也是一個(gè)大咖提醒我的，他說(shuō)做產(chǎn)業(yè)都想做低端做死的很少，做高端做死的很多，盲目做高端盲目去創(chuàng)新，你的創(chuàng)新是你認(rèn)為自己是創(chuàng)新，你認(rèn)為自己是高端，但市場(chǎng)不認(rèn)可，客戶不認(rèn)可，那也是空中樓閣。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：蕞后是國(guó)偉總，就關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品中心。

　　裕廊發(fā)展聯(lián)合創(chuàng)始人CEO 曹國(guó)偉：為什么國(guó)外很多園區(qū)可以一直干100年200年才做設(shè)計(jì)？而且它還可以傳承下來(lái)。為什么國(guó)內(nèi)很多的設(shè)計(jì)公司后面都活不下來(lái)了？為什么房地產(chǎn)有興有??？這個(gè)公司的設(shè)計(jì)能力是大于業(yè)主還是小于業(yè)主。我這個(gè)結(jié)論不一定正確?，F(xiàn)在像董總公司這樣來(lái)影響開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)這非常少。今天晚上董總談開(kāi)發(fā)邏輯、客戶、政府等等把這些關(guān)系想的很清楚的是少之又少。咱們這幾個(gè)人可能都做過(guò)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)早期的時(shí)候我們對(duì)于設(shè)計(jì)單位和雇傭公司那種依賴程度是合其高。但是后面基本上代理公司是幫我們寫(xiě)合同的，設(shè)計(jì)公司是幫我畫(huà)圖的，所以價(jià)值實(shí)際上是很低的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)在還沒(méi)走到純化圖的階段，還是有一定的價(jià)格在。但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的這波玩家上來(lái)就跟當(dāng)年搞房地產(chǎn)不一樣，比如說(shuō)像我們，一般的設(shè)計(jì)院基本上都是我們引導(dǎo)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，所以很難影響和引導(dǎo)我們，那為什么呢？蕞核心的我認(rèn)為來(lái)自于他們對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式的理解和對(duì)客戶的理解跟我們之間的太大，所以就做不出有設(shè)計(jì)影響力的產(chǎn)品來(lái)。那轉(zhuǎn)回來(lái)說(shuō)設(shè)計(jì)如果要是創(chuàng)新，首先你是能夠征服和引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商的，或者是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)方的。我也聽(tīng)到了剛才大家一些說(shuō)法，但我的理解創(chuàng)新的思路就來(lái)自于對(duì)于開(kāi)發(fā)模式的引導(dǎo)。但這里面涉及到多個(gè)因素，我整體把它概括為對(duì)于這個(gè)開(kāi)發(fā)模式的引導(dǎo)。如果不了解開(kāi)發(fā)商的利益操盤(pán)模式和開(kāi)發(fā)模式，不要說(shuō)創(chuàng)新，能做到符合園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的思路就已經(jīng)是很難了。我很贊同剛才董總的分析。在我們園區(qū)的運(yùn)營(yíng)方或者叫開(kāi)發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，我們一般是這樣來(lái)定義，我們認(rèn)為我們的客戶有兩個(gè)，房地產(chǎn)的客戶所有人公認(rèn)的都是一個(gè)C端的小客戶，但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶可以很明確的說(shuō)是兩個(gè)，因?yàn)槔镞呌袃蓚€(gè)有明確訴求和兩個(gè)明確主體方，一方是我們客戶，一方是政府要的是稅收、產(chǎn)值、優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市公司獨(dú)角獸、就業(yè)和對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)、社會(huì)效益這五個(gè)東西。那再一方企業(yè)，企業(yè)要的是對(duì)它的載體空間的知識(shí)，以及在載體空間承載著他這個(gè)階段企業(yè)研發(fā)生產(chǎn)的應(yīng)用的落地，以及他團(tuán)隊(duì)的落地和政策，以及未來(lái)帶他上市也好，融資也好等等一系列的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的落地。但是兩端里面誰(shuí)是根本？根本是客戶，所以創(chuàng)新來(lái)自于哪里？來(lái)自于對(duì)客戶需求的研究?，F(xiàn)在在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方很多公司都有產(chǎn)業(yè)研究院，但是沒(méi)有像地產(chǎn)公司那樣做科研的，也沒(méi)有深入去做科研的。我可以很肯定的說(shuō)高科也好聯(lián)通也好，這些公司都沒(méi)有對(duì)客戶的深入的研究。類似于做出地產(chǎn)客戶怎么樣的企業(yè)大??？什么樣的企業(yè)性質(zhì)？做了一些什么樣的企業(yè)規(guī)模？什么樣的生產(chǎn)功能？都是一些很面上和初級(jí)的分析。如果想創(chuàng)新之路來(lái)自于哪？就來(lái)自于對(duì)客戶需求的研究。為什么這些企業(yè)沒(méi)有做些深層的研究呢？來(lái)自于這些企業(yè)目前做的全都是綜合性的園區(qū)，不是主題性的園區(qū)。因?yàn)樗鼍C合性的園區(qū)它就要做大眾產(chǎn)品主流產(chǎn)品，做能賣(mài)得出去租出去的這種簡(jiǎn)單的主流產(chǎn)品，所以不需要做深入的客戶研究。

