2010年石家莊晉州項目產(chǎn)品建議38P

　　滄州市城市解讀市場解碼政策解讀——石家莊市三年大變樣頭部年重點是拆，以區(qū)縣為主，大力度推進二環(huán)路沿線、四橫六縱和十五個主要出入市口道路兩側(cè)拆遷（即“24615”），推進滹太新區(qū)、西部新區(qū)、正定片區(qū)和南部山前工業(yè)新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基本實現(xiàn)主城拆建、規(guī)劃、招商和新區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)到位；核心就是搬遷整合，大力度推進主城區(qū)企業(yè)搬遷改造、退城進郊、晉檔升級，搞好行政、文化、教育、體育等資源整合；全面提升，“六大工程”全面見到成效，實現(xiàn)省會城市面貌大變樣——城市布局進一步優(yōu)化?？臻g布局由主城攤擴變?yōu)榻M團發(fā)展，建成區(qū)面積由182平方公里擴大到200平方公里左右。基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善，人均住房建筑面積提高到30平方米以上，生態(tài)環(huán)境進一步，綠地率提高到35%，人均公共綠地率增加到10平方米。城市品位進一步提升。以拆促建，以拆促改，大張旗鼓推進主城區(qū)連片拆遷改造。二環(huán)路以內(nèi)主街主路沿線城中村、老舊小區(qū)和危陋住宅區(qū)基本改造完畢，沿主街主路特色建筑群、特色街道區(qū)和層級分明的文化體育設(shè)施基本形成；城市容貌整潔有序，社區(qū)環(huán)境和諧舒適，從而進一步夯實省會又好又快發(fā)展的平臺和基礎(chǔ)。第二年第三年總投資1400億元的600個項目建設(shè)，加快省會城市現(xiàn)代化步伐，確保實現(xiàn)“一年一大步、三年大變樣”。石家莊地處河北省中南部，環(huán)渤海灣經(jīng)濟區(qū)，距首都北京283公里。東與衡水接壤，南與邢臺毗連，西與山西為鄰，北與保定為界?，F(xiàn)轄6個區(qū)、12個縣、5個縣級市和1個國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積158萬平方公里，常住人口9395萬人，其中市區(qū)面積4558平方千米，市區(qū)人口240萬人晉州市距省會石家莊市正東45千米，總面積619平方公里，全境皆平原，土地和水資源均較為缺乏；人口52萬，下轄8個鎮(zhèn)2個鄉(xiāng)，4個城區(qū)辦事處，共224個行政村。晉州市民營企業(yè)發(fā)展迅猛，目前形成以輕紡、建材、農(nóng)產(chǎn)品加工等支柱產(chǎn)業(yè)，從業(yè)人員超過5萬。晉州市商貿(mào)業(yè)繁榮發(fā)展，近年來，建成了布匹、木材、蔬菜、糧食、小食品等五大城區(qū)專業(yè)批發(fā)市場，從業(yè)人員近萬人。晉州市種植養(yǎng)殖業(yè)業(yè)發(fā)達，專業(yè)戶過萬。城市解讀——行政區(qū)劃石家莊市行政區(qū)劃圖2010年，晉州市把加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整作為上水平的主攻方向，把打造“龍型經(jīng)濟”作為壯大產(chǎn)業(yè)的核心，把項目建設(shè)作為保增長的重要抓手，把園區(qū)建設(shè)作為增后勁的重要依托，全力推進主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)由低端向高端發(fā)展、由傳統(tǒng)向現(xiàn)代演進，加快構(gòu)建布局合理、產(chǎn)業(yè)集聚、協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟新格局。晉州市將新建續(xù)建總投資484億元的20個超億元項目，竣工千萬元以上項目53個，其中億元以上生產(chǎn)性項目8個；全市擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的高科技項目和億元以上產(chǎn)業(yè)龍頭項目達到5個；并力爭新上投資約50億元項目一個，實現(xiàn)物流等新型產(chǎn)業(yè)起步。晉州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收7000元，農(nóng)民人均純收入3770元，由于本地特色農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商貿(mào)較發(fā)達，收入差距較大。經(jīng)濟快速發(fā)展，使得住房需求進一步增加，大量樓盤的入市使得有能力的購房者對產(chǎn)品品質(zhì)的要求有所提升。