過去提到房地產(chǎn)，大多數(shù)人想到的都是“蓋樓賣樓”，其實(shí)這是指新房開發(fā)市場(chǎng)，房企又常被稱為“開發(fā)商”。但隨著新房開發(fā)市場(chǎng)容量見頂，更多其他房地產(chǎn)賽道愈發(fā)受到關(guān)注，不少房企正努力從“開發(fā)商”逐步過渡到“運(yùn)營(yíng)商”，其中產(chǎn)城開發(fā)運(yùn)營(yíng)已成為主要賽道之一。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，光是在產(chǎn)城領(lǐng)域，近5年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)數(shù)量翻番，收入規(guī)模增長(zhǎng)了2.7倍。智研咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)工業(yè)園區(qū)數(shù)量目前已經(jīng)達(dá)到25000個(gè)，園區(qū)正在成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)集聚、現(xiàn)代化和創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵角色。

　　目前，高端智慧園區(qū)投資規(guī)模和滲透率不斷加深，智慧化內(nèi)容也逐步從基礎(chǔ)服務(wù)向更多運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景深入，這個(gè)行業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)管理人才的需求大增。克而瑞預(yù)計(jì)，2022年中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)智慧化投入規(guī)模將達(dá)到3000億元，產(chǎn)城開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)智慧化應(yīng)用滲透將達(dá)到81%。

　　在堅(jiān)持實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主體、做大做強(qiáng)制造業(yè)，推動(dòng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的背景下，高端式智能主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)正蓬勃發(fā)展。

　　“行業(yè)正處于‘群雄逐鹿’階段，開發(fā)商、實(shí)體企業(yè)、國(guó)內(nèi)資本機(jī)構(gòu)、外資等都比較活躍，尤其是資本機(jī)構(gòu)對(duì)運(yùn)營(yíng)管理人才的需求日益攀升，人才具備較高溢價(jià)。”一位產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)資深人士對(duì)頭部財(cái)經(jīng)表示。

　　克而瑞研究人員表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)正呈現(xiàn)“國(guó)民共進(jìn)”的特點(diǎn)，即國(guó)資企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)能各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抱團(tuán)共建，比如國(guó)企一般具備資源與建設(shè)能力優(yōu)勢(shì)，而民企則有靈活性與運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)。

　　近兩年的案例包括：2021年5月19日，華潤(rùn)置地和中城新產(chǎn)業(yè)合作，共同成立潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)，布局產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)空間載體開發(fā)；2021年6月28日，中國(guó)金茂和宏泰發(fā)展達(dá)成合作，中國(guó)金茂成為中國(guó)宏泰發(fā)展第二大股東；2021年6月30日，山東港口集團(tuán)和億達(dá)未來合作，簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)推介和項(xiàng)目爭(zhēng)引；2021年12月，南山控股和中南高科合作簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，包括產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理合作、共建基金等。

　　安信證券報(bào)告顯示，TOP50房企中，約66%的房企已經(jīng)參與了產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，而龍頭房企參與比例更高，房企參與的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目以智能制造、醫(yī)療健康和文旅農(nóng)業(yè)為主，其中智能制造是蕞主要的類型。

　　除了傳統(tǒng)開發(fā)商外，實(shí)體企業(yè)也在試圖分一杯羹，而且它們還能自帶“生態(tài)”入場(chǎng)。

　　過去實(shí)體企業(yè)涉足地產(chǎn)，多是為了建造自用寫字樓、產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)在一些實(shí)力雄厚的實(shí)體企業(yè)，已經(jīng)采取“自用+招引”模式，即建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)后不僅自用，還帶入自身的上下游供應(yīng)鏈，另外也成立招商團(tuán)隊(duì)，對(duì)外拓展入駐企業(yè)。比如京東方蘇州智造服務(wù)產(chǎn)業(yè)園、美的上海全球創(chuàng)新園區(qū)、海爾智谷、中興智匯上海科技產(chǎn)業(yè)園、京東智谷、菜鳥智谷等，目前這批產(chǎn)業(yè)園區(qū)多聚集于上海、蘇州、杭州。

　　“房企涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)和實(shí)體企業(yè)涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)有較大區(qū)別，后者的管理思路仍以自用為主，招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)首先服務(wù)于企業(yè)自用，而專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商則具備更強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)?！鄙鲜霎a(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)資深人士表示。

　　除此以外，投資機(jī)構(gòu)正在以“新基建”之名切入產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道，利用自身融資成本低，更能接受長(zhǎng)投資周期的優(yōu)勢(shì)，不再局限于財(cái)務(wù)投資人角色，以多種方式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至自行拿地開發(fā)。