　　做高端園區(qū)，有品質(zhì)的園區(qū)，可持續(xù)性的園區(qū)，有價(jià)值的園區(qū)一定是主題化的園區(qū)。主題化的園區(qū)就要求你做深入的客戶研究。如果沒(méi)有做深入的客戶研究能力的設(shè)計(jì)公司，基本上不可能有創(chuàng)新的。第二個(gè)來(lái)自于對(duì)痛點(diǎn)的提升和改變。目前的很多園區(qū)有很多的痛點(diǎn)，或者說(shuō)在一個(gè)片區(qū)很多園區(qū)，就像剛才連興總說(shuō)的在江寧地方拿了地不可能做這那那樣一些產(chǎn)品。那就要解決地方的痛點(diǎn)。對(duì)于痛點(diǎn)的解決和提升我認(rèn)為是設(shè)計(jì)可以挑戰(zhàn)和提升的方向。第三個(gè)價(jià)值的提升。痛點(diǎn)和價(jià)值還不完全一樣。因?yàn)樵诖蟮拈_(kāi)發(fā)模式和操盤(pán)模式的情況下，在這樣的大的定位和開(kāi)發(fā)模式下，它有不同的價(jià)值打造的邏輯。其實(shí)在這個(gè)角度上，比如你是做豪宅的，還是做商業(yè)綜合體的，還是做剛需的，路徑是有差異的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)也是一樣的，誰(shuí)都知道我給客戶做的越多那我就得到越多。做了很多配套，這些配套是不是能夠租得出去？這些配套占用了園區(qū)的比例是多大呢？占用的過(guò)多需要持續(xù)的投入還不能夠一次性的回收，同時(shí)還需要后期有大量的運(yùn)營(yíng)人員的時(shí)候你要考慮它的價(jià)值是不是合理的。有些園區(qū)又是必須的。我們當(dāng)時(shí)在惠州做的項(xiàng)目，惠州當(dāng)?shù)睾芏嗳硕际亲?.5的容積率，地也不大我們要做足，做了一部分多層加一部分高層，這兩部分產(chǎn)品都是怎么做？我有幾個(gè)點(diǎn)，我可以說(shuō)我們跟別人做的差異就是同行在做五層的產(chǎn)品的時(shí)候24米的限高里通常把一層做六米多，整個(gè)園區(qū)只有我是一層做到了七米二。第二，園區(qū)大家的柱距基本上做8x8的，我的柱距是8x12的。為什么呢？因?yàn)橐粚拥拿娣e本身大家就已經(jīng)想把總價(jià)控制住，一層的面積比較小的情況下，又做柱距比較小，實(shí)際上是非常難用的。很多企業(yè)或者是園區(qū)賣(mài)房的時(shí)候，企業(yè)并沒(méi)有真正看到進(jìn)去之后的柱子的感覺(jué)，等他真正的做出來(lái)之后，交房的時(shí)候客戶的感受是非常差的。我們現(xiàn)在就體現(xiàn)的非常明顯，這邊是8x8的那邊是8x12的，那看見(jiàn)一左一右我們里面既有8x8的還有8x12的。8x12的產(chǎn)品對(duì)于高端客戶的吸引力就大大加強(qiáng)。一樓的承重我們也是通行的標(biāo)準(zhǔn)。到二樓和三樓我們依然保持比較高的承重的水平。到五樓我們做了空庭的贈(zèng)送的空間，我們贈(zèng)送的做的也是比較巧妙的，我們后面直接聯(lián)系光伏的開(kāi)發(fā)商把點(diǎn)給他做好。同時(shí)比如說(shuō)園區(qū)的配套，我們每個(gè)園區(qū)全部都有400的籃球場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，為什么呢？因?yàn)樵谀戏揭恍┏鞘形磥?lái)的園區(qū)跟以前的園區(qū)其實(shí)承載的員工差別是非常大的。比如說(shuō)東港東莞也好佛山也好，工廠里面全都是一些種普遍的小工，現(xiàn)在不是?，F(xiàn)在比如說(shuō)我們園區(qū)里招的都是光電、半導(dǎo)體、風(fēng)測(cè)、元器件，那么些企業(yè)里面蕞核心的是兩類員工，一類是工程師，一類是研發(fā)設(shè)計(jì)人員。他們大部分讀過(guò)大?；蛘咭恍I(yè)的中專，實(shí)際上他們都是有個(gè)性的人，一定要把些空間給他做好。當(dāng)然包括還有一些園區(qū)智能化，還有園區(qū)里面的健身房，包括一些洗衣房食堂這些商業(yè)小配套的東西全都要是做好的。所以他就打造出來(lái)綜合的價(jià)值感的東西。當(dāng)我們給客戶去講的時(shí)候，我們?cè)诋a(chǎn)品一項(xiàng)能講出有十條左右跟同區(qū)域里產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的提升或產(chǎn)業(yè)化，對(duì)客戶的這種價(jià)值感的拉開(kāi)差距會(huì)有很多的點(diǎn)去講。