城市解讀——經(jīng)濟發(fā)展城市解讀——交通情況石家莊火車站有京廣鐵路、石太鐵路、石德鐵路交匯于此，朔黃鐵路橫穿該市北部；京深、石太、石黃、青銀、石濟、張石高速公路和107、307、308等到國家級公路在市域內(nèi)縱橫交錯；石家莊至太原北站客運專線的建成，使得列車蕞高時速達到250公里，70分鐘可以到達太原,這樣石家莊的交通更加方便!主要航空樞紐是石家莊正定國際機場，位于石家莊市區(qū)東北方向，距市區(qū)32公里，是經(jīng)國務(wù)院批準的國際口岸機場。2008年吞吐量已突破100萬。石家莊三環(huán)主線公里，由西、南、東、北四個部分組成（西環(huán)由北新城至高遷東街，長185公里；南環(huán)由高遷東街至段干，長156公里；東環(huán)由段干至北五女村，長12公里。北環(huán)從北五女莊接石黃高速公路,至北新城村北接西環(huán)，利用高速公路288公里）。石家莊未來交通四通八達，帶動整個城市的快速發(fā)展，輻射地帶拉動本案價值提升。房地產(chǎn)投資額（億元）22072677526367001950%021%9660%2840%000100020003000400050006000700080009000%2000%4000%6000%8000%10000%12000%投資額（億元）增長率2008年以來房地產(chǎn)投資出現(xiàn)爆發(fā)式增長。房屋施工面積（萬平米）971001092004230170000620%1246%-6126%6548%000200004000060000800001000001200009-8000%-6000%-4000%-2000%000%2000%4000%6000%8000%施工面積增長率進入2009年以來，房屋施工面積高速增長，增長率達65%以上。成交量（萬平米）257271095726736-5741%14401%000500010000150002000025000300009-10000%-5000%000%5000%10000%15000%20000%成交量增長率進入2009年，受經(jīng)濟刺激政策及需求壓抑的釋放影響，成交量迅速回升。3924960%1001%000%500%1000%1500%2000%2500%000500001000001500002000002500003000003500004000004500009成交價格（元平米）成交價格增長率2009年以來，商品房成交均價達5847元平米，增長率為18%。區(qū)域內(nèi)核心競爭對手2009年2010年2011年2012年香江國際城和順締景龍頭花園住宅18萬，共1441套房源新盤未開10萬左右供應(yīng)量，住宅3萬左右供應(yīng)量陽光盛景后期16萬建面未開盤，1300套左右房源朝陽南區(qū)新盤供應(yīng)量7。8萬平米陽光盛景區(qū)位：晉州市朝陽路與向陽街交叉口南行100米路東占地：40畝；建面：7萬平米；開盤時間：20105產(chǎn)品類型：小高層，多層；形象定位：花園洋房，城市核心地段，精致的社區(qū)景觀小品開發(fā)商：冀中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價格：2400元核心競爭力研判—7萬平米的區(qū)域簡約建筑，引領(lǐng)本區(qū)域居住新風(fēng)尚、品牌開發(fā)策略：充分利用建筑特點優(yōu)勢，做好品質(zhì)的的同時增加社區(qū)綠化率；中間為大面積的條狀景觀綠地，40米超大樓間距，樹立項目高端形象；項目清新脫俗，新鮮感強，價格優(yōu)勢明顯，流淌著現(xiàn)代都市的時尚、浪漫和激情。和順締景區(qū)位：占地：67200平方米； 建面：100000平方米； 開盤時間：待定 產(chǎn)品類型：高層，小高層； 形象定位：和順締景著力打造晉州宜 居新尺度，多方面保證社區(qū)宜居生活： 舒適性溫泉配套入戶，無盡吸收了中 西方藝術(shù)元素，美化陶冶生活； 開發(fā)商：河北和順房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司價格：2300元 和順締景核心競爭力研判— 由河北和順房地產(chǎn)公司開發(fā)，項目配備了晉 州唯一的溫泉，天然溫泉熱浴，放松身心， 延緩衰老，私享愜意生活，多元化精致戶 型，智能化安保體系，價格占優(yōu)。 開發(fā)策略： 緊鄰晉州教育商圈，占據(jù)東二環(huán)北路核心地段； 建筑風(fēng)格簡約，建筑線條簡約、莊重。結(jié)合地塊特 有規(guī)劃，從南向北設(shè)計建造11層的建筑。社區(qū)內(nèi)樓 棟整齊劃一，空間富于變換。 香江國際城 區(qū)位：晉州市原糧食局西側(cè) 建筑面積：30萬平方米； 開盤時間：20101010 產(chǎn)品類型：高層小高層； 形象定位：香江國際城扼守政經(jīng)大 道——朝陽路與光明街交匯處——的 交匯核心點, 占據(jù)著市政未來戰(zhàn)略規(guī) 劃的重點——朝陽路商務(wù)發(fā)展路。