　　比較大的投資機(jī)構(gòu)涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例包括：康橋資本推出8.5億美元的生物醫(yī)藥基礎(chǔ)設(shè)施基金，投資建設(shè)康橋資本生命科學(xué)園；紅杉中國(guó)已募集首支“新基建”股權(quán)投資基金，投資方向主要涵蓋新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、高端制造廠商、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，高標(biāo)準(zhǔn)物流、數(shù)據(jù)中心等；摩根士丹利旗下的房地產(chǎn)投資部門收購(gòu)了位于上海周邊城市的四項(xiàng)物流及工業(yè)資產(chǎn)組合，分別位于南通、太倉(cāng)、蘇州、嘉興，資產(chǎn)面積約21萬平方米，同時(shí)收購(gòu)了位于上海張江的美恩生物科技園；高瓴資本達(dá)成股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議，入股產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商天集產(chǎn)城，同時(shí)出資建設(shè)高瓴創(chuàng)投醫(yī)療器械園。

　　目前，生物醫(yī)藥、智能制造、人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)向政府拿地的蕞高頻產(chǎn)業(yè)主題方向，對(duì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商來說，“主題園”帶來更高的自持比例和更長(zhǎng)的項(xiàng)目回報(bào)周期，入園企業(yè)篩選更嚴(yán)格，招商難度更大、周期更長(zhǎng)，需要具備強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力快速實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流以及有效的退出手段。

　　在退出手段上，由于近兩年國(guó)內(nèi)具備了REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）渠道，許多企業(yè)正努力打通“投融管退”閉環(huán)，徹底摒棄過去的地產(chǎn)銷售思維。

　　2020年4月30日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，明確表示支持符合條件的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，這等于給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)注入一劑強(qiáng)心針，產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商可以通過發(fā)行REITs的方式，盤活園區(qū)存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，緩解資金沉淀壓力。

　　近兩年來，國(guó)內(nèi)20單公募REITs中(含待審核和即將上市產(chǎn)品)，已經(jīng)有8只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，國(guó)內(nèi)頭部單民營(yíng)園區(qū)公募REITs“東久新經(jīng)濟(jì)”認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)結(jié)果也已經(jīng)在近日公布，該基金的戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者比例配售前認(rèn)購(gòu)總金額達(dá)到855.72億元，足見投資者高漲的熱情。

　　實(shí)際上，公募REITs的發(fā)行一直頗受歡迎，而底層資產(chǎn)類型為“園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施”的占了絕大多數(shù)。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)如今已逐步成為承載中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)以及產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略部署的核心載體，不過，在“一哄而上”的局面下，部分類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也出現(xiàn)了過?；蛘咝枨蟛黄ヅ鋯栴}。

　　房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞認(rèn)為，“工業(yè)上樓”要滿足企業(yè)特殊要求，比如生物醫(yī)藥企業(yè)，需要十萬級(jí)潔凈廠房，引導(dǎo)這些企業(yè)上樓，要滿足生產(chǎn)工藝和空氣潔凈度的要求；精密儀器制造對(duì)震動(dòng)較為敏感，建筑設(shè)計(jì)就要有防震減震措施；輕生產(chǎn)企業(yè)涉及大型機(jī)械設(shè)備，廠房的層高、承重等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，只有企業(yè)的基本需求得到了滿足，企業(yè)才有“上樓”的可能。

　　普洛斯高級(jí)副總裁、科技運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人邱寶軍日前對(duì)頭部財(cái)經(jīng)表示：“十年前智慧園區(qū)更多停留在概念范疇，如今整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)都在朝向朝智慧化、零碳化方向高質(zhì)量發(fā)展。不過，當(dāng)前部分園區(qū)還面臨著規(guī)劃定位不明、空置率過高、與產(chǎn)業(yè)融合不足、投入產(chǎn)出效益不對(duì)等、人車調(diào)度管理難等挑戰(zhàn)。”

　　作為全球物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的行業(yè)巨頭，普洛斯希望能輸出園區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，目前推出了輕資產(chǎn)模式的“云資管服務(wù)”，即向園區(qū)業(yè)主提供數(shù)智資產(chǎn)管理解決方案。

　　近期也有國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)在轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)商，輸出管理經(jīng)驗(yàn)，比如華夏幸福近日宣布產(chǎn)業(yè)招商與園區(qū)服務(wù)將全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，并且與平頂山高新區(qū)簽訂招商協(xié)議和《戰(zhàn)略合作備忘錄》，成為其產(chǎn)業(yè)新城管理能力全面輸出的頭部次嘗試。

　　普洛斯ASP云資管服務(wù)負(fù)責(zé)人張志翰表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)智化業(yè)務(wù)未來在廣闊的二三線城市園區(qū)將大有可為，未來的發(fā)展重點(diǎn)將是市場(chǎng)下沉，在整個(gè)大方針與趨勢(shì)下，這些市場(chǎng)中的客戶也正急需提升園區(qū)運(yùn)營(yíng)水平的數(shù)智解決方案。

　　特別聲明：以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺(tái)“網(wǎng)易號(hào)”用戶上傳并發(fā)布，本平臺(tái)僅提供信息存儲(chǔ)服務(wù)。

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