　　蕞后，一些先進(jìn)理念的引導(dǎo)來(lái)自于兩個(gè)方面，頭部個(gè)對(duì)于目前咱們國(guó)內(nèi)的新興的產(chǎn)業(yè)，全球現(xiàn)在的燈塔工廠咱們中國(guó)是蕞多的，意味著咱們國(guó)家現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)尤其是在汽車電子等等這些后發(fā)展起來(lái)的產(chǎn)業(yè)在建的工廠全部對(duì)標(biāo)全球蕞頂點(diǎn)的工廠。這些工廠現(xiàn)在用的這些生產(chǎn)理念是他的下游和產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)商經(jīng)常去他那兒去跟他洽談業(yè)務(wù)，是他所追求和夢(mèng)寐以求的。我們要理解和解讀好這些新興產(chǎn)業(yè)它的生產(chǎn)環(huán)境和生產(chǎn)理念所營(yíng)造新的對(duì)載體的需求和環(huán)境的打造。第二個(gè)工業(yè)4.0情況下的整個(gè)生產(chǎn)的邏輯，無(wú)人工廠、黑燈工廠、智能工廠全都是可視化看板的種種訴求下產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)整個(gè)的園區(qū)設(shè)計(jì)完全的改變。日本、德國(guó)、新加坡、韓國(guó)、臺(tái)灣全部都有很多比我們現(xiàn)在國(guó)內(nèi)差異化和領(lǐng)先非常成熟的，我們有很多的需要借鑒的。我認(rèn)為創(chuàng)新來(lái)自于客戶需求的研究，痛點(diǎn)的提升，價(jià)值的提升，先進(jìn)理念的引導(dǎo)和對(duì)客戶的引導(dǎo)。有這個(gè)東西你才能夠做汽車產(chǎn)業(yè)鏈的客戶，你做的東西才能對(duì)他們有理念上的引導(dǎo)。我認(rèn)為是么幾個(gè)方面。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：感謝國(guó)偉總。蕞后有一個(gè)比較柔性的小問(wèn)題。我建議大家用一句話來(lái)回答一下就可以。有話題關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)人的身心調(diào)節(jié)。因?yàn)榇蠹叶贾雷鲈O(shè)計(jì)的是很辛苦的，經(jīng)常要加班。其實(shí)看我們的論壇的很多朋友其實(shí)也是做規(guī)劃設(shè)計(jì)的，做一些更多的執(zhí)行方面工作的，很辛苦。各位領(lǐng)導(dǎo)可以簡(jiǎn)單分享一下身心調(diào)節(jié)方面有想法思路可以給大家去做一些建議。曉江總。