純 住宅生活社區(qū)； 開發(fā)商：河北香江房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司價格：3000元 香江國際城核心競爭力研判——引入石家莊 高品質(zhì)的北國商場，配套小學(xué)，860平米社 區(qū)綠化性水系、超大平米平米特色商業(yè)、 休閑，社區(qū)服務(wù)性機構(gòu)的完善配套、品牌 開發(fā)策略： 戶型設(shè)計參照國際化舒適樣本80-120 ，滿足不同客 戶的需求； 演繹都市生活風(fēng)情，領(lǐng)航晉州舒適生活、樣板人居 的未來潮流。 龍頭花園 區(qū)位：世紀到與富強路交叉口 開盤時間：2009年9月27日 產(chǎn)品類型：普通住宅 形象定位：打造城市新美宅， 緊鄰世紀廣場坐擁城市新繁華。 開發(fā)商：河北帝華房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司價格：2400元 東方魅力核心競爭力研判— 完善的商業(yè)教育配套，打造大型 住宅新區(qū) 開發(fā)策略： 產(chǎn)品多樣化，可供選擇的空間大； 緊鄰城市新核心，交通方便。 名人公館 區(qū)位：中興路與東二環(huán)交叉口 向南50米占地：36480平方米； 建面：92000萬平米； 開盤時間：2009年7月 產(chǎn)品類型：高層, 形象定位：成熟社區(qū),交通網(wǎng)四 通八達，完善的商業(yè)配套與住 宅相得益彰。未來的商務(wù)核心。 開發(fā)商：河北富榮家園房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 價格：3000元 名人公館核心競爭力研判— 早期團購、百姓口碑信譽好， 前期推廣少，節(jié)約成本。 開發(fā)策略： 項目為成熟社區(qū)在百姓心中有一定影響力，較其 它同類產(chǎn)品有一定的優(yōu)勢； 名人公館設(shè)計為高品質(zhì)稀缺板式高層，整體采用 現(xiàn)代簡約設(shè)計風(fēng)格； 滄州市城市解讀 項目屬性界定 屬性界定 項目屬性： 區(qū)域?qū)傩裕?關(guān)鍵詞:二線城市、重點拆遷新興居住區(qū)、相對成熟生活配 套、小規(guī)模項目 項目位于原交易市場，周邊的配套較為完備 生活配套較完備 占地60畝左右，在晉州市屬于中等規(guī)模 中等規(guī)模 本案在晉州市屬于核心地段 核心地段 晉州市為工商業(yè)較發(fā)達地區(qū)，有大量的企業(yè)主及 從業(yè)人員。 工商業(yè)業(yè)主生活區(qū) 晉州市在房地產(chǎn)市場劃分中屬四線城市 四線城市 地塊價值SWOT分析 W（劣勢） S（優(yōu)勢） O（機會） T（威脅） 政策利好，河北三年大變樣； 晉州市經(jīng)濟狀況良好； 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品升級創(chuàng)新不夠，仍有提升空間 房地產(chǎn)近期成交量急劇下滑，市場已進入下一輪調(diào)整期。 項目所在城市較繁華區(qū)域； 地塊緊鄰水渠，市內(nèi)主干道交通條件便利； 有配套商業(yè) SWOT SWOT分析 分析 客群分析 客源預(yù)估 高端 中層 底層 項目的定位所針對的目標(biāo)客群，他們是隱蔽在人群中的中、高端客體。 本案的主力客群將來自于經(jīng)濟或政治體 系中層或上層。 主力人群年齡30—50歲 客源預(yù)估 中高端客戶的職業(yè)構(gòu)成 單位與企業(yè)領(lǐng)袖 私營老板 實力企業(yè)核心高管 金融單位核心高管 銀行 加工制造業(yè)老板 貿(mào)易流通業(yè)老板 高級公務(wù)員 市政府 房地產(chǎn)業(yè)核心高管 服務(wù)業(yè)老板 教育醫(yī)療專家高管 客群范圍分布 客源發(fā)展戰(zhàn)略： 以先行挖掘地緣型的客源，再影響到整個晉州市的消費結(jié)構(gòu)，蕞終拓展晉州市周邊村 落的購買力。 成交客源 1地緣型 2市郊 3周邊村落 目標(biāo)客戶的描述 子女?dāng)?shù)量：1-2個 共同生活的老人：1-2位 家庭月收入：3500元以上 家庭擁有普通住房：1套： 產(chǎn)品建議 當(dāng)?shù)刂懈邔尤巳旱钠嚀碛辛枯^周邊地區(qū)偏高，需要1：05左右的車位比以保證未來的需要，另要有自行車停車位； 車位需求比較明顯。整體指標(biāo) 外立面顏色以暖色調(diào)貼磚為主，底部為深色石材建筑風(fēng)格 景觀蕞好有貫通的水系，輔以涼亭、小橋等修飾；園林景觀 小品園林景觀 戶型、面積戶型以三居為主，搭配兩居和少量頂層、底層復(fù)式，頂層帶閣樓、底 層帶花園 格局當(dāng)?shù)叵M群體比較關(guān)注通透和采光，所以產(chǎn)品格局力求方正，減小進 避免開門見廳戶型建議 臥室飄窗戶型建議 錯層陽臺戶型建議 臨街商業(yè)示意圖 營銷推廣策略 藍海地產(chǎn)操盤模式 目標(biāo)客戶 客戶角度 銷售角度 產(chǎn)品本生 藍海地產(chǎn)銷售保障體系

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