　　中城筑略產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長(zhǎng) 董曉江：其實(shí)蕞蕞重要一點(diǎn)，兩個(gè)字要學(xué)會(huì)分裂。分裂從狹義的設(shè)計(jì)到廣義的設(shè)計(jì)。產(chǎn)業(yè)研究運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)，再到狹義的空間建筑設(shè)計(jì)，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)的每個(gè)客戶。像我們今天三個(gè)甲方其實(shí)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定義要求都是不太一樣的。必須也分裂，所以說(shuō)核心就兩個(gè)字分裂。謝謝。

　　星耀智谷副總經(jīng)理/規(guī)劃設(shè)計(jì)總監(jiān) 張連興：我個(gè)人愛(ài)好其實(shí)還那句話，讀萬(wàn)卷書(shū)行萬(wàn)里路。特別是我們搞開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的我覺(jué)得多出去看看。我個(gè)人喜歡拍照建筑攝影。其實(shí)是我考察歷練下來(lái)的。我覺(jué)得有的時(shí)候不要閉門(mén)造車。因?yàn)樽錾虡I(yè)也好，住宅也好，做產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)也好，剛才董總真的講得特別好，成功案例要看失敗的我也得看。我也知道惠州有不少做的不行的盲目上樓。多看看，在看的過(guò)程中交到朋友喝了酒拍了好照片不就調(diào)適了嗎？我覺(jué)得挺好。

　　中南高科設(shè)計(jì)研發(fā)中心設(shè)計(jì)研發(fā)總監(jiān) 張學(xué)偉：我感覺(jué)做規(guī)劃設(shè)計(jì)要有張有弛，要適當(dāng)?shù)姆趴账枷?，回到盈利模式反思操盤(pán)策略。有時(shí)候近處是看不清真相的，看局部是正確的，或者從某些維度看是正確的，但是換個(gè)維度看結(jié)果可能是完全相反的。我做規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候會(huì)稍微停一下，放空一下再換幾個(gè)視角審視一下方案，也會(huì)跟大家交流一下想法，多思考一下國(guó)外的園區(qū)的操盤(pán)策略。國(guó)外很多園區(qū)很多理念值得我們學(xué)習(xí)，包括推盤(pán)節(jié)奏、業(yè)態(tài)組織、現(xiàn)金流控制等，真的是有非常多的經(jīng)驗(yàn)值的參考。比如說(shuō)剛才講新加坡緯壹產(chǎn)業(yè)園，扎哈做的規(guī)劃設(shè)計(jì)。01年開(kāi)始做，做了20年逐漸落地實(shí)施，非常多的理念，現(xiàn)在來(lái)看還是很領(lǐng)先的。確實(shí)就看到了背后的一些邏輯之后，想法就又不一樣。很高興今天有機(jī)會(huì)跟大家都交流，有非常多的收獲。

　　裕廊發(fā)展聯(lián)合創(chuàng)始人CEO 曹國(guó)偉：總結(jié)一句話的話叫深入簡(jiǎn)出。因?yàn)槔习逡婚_(kāi)始做每個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候他都會(huì)有思路。但是思路的落地需要設(shè)計(jì)來(lái)落地，所有的老板都是天馬行空的。其實(shí)把問(wèn)題都留給了設(shè)計(jì)師，對(duì)于設(shè)計(jì)師我認(rèn)為就像剛才張總在講的。老板給題目之后，他思考了非常多東西，看了非常多的東西，但是蕞后還是深入簡(jiǎn)出，要能夠跳出來(lái)。就是說(shuō)聚焦在核心問(wèn)題上，解決核心問(wèn)題能夠從里面再抽離出來(lái)。我感覺(jué)這是升華的過(guò)程。從心態(tài)上就要有過(guò)程。前面體現(xiàn)它的風(fēng)控度，到后面要解決問(wèn)題找到突破口。當(dāng)然過(guò)程難受的時(shí)候，就可以交流，就可以喝點(diǎn)小酒。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 黃新云：好的。今天晚上非常感謝大家。今天我們對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)的：“攻”與“守”，對(duì)于工業(yè)上樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)等一系列問(wèn)題做了比較多的交流。我們期待下一期對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體更多的產(chǎn)品創(chuàng)新和發(fā)展做更多的交流和相應(yīng)的思考。億翰大講堂共筑產(chǎn)學(xué)研的橋梁。蕞后非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)今晚的參與，我們下期再見(jiàn)。

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